По оценке экспертов, четыре из пяти ипотечных заемщиков в России предпринимают все усилия, чтобы погасить ипотеку досрочно. Волгоградская область вполне вписывается в эту тенденцию. Эксперты Dengi.v1.ru выясняли, все ли способы снизить бремя ипотечной нагрузки одинаково хороши.
«Сегодня заемщик имеет полное право на досрочное полное или частичное погашение ипотечного кредита, – напомнил управляющий филиалом банка «Петрокоммерц» в Волгограде Валерий Курилин. – И никаких штрафных санкций со стороны банка при этом не последует. Такое положение было прописано в Гражданском кодексе РФ в 2011 году. Существует точка зрения, что это абсолютно правильная позиция, что если у человека появилась возможность погасить кредит досрочно, надо дать ему такую возможность».
Между тем российские банки, напротив, все чаще предлагают ипотечные продукты, в которых предусмотрены рекордные сроки погашения ипотеки – вплоть до 50 лет. Это происходит потому, что банки не заинтересованы в досрочном погашении ипотеки.
«Досрочное гашение кредита банку однозначно не выгодно, более того, это риск, – пояснил начальник управления методологии, продуктов и разработки кредитной документации департамента ипотечного кредитования НОМОС-БАНКа Сергей Столбунов. – Банк, размещая денежные средства посредством ипотечного кредитования, рассчитывает на их длительное пользование клиентом и оплату соответствующих процентов, зафиксированных при получении кредита. Благодаря этим условиям, производится секьюритизация ипотечных кредитов путем выпуска ипотечных облигаций с дальнейшим их размещением у инвестора и новая выдача кредитов. Если не будет кредита, то не будет и дохода. Кроме того, досрочное погашение кредита вызывает необходимость нового размещения полученных денежных средств, а это дополнительные затраты для банка».
Конкуренция не позволяет банкам полностью запретить досрочное погашение, но они вводят гибкую систему регулирования возврата средств – это и длительные моратории, и ограничение на минимальный размер досрочного взноса (чем больше пороговая сумма, тем сложнее ее выкроить из семейного бюджета), и усложнение процедуры. Так, заемщику все труднее опережать график, а банк получает возможность компенсировать свои потери за счет нетерпеливых клиентов.
Эксперты указывают на то, что большинство ипотечных заемщиков на самом деле стараются выплатить полную сумму со всеми процентами и начислениями не позднее, чем за семь лет от начала заключения договора. Чтобы полностью расплатиться с банками, заемщики обычно используют собственные накопления и накопления родственников (прежде всего, родителей).
«На многих людей кредит, особенно ипотечный, что называется, «давит» скорее психологически, чем материально, – отметил Валерий Курилин. – Поэтому человек думает – как только появятся «лишние» деньги – расплачусь с банком. Но опытные финансисты рекомендуют для досрочного погашения использовать исключительно свободные деньги, а не отдавать последнее. С этим трудно не согласиться. Действительно, если отдать банку сумму, превышающую реальные возможности, можно вновь столкнуться с необходимостью взять кредит, а при ухудшении экономической ситуации – возможно, уже на менее выгодных условиях. Наш опыт показывает, что досрочное погашение одного кредита очень часто влечет за собой другой кредит».
Один из набирающих популярность у волгоградских заемщиков способ сократить ипотечное бремя – рефинансировать ипотеку. Низкая ставка рефинансирования – один из эффективных приемов привлечения дополнительных клиентов. Банки один за другим открывают программы по рефинансированию кредитов, заманивая чужих клиентов более низкими ставками. По сути для клиентов это означает всего лишь обращение в новый банк, который погасит за него всю сумму долга простым перечислением средств. После чего залог перерегистрируется на второй банк, а заемщику предстоит расплачиваться с новым банком по более низким ставкам. Поскольку ипотека отличается длительными сроками кредитования, реструктуризация долга несет значительную выгоду. Однако не все столь однозначно.
«Рефинансировать ипотеку выгодно, если это поможет снизить переплату по ней, – считает директор Волгоградского филиала БКС Премьер Максим Головатов. – Но снижения переплаты не всегда можно достичь за счет перекредитования в банке с более низкой процентной ставкой.
То есть, если вы взяли ипотеку под 15% и выплачивали ее два года, после чего нашли предложение в другом банке под 13%, не стоит сразу идти и перекредитовываться, несмотря на низкие проценты. По правилам большинства банков, платежи разбиваются на равные суммы в течение всего срока выплат, только сначала гасятся проценты, а уже потом – тело кредита. Получается, что за первые два года заемщик уже погасил солидную часть процентов, а основной долг уменьшился ненамного: в таком случае мероприятие с рефинансированием никакой выгоды ему не принесет». Прежде чем рефинансировать ипотеку, эксперт советует взять калькулятор и тщательно все посчитать.
Эксперты не исключают, что отношение российских банков и заемщиков к досрочному погашению ипотеки еще может измениться.
«В развитых странах ограничения на досрочное погашения кредита являются обыкновением, более того, у клиентов есть выбор – заключить договор с наличием ограничений или без таковых, в России у клиента такого выбора, к сожалению, нет, – отметил Валерий Курилин. – В случае, если договор предусматривает условия по досрочному погашению кредита, клиент получает меньшую процентную ставку по кредиту, что в большинстве случаев для клиента очень выгодно».
