Ипотека постепенно возвращается на докризисный уровень. Об этом свидетельствуют итоги первого полугодия: банкиры снижают процентные ставки, смягчают условия выдачи кредитов и даже дают займы на покупку квартир в новостройках. Эксперты считают, что до массовости ипотека пока не дотягивает.

Рынок ипотечного кредитования набирает упущенные в кризис обороты. По информации Центрального банка России, к 1 июня этого года в стране было выдано кредитов на общую сумму в 115 миллиардов рублей. В Волгоградской области к 1 апреля этого года объем жилищных кредитов составил 643 миллиона рублей. По данным компании «МИЭЛЬ-Брокеридж», в условиях продолжающейся с конца третьего квартала прошлого года активизации ипотечного кредитования за прошедшие месяцы этого года рост ипотечных сделок составил порядка 15% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Ставки ушли вниз

Банкиры уверяют, что рынок ипотечного кредитования практически восстановился, и вскоре объемы кредитования достигнут докризисного уровня. С этой целью кредитные организации в массовом порядке смягчают условия по ипотеке. Как сообщили 34banka.ru в «МИЭЛЬ-Брокеридж», средний уровень ставок по ипотечным кредитам снизился по итогам двух кварталов этого года на 4% в валюте и 5% в рублях. Сегодня кредит на приобретение квартир на вторичном рынке, при определенных условиях, можно получить со ставкой порядка 9% в валюте и 12% в рублях.

«Ситуация на рынке ипотечного кредитования постепенно улучшается: тенденция проявилась еще в прошлом году и связана с постепенным изменением условий кредитования: снижением процентных ставок, уменьшением первоначального взноса, увеличением срока действия положительного решения. К тому же, требования к потенциальным клиентам становятся лояльнее», – говорит начальник отдела ипотечного кредитования филиала банка ВТБ 24 Лина Хуснутдинова.

К примеру, с 1 июня этого года ЮниКредит банк снизил ставки по ипотечным программам в рублях: на 1,5% фиксированные и комбинированные ставки и на 0,5% плавающие ставки. Таким образом, на период акции ставка по ипотечному кредиту в рублях составляет от 11,5% годовых. Бинбанк с 28 июня определил свою ставку как 11,5-15% годовых.

«Если год назад ставки являлись заградительными – минимум 15% в рублях и 13% в валюте, то сейчас они снизились до 11,5% и 9% соответственно, – отмечает генеральный директор ипотечного брокера «Фосборн хоум» Виктория Ракова. – Уменьшился первоначальный взнос с 40% до 10%, изменились требования к размеру дохода. Так, если год назад ежемесячный платеж не должен был превышать 40%, то сейчас – 50%, а в некоторых случаях и 60% от заработной платы».

Повышению привлекательности ипотеки помимо снижения ставок способствуют произошедшие послабления в требованиях к заемщикам. Сегодня банки снова кредитуют заемщиков с доходами, не подтвержденными справкой 2-НДФЛ. Возрастной диапазон составляет от 21 до 60 лет для мужчин и до 55 для женщин, но отдельные банки снизили минимальный возраст до 18 лет. Уровень заработной платы должен соотноситься с суммой кредита таким образом, чтобы ежемесячные выплаты по кредиту не превышали 50% от заработной платы, в некоторых банках – 40%.

При этом, как отмечают в компании «МИЭЛЬ-Брокеридж», банки стали уделять более пристальное внимание анализу психологического портрета заемщика, составленного в ходе телефонного или очного собеседования. Трудности в получении ипотечного кредита могут вызвать не только наличие просроченных кредитов, но и отсутствие у потенциального заемщика высшего образования и наличие вредных привычек.

«Покупатели, приобретающие недвижимость с помощью ипотечных средств, зачастую спрашивают, какие существуют хитрости, помогающие получить одобрение банка на выдачу ипотечного кредита. Самая простая хитрость – быть предельно честным и открытым. Банки обладают всеми ресурсами, чтобы проверить всю информацию о заемщике, и утаивание каких-либо сведений может быть расценено не в пользу заемщика», – отмечает Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж».

Новостройки и дачи

Важным моментом, свидетельствующим о постепенном выходе ипотечного рынка из кризиса, эксперты считают то, что банки обратили свои взоры к первичному рынку жилья. К примеру, ВТБ24 запустил программу «Ипотека с государственной поддержкой». Она осуществляется в рамках сотрудничества ВТБ24 и Внешэкономбанка по реализации Программы инвестиций ВЭБ в проекты строительства доступного жилья и ипотеку в 2010-2012 годах. В Волгограде на сегодня на стадии рассмотрения находятся уже пять заявок на общую сумму 9,75 миллионов рублей.

