Ипотечный кредит, как первая любовь, бывает раз в жизни – к такой мысли отечественные банки пытаются приучить заемщиков. Пока, надо отметить, весьма успешно: хотя за последние годы ставки в ипотечном кредитовании заметно снизились, а сроки предоставления займов, напротив, возросли, заемщики, оформившие кредит на приобретение жилья четыре-пять лет назад, не спешат перекредитовываться на более выгодных условиях.
За четыре года, с 2002 года по 2006 год, общий объем выданных ипотечных кредитов в России вырос более чем в 16 раз. По итогам первого полугодия 2007 года в рамках ипотечного кредитования выдано около 266,6 млрд рублей, что вдвое превышает показатели аналогичного периода прошлого года – 106,1 млрд рублей. Сегодня ссуды на приобретение жилья предоставляют около 700 кредитных организаций, но львиную долю рынка ипотечного кредитования занимают 30 банков.
По сравнению с первым полугодием 2006 года, тройка лидеров ипотечного кредитования в масштабах страны сильно не изменилась. Первое и второе место осталось за двумя государственными банками: безусловными лидерами, по данным «РБК.Рейтинг», являются Сбербанк России с объемом выданных ипотечных кредитов в 66 млрд рублей и «ВТБ 24» с объемом в 22 млрд рублей. Кроме того, в десятку лидеров входят представленные в Уфе «КИТ Финанс», «УРСА Банк», банк «Уралсиб», Городской ипотечный банк и «Райффайзенбанк Австрия».
Условия ипотечного кредитования, казавшиеся приемлемыми четыре-пять лет назад, в настоящее время серьезно изменились к лучшему: процентные ставки заметно снизились, а сроки кредитования – увеличились. По данным Банка России, 1 января 2007 года средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях составляла 14%, средневзвешенный срок кредитования – 182 месяца, а на 1 июля 2007 года эти показателя составили 13% и 195,8 месяца соответственно, при этом средние сроки и ставки ипотечных займов в иностранной валюте, доля которых в суммарной задолженности снизилась с 38% до 33%, почти не изменились.
Произошедшее снижение процентных ставок и увеличение сроков кредитования способны облегчить кредитное бремя тем, кто выплачивает ипотечный кредит уже несколько лет. На профессиональном языке получение ссуды на погашение действующего ипотечного кредита с переоформлением залога на квартиру называется рефинансированием. Главной целью переоформления обычно является понижение ставки, хотя некоторых заемщиков привлекает изменение срока или суммы кредитования. Новая ставка может быть на 6-8% ниже, а размер кредита – доходить до 75–90% реальной стоимости жилья.
В западных странах, где ипотечное кредитование получило массовое развитие несколько десятилетий назад, рефинансирование востребовано настолько, что заемщики готовы сменить банк-кредитор при разнице процентных ставок в десятую долю процента. В России банки сегодня заявляют в лучшем случае о готовности рефинансировать ипотечные кредиты, чем о реальных достижениях в этом направлении.
«На сегодняшний день рефинансирование является пока не настолько «прижившейся» услугой, однако этот продукт очень динамично развивается, – отмечает член правления, руководитель дирекции по работе с физическими лицами «Райффайзенбанка Австрия» Роман Воробьев. – И, тем не менее, пока рано говорить о популярности данной услуги. Интерес есть, у многих есть желание воспользоваться, но пока население с опаской смотрит на него. Однако я уверен, что рефинансирование ипотечных кредитов будет пользоваться спросом, единственное – это вопрос времени».
«Перспективы услуги рефинасирования в регионе зависят от того, как дальше будет развиваться в целом рынок ипотечного кредитования, потому что для того, чтобы заемщик заинтересовался рефинансированием ипотечного кредита, он для начала должен оформить ипотеку», – отмечает заместитель управляющего одного из филиалов «Международного Московского банка» Ирина Кудрякова.
Банки, в которых разработаны и действуют программы рефинансирования ипотечных кредитов, пока можно пересчитать по пальцам – преимущественно, это крупные федеральные финансовые структуры или дочки иностранных банков, имеющие доступ к дешевым ресурсам и западному опыту по организации рефинансирования ипотечных ссуд. Главной причиной неразвитости рынка рефинансирования ипотечных кредитов банкиры называют несформированность спроса на услугу.
