Поделиться
В последние дни приметой Волгограда наряду с хронически нечищенными от снега дорогами стали и вывески «Сдается в аренду». Для экспертов такое положение свидетельствует в первую очередь о плачевном состоянии волгоградского бизнеса.
Девелопмент напрямую связывает состояние рынка офисной недвижимости с состоянием самого волгоградского бизнеса.
«Офисы – орудие производства для бизнеса, и если бизнес в регионе подустал пробивать себе дорогу, не видит, как дальше развиваться, то он начинает экономить как раз на развитии, – уверен директор УК «Волгоград-Сити» Максим Сергиенко. – Чтобы ситуация изменилась, у бизнеса должен появиться интерес не только к городу, но и к региону в целом».
Общий экономический застой называют главной, но не единственной причиной того, что волгоградские бизнес-центры никак не дождутся своих арендаторов.
«Первый пик опустевания коммерческих площадей был поддержан законом об ограничении игорного бизнеса, когда после закрытия игровых залов разом освободилось огромное количество площадей, пригодных как для торговли, так и для иной коммерческой деятельности, – добавляет генеральный директор MACON Realty Group Илья Володько. – Если говорить о пике заполняемости, то он пришелся на 2008 докризисный год, а сейчас доля свободных помещений в секторе коммерческой недвижимости очень высока, и, по моим ожиданиям, ситуация не изменится до ближайшей осени».
«Основная причина того, что сегодня пустуют волгоградские бизнес-центры – конечно, общий застой в развитии бизнеса, – уверен депутат Волгоградской областной думы Роланд Херианов. – Большинство из тех коммерческих объектов, которые испытывают сегодня проблемы с арендаторами, проектировались в период докризисного подъема, а достроились уже в кризис. Как результат мы наблюдаем на улицах города огромное количество вывесок с предложением снять в аренду торговые или офисные площади. И пока нет видимости того, что эта ситуация разрешится самотеком».
Реакция владельцев офисной и торговой недвижимости оказалась прогнозируемой. Большинство крупных волгоградских девелоперов уже скорректировали свои планы на текущий год, предложив волгоградцам исключительный уровень цен на офисную недвижимость.
«В связи с изменением ситуации на рынке недвижимости мы сильно корректировали свои планы как относительно уровня цен в «Волгоград-Сити», так и скорости его заполнения, – отметил Максим Сергиенко. – К примеру, наше уникальное предложение составило 500 рублей за квадратный метр офисной недвижимости. Конечно, такая политика отразилась на интересе потенциальных арендаторов, и сегодня мы с уверенностью можем сказать, что вектор заполняемости смотрит вверх».
Эксперты отмечают, что сегодня рынок предлагает уникальные возможности для расширения бизнеса, однако воспользоваться этими предложениями пока некому.
«Даже те собственники, которые явно завышали цены на свои площади в начале стагнации, со временем вынуждены были снизить цены на 20-25%, – отметил Илья Володько. – Однако если оценивать ситуацию с точки зрения динамики открытия новых бизнесов в Волгограде, то динамика явно не радует. В целом по уровню предпринимательской активности Волгоград явно уступает своим соседям, что позволяет предположить, что в ближайший год девелоперам просто не будет смысла поднимать арендные ставки на коммерческую недвижимость».
Впрочем, интерес к коммерческой недвижимости все чаще проявляют не потенциальные арендаторы, а инвесторы.
«Инвестиции в коммерческую недвижимость становятся все более востребованными в последние полгода-год, – рассказал генеральный директор центра содействия развитию малого бизнеса ООО «Регион-Менеджмент» Сергей Белов. – Инвесторы, располагающие средствами объемом от 10 до 80 миллионов рублей, сегодня готовы вкладываться в приобретение ликвидных объектов недвижимости с уровнем годовой доходности не ниже 15%. При таких условиях вложения окупаются уже через пять-семь лет».
Некое оживление эксперты отмечают на рынке торговой недвижимости, связывая его прежде всего с возвратом крупных сетевых компаний к планам продвижения в регионы.
«Федеральные сети все чаще возвращаются к планам экспансии в регионы, в связи чем за последние полгода свободных площадей в действующих торговых центрах Волгограда почти не осталось, – отметил Сергей Белов. – Пока этой тенденции не соответствует разве что «Диамант на Комсомольской», но, думаю, положение скоро выправится и там. Что касается сегмента стрит-ритейла, то интерес к помещениям в этом сегменте все чаще проявляют турагентства, магазины обуви, салоны красоты и банковские учреждения. Тем не менее, первые этажи жилых домов на второй линии пока остаются вакантными».
Развивая тему других сегментов коммерческой недвижимости, самую мрачную ситуацию эксперты видят в оценке складской недвижимости.
«С середины прошлого года мы отмечаем рост спроса на складскую недвижимость, – рассказал Сергей Белов. – К примеру, у нас есть ряд заявок на площади от двух тысяч до восьми тысяч квадратных метров складских площадей, которые мы не можем удовлетворить в силу их физического отсутствия в Волгограде! Отсутствие современных логистических центров – беда Волгограда, бороться с которой пока под силу только крупным торговым компаниям типа «Магнит», которые в состоянии сами построить логистический центр под собственные нужды. То, что город может предложить остальным, – по большей части бывшие производственные помещения, никак не приспособленные под нужды складов. Как вариант решения проблемы мы рассматриваем возможность реализации девелоперских мини-проектов логистических центров на территории неработающих производств».
Отдельного внимания в свете обрисованной ситуации заслуживает идея того, как проблема пустующих бизнес-центров могла бы быть решена с пользой не только для бизнеса, но и для горожан.
«Недавно я вышел к администрации города с инициативой вернуть горожанам детские сады, переселив занимающий сейчас этот фонд бизнес как раз в пустующие бизнес-центры, – рассказал Роланд Херианов. – Понятно, что речь не идет об альтруизме. Бонусом для нынешних собственников детских садов могло бы стать перемещение бизнеса в более привлекательное территориально место, скажем, из Кировского в Центральный район. Выгода для владельцев бизнес-центров не очевидна только на первый взгляд. Понятно, что добровольно расставаться с собственностью, пусть и пустующей, не будет никто. Однако город взамен части пустующих квадратных метров мог бы предложить их собственникам нечто большее: участки под строительство коммерческих объектов в заведомо привлекательных для ведения бизнеса местах, например, городских набережных. Безусловно, они должны уйти, как и положено, с аукциона, но входным бонусом на участие в этом аукционе должно стать некоторое количество коммерческих площадей, на которое можно было бы отселить бизнес из детских садов. Пока моя идея не получила поддержки у городских властей, но я очень рассчитываю, что она будет рассмотрена в конструктивном ключе, поскольку позволит в кратчайшие сроки продвинуться в решении проблемы детских садов».