«По нашим прогнозам, уже к концу текущего месяца ожидается значительное увеличение заявок по этой программе, – подчеркнула управляющий Волгоградским региональным операционным офисом ВТБ24 Светлана Федорова. – В рамках программы жители Волгограда и Волгоградской области могут оформить ипотечный кредит на приобретение жилья после завершения строительства (с оформленным правом собственности) у юридического лица (застройщика, инвестора)».

В списке застройщиков Волгограда: ООО «Амоко-Групп», ООО «Волга-Телеком-Инвест», ООО «Горстрой-Альянс», ООО «Геостар», ГК «Домострой», ООО «Евро-С», ООО «Евробилд», ООО «фирма «КОМ-БИЛДИНГ», ЗАО «Трансстрой», ООО «Энергопром», ООО «Пушремстрой». Всего – около 300 квартир. Список аккредитованных участников программы и список объектов регулярно пополняется.

На загородную недвижимость обратил внимание банк Сосьете Женераль Восток. Кредитная организация провела очередное снижение процентных ставок коснулось программ на покупку загородной недвижимости и составило 1,25% в рублях, 2,75% в долларах США и 6,5% в евро.

«На протяжении нескольких последних лет ставки по кредитам на приобретение загородной недвижимости были выше по сравнению со ставками на приобретение городских квартир в связи с тем, что данный сегмент рынка недвижимости менее ликвиден, – комментирует директор коммерческой дирекции по развитию бизнеса и банковской сети Банка Сосьете Женераль Восток Маргарита Кучеренко. – Стабилизация цен на загородное жилье и оживление спроса на загородную недвижимость привели к снижению размера первоначального взноса до докризисного уровня. Разделение программ на загородные дома и земельные участки позволило снизить процентные ставки по кредитованию готовых домов до уровня городских квартир».

Реанимация рынка

Банкиры пока не уверены в том, что ипотека начнет оживать активно. По их оценкам, докризисных объемов выдачи жилищных ссуд банки смогут достигнуть лишь через два-три года. Между тем говорить о том, что ипотека пока не отошла от зимней спячки, нельзя. Рынок оживает. Растет как спрос, так и предложение. Соответственно, заемщики, остро нуждающиеся в покупке квартиры, смогут найти подходящее для себя предложение.

«Рост рынка ипотеки в некоторой степени тормозится тем, что многие все еще опасаются потери работы или уменьшения доходов, не все уверены, что смогут обслуживать кредит, и пока не готовы занимать, – считает управляющий волгоградским филиалом банка «Возрождение» Софья Жилина. – Хотя ситуация уже меняется к лучшему, идет постепенное восстановление рынка. Со своей стороны, банки заинтересованы в активизации кредитования, активно продвигают ипотеку, делают ее условия более привлекательными. Примерно с четвертого квартала прошлого года заметно снижение процентных ставок по кредитам, по моему мнению, ставки по ипотеке сегодня вполне приемлемы, близки к докризисным. Но для роста рынка ипотеки необходима стабилизация экономики, одного желания банков недостаточно».

Существенным препятствием для развития ипотечного кредитования, по мнению заместителя председателя правления Абсолют Банка Эмиля Юсупова, является то, что большинство банков по-прежнему не видят источников для получения продолжительного и дешевого фондирования. Именно поэтому ставки по ипотеке в России сегодня хотя и близки к докризисному уровню, однако все же значительно выше, чем в европейских странах и США. «В России необходимо создавать условия, в которых банки смогут привлекать дешевое долгосрочное фондирование: использовать средства пенсионного фонда, проводить внутреннюю секьюритизацию под поручительство АИЖК, а также внешнюю секьюритизацию, – говорит Эмиль Юсупов. – Проблема доступности ипотеки не решится в одночасье, необходим системный подход, активное участие государства».

«Объем ипотечного кредитования растет с лета прошлого года, но этот рост следует назвать только реанимацией рынка, – уверен генеральный директор компании «Кредитный и финансовый консультант» Александр Гребенко. – В 2010 году восстановление продолжается, однако рассчитывать на значительный рост спроса в ближайшие месяцы на ипотечные кредиты со стороны потребителя не приходится, так как покупательская способность россиян ограничена. Реальный рост начнется не раньше 2011-12 годов».