Поделиться
Нормальна ли рентабельность в 486% при сдаче в аренду муниципальных площадей? Стоит ли считать нормальным ведением бизнеса единовременный подъем арендной платы в 95 раз? И как при всем при этом за семь месяцев умудриться поставить муниципальное предприятие на грань банкротства, разбирался V1.ru, возвращаясь к нашумевшему «перегородочному» противостоянию МУП «Центральный рынок» и ООО «Центральный рынок» на территории Центрального рынка Волгограда.
Напомним, в начале года большой резонанс получили события на территории Центрального рынка Волгограда, где возникла перегородка между старым мясо-молочным и молочным корпусами. В публикациях и интервью, раздаваемых руководством МУП «Центральный рынок», виновником возникновения «стены раздора» называют основного арендатора площадей. Якобы он провинился во всем: и в перегородке, и в отсутствии быстрого доступа торговцев к туалету, и в перекрытии пожарного выхода, и даже в излишне заниженной арендной плате, позволяющей коммерсанту получать баснословные барыши, на фоне бедственного положения муниципального предприятия. Однако, по мнению представителя основного арендатора, директора ООО «Центральный рынок» Владимира Колокольцева, все действия и обвинения показывают только одно – желание МУПа ничего не делать и не вкладываться в содержание вверенного ему имущества и при этом стричь деньги по максимуму.
По разные стороны перегородки
Как сообщил V1.ru директор ООО «Центральный рынок» Владимир Колокольцев, злополучная перегородка на месте лестничного прохода в мясо-молочном корпусе – крайняя, но вынужденная мера. Все иные способы добиться от МУПа ремонта давно пришедшей в негодность лестницы, ставшей причиной травм многочисленных покупателей, остались неуслышанными.
Жалобы упавших покупателей на опасность лестницы подтвердили и эксперты, к которым в официальном порядке обратились арендаторы. Согласно заключению экспертизы, выполненной экспертом Автономной некоммерческой организации «Профессиональная экспертиза» – профессором Калининым, лестница имеет значительный физический износ и находится в ограниченно рабочем состоянии, она неудобна и опасна для посетителей, не имеет пандуса для колясок и тележек, и продолжение ее эксплуатации без соответствующего ремонта может повлечь за собой угрозу жизни и здоровья людей.
Получив официальное подтверждение того, что объект нуждается в ремонте, еще в середине сентября директор ООО «Центральный рынок» обратился к руководству МУП «Центральный рынок» с просьбой дать согласие на доведение спорной лестницы до соответствия требованиям, предъявляемым к таким сооружениям, снабдив письмо заключением о техническом состоянии лестницы и сметой ее ремонта. Вполне возможно, что именно размер сметы или сам факт ее наличия и стал тем стоп-сигналом, который заставил МУП всеми силами сопротивляться ремонту. Ведь по договору потраченные на ремонт средства должны были быть вычтены из арендных платежей ООО «Центральный рынок».
«Только в конце октября, так и не дождавшись ответа на свое письмо и не увидев от руководства МУПа встречных шагов по наведению порядка, мы приняли решение закрыть лестничный проход, опять же письменно известив об этом МУП, – рассказывает Владимир Колокольцев. – Первоначально на границе мясо-молочного и молочного корпусов были установлены временные роллеты с электроприводом, позволяющие ограничить проход через опасный объект и не препятствующие его открытию в случае возникновения чрезвычайной ситуации. Однако это не устроило руководство МУП «Центральный рынок», которое пригласило съемочную группу и устроило показательное уничтожение не принадлежащего им имущества, записав на этом фоне интервью».
При этом за кадром остался тот факт, что хозяйственный спор двух субъектов был решен физическим уничтожением имущества арендатора, минуя обращение в суд, не имея на руках соответствующего решения и предписания для судебных приставов. Никто не снял интервью о том, что вскоре после открытия опасной лестницы там вновь пострадал покупатель, который травмой заплатил за сэкономленные на ремонте деньги.
«Уничтожение роллет и последовавшее за ним падение покупателя понудило нас предпринять более радикальные меры, – рассказывает директор ООО «Центральный рынок». – На месте уничтоженных роллет 4 января была установлена временная перегородка с дверью. Однако она продержалась ровно два дня, после чего была разбита, а дверь похищена неизвестными лицами. И только после этого на месте лестницы появился «антивандальный» вариант перегородки, который тем не менее регулярно пытаются привести в негодность».