«Основной объем выданных ипотечных кредитов приходится на 2006–2007 годы, сегодня банк, активно развивающий направление ипотечного кредитования, ежемесячно выдает порядка 200 ссуд на приобретение жилья, тогда как еще пару лет назад – не более десятка за месяц, – рассказывает менеджер отдела организации продаж физическим лицам банка «Уралсиб» Роман Ашмарин. – За прошедшие два года процентные ставки изменились незначительно, на 1-2% годовых, поэтому массового спроса на рефинансирование ипотечных кредитов в стране пока не сформировано: банковские комиссии за досрочное погашение одного кредита и получение другого, а также хлопоты по сбору пакета документов «перекроют» всю выгоду от сделки. По-настоящему выгодным рефинансирование становится при разнице в размере процентных ставок по кредитам не менее 3-4%. Пока же сегмент потенциальных клиентов, которых могла бы заинтересовать услуга перекредитования, слишком узок».
Тем не менее, «Уралсиб» уже сегодня задумался об удержании добросовестных плательщиков, оформивших в банке ипотечный кредит три года назад по ставке 16-18% годовых. Банк рассылает им письма, где предлагает снизить плату за пользование ссудой. Сегодня новые ставки по ипотечным кредитам в банке составляют 10,8-12,5% годовых в зависимости от срока кредитования. Чтобы переоформить кредит на новых условиях, клиенту не придется собирать объемистый пакет справок и документов – достаточно прийти в офис банка и написать заявление. К этому времени непогашенный размер ссуды должен составлять не менее 20% от первоначального займа. Срок кредита после рефинансирования не изменится, а вот ежемесячные платежи уменьшатся в размере.
Правда за оформление сделки клиенту банка придется выплатить комиссию в размере 1% от оставшейся суммы задолженности, а также потратиться на страхование рисков потери жизни и трудоспособности заемщика и повреждения и утраты квартиры, независимую оценку недвижимости. Кстати, сбор пакета документов для рефинансирование кредита может стать для заемщика настоящей головной болью.
«Серьезным препятствием для людей, задумавшихся о рефинансировании ипотечного кредита, сегодня является нежелание некоторых банков-первичных кредиторов оказать содействие в подготовке необходимого пакета документов – банк понимает, что при досрочном погашении кредита потеряет хорошего плательщика и часть прибыли, – говорит директор по ипотечному кредитованию одного из филиалов «Альфа-Банка» Кирилл Петров. – Кроме того, банки – первичные кредиторы зачастую передают права на ипотечные кредиты третьим лицам и превращаются в обслуживающий банк. Истинные держатели закладных могут находиться и в Москве, и за рубежом, поэтому банк, осуществляющий рефинансирование, не знает наверняка, сколько времени может пройти между погашением задолженности по ипотечному кредиту в другом банке и снятием обременения с предмета залога».
По официальным данным Банка России, российские банки «перепродают» каждого четвертого заемщика по ипотеке: объем ипотечных закладных, выкупленных у банков рефинансирующими организациями, за 2006 год вырос в четыре раза, с 12,5 млрд до 52,1 млрд рублей. При этом доля Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию на рынке рефинансирования за прошлый год сократилась c 71,8% до 55,3%, а почти половину проданных банками закладных выкупили участники рынка: специализированные рефинансирующие агенты, крупные банки, фонды и управляющие компании, а также зарубежные инвесторы.
Кроме необходимости собрать объемный ворох справок и документов, заемщика, желающего переоформить ипотечный кредит на более выгодных условиях в другом банке, ожидают и другие неприятные сюрпризы – например, немалые расходы, связанные с оформлением сделки и подписанием нового кредитного договора.
Прежде всего банк потребует застраховать квартиру от рисков повреждения или утраты, кроме того, попросит клиента приобрести полис страхования от несчастного случая. Страхование предмета залога в ипотечном кредитовании является общепринятой практикой, но некоторые банки готовы принять заключенные ранее и продленные страховые договоры, а другие настаивают на переоформлении полисов в «дружественных» страховых компаниях. Вероятней всего, владельцу квартиры, вновь передаваемой в залог по кредиту, придется оплатить и независимую оценку рыночной стоимости недвижимости. За оформление сделки и предоставление займа банки взимают комиссию – как правило, 1% от суммы предоставляемого кредита.
Вместе с тем, приятным дополнением к переоформляемому на более выгодных условиях ипотечному кредиту может стать возможность получить потребительский кредит на иные нужды по той же низкой ставке и на столь же длительный срок. Выдавать займы с учетом рыночной стоимости предоставляемой в залог квартиры, даже если они превышают размер существующей задолженности по действующему ипотечному кредиту, готовы, например, банк «ВТБ 24» и «Альфа-Банк».
Рефинансирование ипотечного кредита выгодно, но далеко не во всех случаях. Если половина долга уже благополучно погашена, хлопоты и расходы по переоформлению сделки вряд ли окажутся оправданными, а если погашена лишь треть займа, стоит всерьез задуматься о такой возможности. В любом случае, принимая решение о переоформлении «главного в жизни кредита», заемщик должен скрупулезно взвесить все возникающие доводы за и против сделки.
