Поделиться
Ситуация на рынке недвижимости Волгограда складывается таким образом, что идея заработать на жилой недвижимости все чаще не приносит прибыль. Между тем все больший интерес у инвесторов вызывает возможность заработать на аренде коммерческой недвижимости.
Простейшие подсчеты показывают, что те, кто инвестировал в квартиры с целью их дальнейшей сдачи в аренду, сегодня все чаще предпочитают отказываться от привычного способа заработка и ищут новые источники дохода.
«В Волгограде элитная квартира площадью 40-50 метров будет стоить около 2,5 млн рублей, – приводит выкладки директор Волгоградского филиала БКС Премьер Максим Головатов. – Сдавать ее в лучшем случае получится за 25 тысяч рублей в месяц, включая коммунальные платежи, которые будут урезать доходы. Получается 12% годовых. Дополнительно, скорее всего, нужно будет сделать ремонт, купить мебель и необходимую технику (примерные затраты: 0,5-1 млн рублей). В ином случае сдать эту квартиру будет возможно за 10-15 тысяч рублей максимум, что делает доходы от аренды квартиры ниже процентов по депозиту. Еще необходимо учитывать риски: содержание квартиры, соседи, недобросовестные арендодатели и прочее. Стоит отметить, что за последние четыре года стоимость квадратного метра Волгограде не изменилась. Поэтому я считаю, что сейчас покупка и сдача квартир с расчетом получения высокого дохода и особенно на коротком сроке (один-три года) – нецелесообразна».
Эту экспертную оценку поддерживают и специалисты рынка недвижимости, отмечающие растущий интерес волгоградцев и приезжих к объектам коммерческой недвижимости.
«Волгоградцы и в самом деле подостыли к покупке квартир в коммерческих целях, – соглашается директор агентства недвижимости «Интраст» Александра Нефедова. – На этом фоне интерес к коммерческой недвижимости однозначно только набирает обороты. Однако сделать выгодное вложение в этом сегменте самостоятельно будет очень непросто. Чтобы просчитать коммерческий успех объекта, нужно учесть массу факторов, начиная от выбора юридически безупречного варианта до грамотной оценки его технического состояния. Наконец, остаться в прибыли в этом случае можно только подобрав успешного арендатора. И с этой точки зрения Волгоград пока не может радовать. Оценив общее состояние волгоградского бизнеса, иногородние клиенты, приезжающие в Волгоград с целью покупки коммерческой недвижимости, частенько меняют свои планы. В основном выбирают объект в другом регионе».
Между тем эксперты подчеркивают, что инвестирование в жилую недвижимость в любом случае будет иметь своих сторонников.
«Прежде всего нужно учитывать, что порог вхождения инвестора на рынок жилой недвижимости сегодня составляет порядка двух миллионов рублей, в коммерческой недвижимости эта сумма в разы больше – пять-восемь миллионов рублей, – отметил генеральный директор компании MACON Realty Group Илья Володько. – Огромное количество инвесторов отсекает уже этот высокий порог вхождения. В долгосрочной перспективе цены на жилую недвижимость будут расти примерно на три-пять процентов в год, однако это на аргумент, чтобы сбрасывать ее со счетов. Причина в том, что для многих инвесторов покупка недвижимости – прежде всего возможность сохранить денежные средства, пусть и получая при этом минимальную доходность. В любом случае доход от сдачи квартиры в аренду покроет издержки собственника на ее содержание. Зато у него будет уверенность в том, что в случае необходимости недвижимость можно будет быстро реализовать. Коммерческая недвижимость позволяет получать более высокие доходы, но при этом ее ликвидность немного ниже». По словам эксперта, если продажа квартиры в среднем занимает три-четыре месяца, то у коммерческой недвижимости этот срок увеличивается в среднем до полугода.
Одним из самых сложных аспектов покупки коммерческой недвижимости эксперты считают выбор востребованного в дальнейшем у бизнеса варианта.
«С этой точки зрения с жилой недвижимостью человеку, не имеющему опыта ведения бизнеса, все же будет проще, – считает Илья Володько. – Однозначно беспроигрышный вариант – покупка торговых помещений в так называемых торговых галереях с хорошей проходимостью. Однако квадратный метр недвижимости в таких местах может стоить 80-90 тысяч рублей, что означает восемь-девять миллионов рублей за 100-метровое помещение. То есть чтобы получить гарантированно успешное коммерческое вложение, нужно потратить очень серьезную сумму. Купить помещение в новом микрорайоне, в цокольном этаже или подвале и вправду можно по цене квартиры, но и доход, полученный от его аренды, чаще всего будет сопоставим с арендой квартиры. Кроме того, сдача в аренду коммерческой недвижимости предполагает знание большего количества юридических тонкостей, чем при сдаче квартиры».
Единственным сегментом коммерческой недвижимости, в который эксперты пока не советуют инвестировать, являются офисные помещения.
«В текущий момент Волгоград обладает большим количеством свободных офисных площадей разной ценовой категории и уровня комфортности, – отметил генеральный директор управляющей компании Фонда ЗАО «ФБ "Август"» Карэн Туманянц. – А учитывая низкий уровень деловой активности волгоградцев, инвестор за низкую цену получит помещение, которое сможет сдавать по очень низкой цене». При этом эксперт утверждает, что при правильном выборе места покупка торговой недвижимости может приносить 15-20% годовых.
«Но при этом я бы советовал с особым вниманием относиться к покупке недвижимости, ориентированной на общепит, – отметил Карэн Туманянц. – Общепит требует особенных условий существования, где вопрос согласования может отнять не только много времени, но и средств. Кроме того, может случиться, что прежний владелец решал эти проблемы на условиях личной договоренности, которых у вас не будет».
Хорошие и рентабельные помещения так же, как и отлаженный доходный бизнес, очень редко выставляют на продажу. В большинстве случаев цена таких помещений слишком завышена либо их покупка сопряжена с целым рядом сложностей.