Представитель ООО «Центральный рынок» напомнил, что, помимо заботы о безопасности посетителей, появление перегородки преследовало и еще одну цель – обеспечить комфортные условия для людей и в первую очередь арендаторов молочного корпуса, защитив их от сквозняков.
«Представители МУПа не спешат афишировать, что с появлением перегородки они лишились фактически бесплатного отопления, – напомнил Владимир Колокольцев. – В настоящее время во всем старом корпусе нет ни одного отопительного прибора за исключением помещений руководства предприятия. Думаю, что посещаемость мясных рядов МУПа не снизилась бы, если бы руководство предприятия проявило бы элементарную заботу как о покупателях, так и о своих арендаторах – как минимум начало бы отапливать корпус. И это при наличии действующей и стоящей на балансе МУП «Центральный рынок» котельной».
Привычка к халяве
Как пояснил господин Колокольцев, странная привычка МУПа жить за чужой счет распространяется не только на тепло.
«Используя административный ресурс, МУП «Центральный рынок» экономит на водоснабжении, водоотведении, электроснабжении, пользуясь ресурсами арендатора и не платя за это ни копейки, – отмечает Владимир Колокольцев. – Более того, своим разгильдяйским отношением к ведению хозяйственной деятельности руководство МУПа делает все, чтобы вверенное ему имущество пришло в негодность. Такая «экономия» уже привела к тому, что из-за отсутствия отопления здание мясного корпуса, являющегося памятником культуры, разрушается, а его стены покрываются грибком. Перекрытия входа в этот корпус со двора держатся на непонятных деревянных подпорках и замотаны полиэтиленовой пленкой.
Более того, руководство МУП «Центральный рынок» ничуть не смущает тот факт, что часть персонала МУПа, а именно электрик, главный инженер, главный энергетик, дезинсектор и инженер по ТБ, занимают служебные помещения, расположенные на территории ООО «Центральный рынок», но при этом арендатор исправно платит арендную плату за эти помещения.
Даже упреки продавцов, которых якобы перегородка лишила возможности беспрепятственно посещать туалет, стоило бы адресовать в первую очередь МУПу. Согласно техпаспорту, на первом этаже мясного корпуса расположены пять туалетов и три туалетные комнаты, посещать которые перегородка не препятствует. Что мешает руководству привести помещения в рабочее состояние?»
Безопасность с запасом
Одной из главных причин возмущения представителей МУПа по поводу появления перегородки стало беспокойство о безопасности продавцов и покупателей корпуса, лишившихся тем самым эвакуационного выхода. Однако руководство ООО «Центральный рынок» считает, что этот аргумент не выдерживает никакой критики.
«Лестничный проход не обозначен в техпаспорте как эвакуационный выход и не может быть таковым, – напомнил Владимир Колокольцев. – Кроме того, пользоваться им в его нынешнем состоянии, как доказала экспертиза, опасно даже в обычное время, а уж во время эвакуации это и вовсе чревато серьезными людскими жертвами. Жутко представить, что, спасаясь от огня, человек падает на непригодных для перемещения ступенях, а толпа следующих за ним в панике людей просто растаптывает его».
Директор ООО «Центральный рынок» напомнил, что, согласно техпаспорту, из мясного корпуса имеется семь выходов во двор, которые могут использоваться как эвакуационные, однако руководство МУПа не озаботилось привести их в пригодное для этого состояние, а возможно, и просто не знает об их существовании, поскольку некоторые из этих выходов заперты на замок. Кроме того, только на днях слова господина Колокольцева подтвердили и результаты проверки Госпожнадзора, не обнаруживших никаких нарушений со стороны ООО «Центральный рынок».
Арифметика спора
Главный арендатор помещений Центрального рынка готов привести весомые аргументы и против самого серьезного обвинения, звучащего сегодня в их адрес – о необоснованно заниженной арендной плате, которую якобы назначил МУП.
«Напомню, мы сейчас говорим о современных конкурентоспособных объектах торговли, которые город получил, не вкладывая ни единого рубля, – напомнил господин Колокольцев. – При этом стоимость этих объектов с 2003 года, когда впервые был заключен договор аренды с ООО «Центральный рынок», до сегодняшнего дня выросла многократно. Только объем инвестиций, сделанных ООО «Центральный рынок» в арендуемые помещения, измеряется сотнями миллионов рублей. При этом арендная плата не стоит на месте и постоянно растет, вместе с аппетитами руководства МУПа.
