V1
Погода

Сейчас+8°C

Сейчас в Волгограде

Погода+8°

переменная облачность, без осадков

ощущается как +4

0 м/c,

757мм 53%
Подробнее
USD 92,26
EUR 99,71
Бизнес Продаем ипотечную квартиру, купленную под материнский капитал

Продаем ипотечную квартиру, купленную под материнский капитал

Используя открывшиеся перед ними возможности, многие волгоградцы поспешили использовать материнский капитал по назначению, в том числе и в виде первоначального взноса по ипотеке.

Но как быть, если возникает необходимость продать такое жилье до окончания срока ипотеки?

К примеру, два года назад вы купили квартиру в ипотеку. В качестве первого взноса вы использовали материнский капитал. Сейчас вы разводитесь и намерены продать совместно приобретенную квартиру – подросшей за это время рыночной стоимости достаточно, чтобы досрочно погасить ипотеку и полностью рассчитаться с банком.

Как это сделать?

Ольга Бажутина

Директор по управлению регионами банка «ДельтаКредит» Ольга Бажутина: «Единственная сложность, которая может возникнуть в описанной ситуации, – это договоренности бывших супругов о порядке удовлетворения финансовых требований друг друга.Что касается технологии продажи их квартиры, то она проста. В первую очередь необходимо получить разрешение на продажу квартиры из-под залога от банка, поскольку никаких юридически значимых действий без письменного согласия залогодержателя производить нельзя.

После получения разрешения (в котором будут указаны те условия, на которых банк разрешает продать залоговое имущество, например, может взиматься комиссия) вы приступаете к поискам покупателя. Как правило, залогодержатель не ограничивает заемщиков в подборе покупателей, а также в стоимости продаваемой квартиры, – главное, чтобы все обязательства перед банком были погашены.

Что касается самой сделки, то она возможна двумя способами: вся задолженность перед банком гасится до или в день сделки, и на регистрацию в государственный орган подаются документы на одновременное погашение записи об ипотеке и переход права собственности. Либо же квартира продается с обременением, кредит погашается после перехода права собственности, после чего и снимается залог».

Максим Головатов

Директор Волгоградского филиала БКС Премьер Максим Головатов: «Процедура в данном случае будет стандартная – реализация жилья под контролем банка. Материнский капитал при этом уже не имеет никакого значения».

Юрист Волгоградской региональной общественной организации «Кредитный правозащитник» Арсен Аристакесян: «Прежде всего, необходимо встретиться с сотрудником банка и выяснить, на каких условиях банк дает согласие на продажу квартиры. В банке обязательно поинтересуются причиной, по которой клиент собирается продать заложенную недвижимость. Интерес банка к личным делам клиента связан с тем, что банк, одобрив вас в качестве первоначального должника, пошел на некоторые трудозатраты, оценил свои риски, оценил вашу платежеспособность. Теперь вы предлагаете оценить нового заемщика, в чем банк совершенно не заинтересован.

Обратите внимание на то, что пока действует мораторий на досрочное погашение кредита, квартиру невозможно продать. Если мораторий уже снят, тогда и можно вести переговоры о продаже ипотечной квартиры. Кроме этого, проведение любой сделки требует времени, это всегда рассчитанные риски со всех сторон. Ведь покупатель должен ясно понимать, в какие сроки он получит от банка возможность снять обременения, не будет ли затягивания. Продавец тоже не должен затягивать процесс до бесконечности, все время повышая на нее цену. Поэтому банк, скорее всего, потребует от продавца и покупателя заключить нотариально заверенное предварительное соглашение, которое позволит покупателю обратиться в суд с иском о принуждении к заключению договора купли-продажи квартиры. Но это опять же займет немалое время.

Есть несколько вариантов реализации квартиры, находящейся в залоге у банка.

Вариант №1. Как только получено согласие банка и определена сумма задолженности по кредиту на определенную дату, в нотариальном порядке заключается предварительное соглашение с покупателем вашей квартиры, о котором мы только что рассказали. Далее покупатель уплачивает сумму вашей задолженности по кредиту, перечисляя денежные средства на расчетный счет кредитной организации (в договоре это залогодержатель). Кредит погашен, вы получаете на руки закладную и документ от банка об отсутствии перед ним кредитной задолженности. И в оговоренный в предварительном договоре срок идете в регистрационную службу и регистрируете: снятие обременения на продаваемую квартиру, переход права собственности на ипотечную квартиру и договор купли-продажи. При имеющейся разнице между суммой долга по кредиту и ценой квартиры денежные средства закладываются в день сделки в депозитарную ячейку любого банка. Условием доступа к ним будет являться зарегистрированный договор купли-продажи оной квартиры. Некоторые банки иногда требуют копию (иногда нотариальную) свидетельства о праве собственности квартиры на покупателя. Именно таким вариантом чаще всего пользуются заемщики-банкроты.

Арсен Аристакесян

Вариант № 2. Главный распорядитель – банк. Схема, в принципе, похожа на первую, но банк берется сопровождать сделку, предоставляя свою ячейку, связываясь с регистрационной службой. Покупатель вносит деньги в счет погашения кредита в депозитарную ячейку именно этого банка, а разница между оговоренной продажной стоимостью жилья и суммой кредита закладывается в другую депозитарную ячейку на обычных условиях сделки купли-продажи квартиры. После этого банк предоставляет в регистрационную службу уведомление о том, что кредит погашен, передает закладную, и происходит обычная регистрация сделки и перехода прав, описанная в первой схеме. Разницу денежных средств между суммой покупки и суммой продажи квартиры вы получаете из ячейки банка после регистрации сделки.

Вариант № 3. Продается кредит. Возможна и третья схема – в этом случае банк одобряет нового заемщика на старый кредит, и происходит оформление кредита на него. Подписывается соглашение о переводе долга на покупателя (он же новый собственник), который приобретает право собственности на проданную вами жилплощадь и обязанность погасить долг перед банком, став, таким образом, новым должником. Квартира, соответственно, тоже находится в залоге у банка. По третьей схеме происходит и ныне распространенное сейчас перекредитование, когда банк у банка выкупает кредит. Эта услуга связана с тем, что несколько лет назад ставки по кредитам были выше, чем сегодня. Поэтому, если есть возможность получить кредит под меньший процент, многие охотно идут на это. Для этого оформляется необходимая сумма в кредит для погашения первого долга, а квартира как объект залога переводится с одного кредитного договора на другой. Такая процедура также требует согласования с банком и оформления всех необходимых документов. На перекредитование банки идут очень и очень неохотно. Поэтому банк скорее пойдет на снижение ставки по кредиту, чем согласится на продажу заложенного имущества в счет погашения кредита. Именно поэтому будьте готовы к тому, что данная процедура будет долгой и трудоемкой, в связи с чем имеет смысл обратиться к профессиональным участникам рынка ипотечной недвижимости».

ПО ТЕМЕ
Лайк
LIKE0
Смех
HAPPY0
Удивление
SURPRISED0
Гнев
ANGRY0
Печаль
SAD0
Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
ТОП 5
Рекомендуем