Поделиться
«Аренда» – объявления с одним-единственным словом и номером телефона собственника все чаще появляются в витринах бывших банков, магазинов и кафе не только периферийных районов Волгограда, но и на его центральных улицах. Пустуют самые востребованные еще полгода назад площади, в числе которых как отдельно стоящие здания, так и цокольные этажи помещений на прежде самой актуальной «красной линии».
«Дело вовсе не в жадности собственников, выставивших непомерные ценники на аренду, – считает генеральный директор агентства недвижимости «Нотра-Волгоград» Дмитрий Могилевский. – Скорее, мы видим перед собой наглядный индикатор состояние бизнеса региона. Думаю, цены на коммерческую аренду в Волгограде сегодня если и не достигли своего дна, то максимально приблизились к нему. Тем не менее бизнес не может себе позволить даже их. Многих арендаторов мы потеряли по банальной причине – они просто перестали существовать. Не буду повторять общеизвестные факты, но самыми уязвимыми в кризис оказались банки, представители туриндустрии и автодилеры. Впрочем, последние, как правило, ориентированы на собственные помещения, а не на аренду».
В подтверждение слов эксперта – объявление «Сдается в аренду. Оборудовано под банк», размещенное на месте бывшего отделения «Мособлбанка» на пересечении проспекта Ленина с улицей Пражская.
«Проблема рынка аренды сегодня – не уровень цен, которые в последние полгода только снижались, а в отсутствии платежеспособного спроса, – уверен Дмитрий Могилевский. – При этом ставки на недвижимость не могут падать до бесконечности, в отличие от цен на нефть и биржевые акции. Цены на тепло, электроэнергию, водоснабжение, ставка налогов – это те показатели, которые вынуждают владельцев коммерческой недвижимости четко видеть «дно». Количество предложений на рынке говорит только об одном – Волгоград вплотную приблизился к этому дну».
Вместе с банками, многие из которых посвятили последний год оптимизации филиальных сетей и потому покинули Волгоград, в зоне риска оказались дорогие бутики. Причем эксперты посчитали бегство «люксовых» продавцов из города-героя еще одним свидетельством его экономической несостоятельности.
«Волгоград повел себя уникально даже в кризис, – считает генеральный директор управляющей компании Фонда ЗАО «ФБ "АВГУСТ"» Карэн Туманянц. – Считается, что продавцы люксовых товаров менее других ощущают скачки спроса, связанные с кризисом, поскольку богатые люди не привыкли экономить на своем комфорте даже в кризис. Кроме того, уровень дохода обеспеченной аудитории обычно позволяет избежать в кризис обычной бытовой экономии. Однако в Волгограде эта традиция не сработала. Проблема в том, что дорогие бренды, открывая продажи в Волгограде, рассчитывали скорее не на реальность, а на потенциал роста экономики региона, а вместе с ним и доходов горожан. Как видим, этого не случилось. А кризис со всей ясностью показал, что прослойка людей, которые могут позволить себе роскошь покупать дорогие вещи, в Волгограде ничтожно мала».
Помимо брендовых бутиков на грани выживания оказались дорогие рестораны и кафе, владельцы которых подсчитывают убытки и уверенно заявляют о снижении спроса. Эксперты считают, что арендный спад в Волгограде только начался.
«Дело в том, что, в условиях падения реальных доходов населения и ослабления рубля у розничного ритейла снижается трафик и средний чек. Прочие виды бизнеса также показывают снижение выручки и рентабельности на фоне снижения деловой активности, – напомнил аналитик ИХ «Финам» Тимур Нигматуллин. – Таким образом, чтобы удержать арендодателей, владельцы недвижимости вынуждены сокращать собственную рентабельность».
На этом фоне даже незначительный рост арендных ставок для владельцев недвижимости по факту будет означать падение доходов.
«Прогноз на 2015 год предполагает рост арендных ставок в среднем по рынку на два–пять процентов, что примерно в два–четыре раза ниже уровня потребительской инфляции, – поясняет Тимур Нигматуллин. – Свободные площади в сегментах ритейла и офисной недвижимости будут расти в основном в высоком ценовом сегменте. При этом более всего площадей освободится в сегменте представительского стрит-ритейла».
Слабым утешением для волгоградцев в этой ситуации является разве что тот факт, что аналогичная ситуация прослеживается и в других регионах.
«Волгоград не единичен в своих наблюдениях, – отметил директор компании MACON Realty Group Илья Володько. – Практически все крупные города России уже ответили на две самые ярко выраженные в период кризиса тенденции: увеличение площади вакантных коммерческих площадей и вполне логичное в этой ситуации снижение арендных ставок. Эту ситуацию мы уже переживали в прошлый кризис, так что никаких неожиданностей рынок недвижимости в этом году не принес».
Тем не менее эксперт считает, что отличия нынешнего арендного кризиса от предыдущего все же будут, и они говорят о более жестком прохождении ситуации.
«За последние пять лет рынок достаточно серьезно насытился предложением в самых разных сегментах, – напомнил Илья Володько. – Как следствие мы имеем большое количество вакантных площадей при ощутимом падении спроса со стороны бизнеса. В предыдущий кризис рынок не был так охлажден. Еще одно отличие нынешней ситуации от 2008–2009 годов – соотношение динамики спроса и инфляции. В прошлый кризис падал спрос на коммерческую недвижимость, но и цены не росли с той скоростью, как сейчас. В этом году падение спроса на недвижимость происходит на фоне высоких темпов инфляции, растущих энерготарифов и налоговых обязательств бизнеса. Это означает, что падение арендных ставок на недвижимость будет ограничено возможностями собственников, которые вынуждены в любом случае нести затраты по содержанию помещений. Думаю, что в этом году мы увидим снижение стоимости арендных площадей в пределах 10–15%. Говорить о коридоре в 20–30% пока рано».