Если первоначально, в 2003 году, договор аренды предусматривал годовую арендную плату в размере 2 291 553 рубля и рассчитывался с показателем рентабельности в 25%, что является эффективным даже для предприятий производственного направления, то этот показатель к 2007 году дошел уже до 486,8%. При этом нагрузка на ООО «Центральный рынок» росла и потому, что от арендуемой территории постоянно «отщипывали» помещения, уменьшая площадь, а значит, лишая возможности получать доход.
С 2008 года город нашел еще одну возможность увеличивать арендную плату, прибавив к ее постоянной и оговоренной в договоре части переменную. Так, с установленной в 2008 году платы в размере 2 291 553 рубля в год к 2014 году она доросла до 19 228 764 рублей».
Таким образом арендатор подсчитал, что с 2003 года арендная плата с учетом уменьшения размера арендуемой площади выросла в 8,62 раза.
«Однако и этой необоснованно высокой арендной платы новой администрации МУП «Центральный рынок» оказалось мало, – возмущается Владимир Колокольцев. – Обуреваемое желанием получать доходы, ничего при этом не вкладывая в предприятие и фактически разваливая его, 22 июля 2014 года МУП приняло решение о 95-кратном росте арендной платы с 19 с лишним миллионов до 217,65 миллиона рублей. Видимо, рентабельность в 487% их не устроила. На подобные доходы, возможно, и рассчитывают только торговцы оружием или наркотиками. Но иметь такую рентабельность на банальной сдаче в аренду муниципального имущества, на наш взгляд, недопустимо.
При этом стоит напомнить, что только с августа 2013 года учредитель ввел в устав норму, согласно которой МУП стало отчислять в бюджет города 50% прибыли, остающейся в его распоряжении. До этого предприятие использовало прибыль самостоятельно, отчисляя в бюджет города всего 10%. Получается, что город в лице комитета по управлению имуществом и не стремился получать от МУПа больших отчислений? И если заработанные МУПом деньги не шли в бюджет, то почему они не расходовались на создание на его территории нормальных конкурентных условий?
С больной головы на здоровую
Представители ООО «Центральный рынок» категорически не согласны с версией о том, что все их действия направлены на то, чтобы привести в упадок МУП.
«Такая трактовка больше похожа на желание свалить свою бездеятельность или неумение хозяйствовать в новых экономических условиях на других, – считает Владимир Колокольцев. – Вместо того чтобы уповать на ООО «Центральный рынок», нашему арендодателю, на мой взгляд, следовало бы озаботиться созданием здорового работоспособного коллектива, заглянуть в свой устав и организовать осуществление всех других видов деятельности, которые им определены, а не только сдавать в аренду муниципальное имущество. Это город, желая более эффективно хозяйствовать, мог бы делать и без посредника в лице МУП «Центральный рынок». На мой взгляд, ситуация может и должна быть выправлена лишь путем глубокого и тщательного анализа деятельности настоящего руководства МУП «Центральный рынок». Довести за семь месяцев работающее с прибылью предприятие до убыточного состояния надо очень постараться или быть абсолютными непрофессионалами.
Ведь первое, что сделал вновь назначенный директор МУПа Игорь Романов, это заявил трудовому коллективу о подаче всеми заявления об увольнении. Так, на место имеющейся охраны, исполняемой ЧОП «Царьград» за пять тысяч рублей в месяц, он заключил договор с ЧОП «Федерал» за 250 000 рублей в месяц. В результате увольнения опытных охранников, долгое время работавших в МУПе, стали происходить поджоги и другие безобразия».
«Особый экономический статус МУПов снижает их прозрачность и создает огромный маневр для злоупотреблений, пример которых мы видим в ситуации с Центральным рынком, – уверен советник по макроэкономике генерального директора брокерского дома «Открытие» Сергей Хестанов. – К сожалению, этот пример достаточно типичен для российских МУПов, но есть надежда, что ситуация изменится. Это произойдет тогда, когда особые статусы муниципальных и госпредприятий будут упразднены, как это принято во всем мире. Очевидно, что арендодатель с такими запросами просто не сможет выживать в конкурентной среде, будучи поставлен в равные со всеми условиями. Учитывая, что сами по себе рынки недвижимости заметно нарастили в последние годы объем вакантных площадей, у арендаторов есть выбор. И при прочих равных условиях они вряд ли выберут того, чей аппетит постоянно растет, а лояльность к долгосрочным партнерам падает».
