Поделиться
В рейтинге регионов по доступности ипотеки Волгоград занял 31-е место в списке из 81 пункта. Как выяснили авторы исследования, с помощью жилищного кредита волгоградцы могут позволить себе купить просторную «однушку» или типовую «двушку». К такому выводу эксперты агентства «РИА Рейтинг» пришли, подсчитав, сколько стоит квадратный метр жилья в различных регионах страны и как меняется процентная ставка от региона к региону.
В качестве индикатора доступности в рейтинге выступила площадь квартиры среднего качества, которую может купить семья, состоящая из двух работающих человек со средней зарплатой в своем регионе. В исследовании уточняется, что средняя ставка по жилищных кредитам в январе–мае составила 12,4%. По традиции самым доступным осталось жилье в северных и дальневосточных регионах России: в Ямало-Ненецком автономном округе где в кредит можно приобрести квартиру площадью 123,3 кв. м. А вот жители столицы, занявшей последнюю строчку рейтинга, могут приобрести в кредит квартиру площадью немногим превышающую 30 квадратных метров.
Авторы исследования отметили, что доступность приобретения жилья по ипотеке в большинстве регионов выросла за последний год. Более того, комментировавшие результаты рейтинга эксперты уверены, что интерес волгоградцев к ипотеке только растет.
«По итогам года российские банки могут выдать более 1 млн ипотечных кредитов, то есть на 125-150 тысяч больше, чем в 2013 году», – считает директор филиала БКС Премьер в Волгограде Максим Головатов. И этому росту, по мнению эксперта, не мешают даже растущие ставки.
«Ипотечная ставка в среднем по России составляет на сегодня 13,4%, – напомнил Максим Головатов. – Это почти на 1% выше, чем в среднем в 2013 году. С одной стороны, повышение ключевой ставки ЦБ и ограничения на «длинные» внешние заимствования, примененные к крупнейшим банкам с госучастием являются предпосылками к дальнейшему росту ставок по жилищным кредитам, с другой стороны, чувствительность для спроса изменений кредитной ставки и ее и без того высокий уровень не позволят ей расти существенно. Средняя ставка может подрасти во втором полугодии, но не более чем на 0,2-0,5%, но скорее всего, она останется без изменений».
Вполне вероятно, банки могут начать сокращать риски путем подъема нижней минимальной планки первоначального взноса. Однако даже эти прогнозы, по мнению экспертов, вряд ли остановят волгоградцев в стремлении обзавестись собственным жильем.
«Спрос на ипотеку упасть не должен, поскольку в условиях рецессии люди сокращают потребление, но базовая потребность в собственном жилье у них останется, – считает Максим Головатов. – Пока уровень просрочки по ипотеке один из самых низких в сегменте кредитования физических лиц, ипотечные заемщики – самые дисциплинированные».
С тем, что до надувания «ипотечного пузыря» по всем параметрам в России еще далеко, соглашаются и другие эксперты.
«Объем ипотечной задолженности – 2,6 трлн рублей – на сегодняшний день все еще составляет ничтожно малую долю от ВВП страны – 4,1%, – напомнил заместитель директора департамента ипотечного кредитования Банка «Петрокоммерц» Дмитрий Шапочкин. – Этот же показатель, а именно по нему принято судить о развитии рынка ипотеки, в развитых странах, например, Германии, достигает 100,8%. Поэтому потенциал развития рынка ипотечного кредитования в России огромен. Ипотечная задолженность на душу населения в России также по-прежнему небольшая – около 17 тысяч рублей (354 евро). При том, что в странах Евросоюза она в среднем равняется 16240 евро в 2012 году, в Германии – 55398 евро».
При этом эксперт уверен, что снижение ставки ипотеки – далеко не главный фактор, влияющий на доступность жилья.
«Бытует мнение, что для того, чтобы сделать жилье доступней, надо снижать процентные ставки по ипотечным кредитам, – пояснил Дмитрий Шапочкин. – Мы сделали простые расчеты, которые позволили нам вывести свой «индекс доступности жилья». Методика очень проста. Средний доход россиянина на сегодняшний день составляет 26,6 тысячи рублей. Безусловно, из своего дохода человек должен выделять средства на еду, одежду и другие базовые потребности, плюс ко всему иметь возможность платить по ипотеке. Мы предполагаем, что он может направлять на погашение ипотечного долга не более половины от его ежемесячного дохода – т. е. 13,3 тысячи рублей. Очевидно, что средний россиянин без семьи с таким доходом просто не может позволить себе среднюю (54 квадратных метра) квартиру стоимостью 3 млн рублей (из учета средней стоимости квадратного метра жилья на вторичном рынке по России в 2012 году), т. к. ежемесячный платеж по кредиту 3 млн рублей составит около 33 тысяч рублей. Соответственно, его индекс доступности жилья составляет 40%, т. е. его дохода за вычетом расходов на еду, одежду и др. базовые потребности хватит лишь на 40% от ежемесячного платежа по ипотеке.
Если снизить процентную ставку по кредиту, это приведет к уменьшению ежемесячного платежа по кредиту, т. е. увеличению доступности жилья. Однако снижение стоимости недвижимости приведет к двукратному росту индекса доступности жилья по сравнению с уменьшением процентной ставки по ипотеке. Таким образом, наиболее эффективные меры, которые могут сделать жилье в России заметно доступнее – это меры, направленные на снижение стоимости недвижимости (за счет увеличения объемов строительства качественного жилья). Безусловно, это комплексный вопрос: необходимо решать проблемы и с уровнем дохода населения, и с ростом ВВП, производительности труда и т. д. В этом наборе мер снижение процентной ставки вторично».
Представители банков напомнили, что снизить стоимость кредита за счёт хорошей кредитной истории, а также опций банка в рамках специальных программ.
«Например, добросовестным заемщикам и клиентам, получающим заработную плату на карты Росбанка базовые ставки могут быть снижены на 0,5-1%. – отметил директор операционного офиса «Волгоградский» Южного филиала Росбанка Евгений Романенко. – Вовремя сориентировать в текущей ситуации для клиентов не менее важно, например в настоящее время действует акция: при 50-процентном первоначальном взносе для всех категорий клиентов установлена ставка 10,5% годовых при кредитовании на 10 лет».
В целом эксперты считают отмеченный волгоградцами рост ипотечных ставок в среднем на 1% незначительным и не способным глобально повлиять на тенденцию ипотечного спроса.
«На текущий момент темпы расширения ипотечного рынка (по итогам 2013 года приращение составило около 30%) являются одними из самых быстрых и устойчивых в банковском секторе, – подытожил аналитик инвестиционного холдинга «Финам» Антон Сороко. – В частности, это было вызвано заметным увеличением объема различных специальных льготных (в особенности, государственных) программ по ипотеке – долгосрочный тренд, который будет развиваться, и в перспективе будет увеличивать свою долю на ипотечном рынке. Собственно, из-за того, что темпы роста ипотечного рынка не снижаются, здесь пока нет проблем с «просрочкой» – её доля на текущий момент времени составляет не более 1-2%, тогда в других сегментах этот показатель значимо выше. В первой половине 2014 года ситуация на данном рынке еще лучше – по итогам первых пяти месяцев объем выдачи кредитов вырос на 44% по России в целом и на 40% по ЮФО в частности. Стоит отметить, что по итогам первого квартала цифры были несколько иные – 47% по РФ и 55% по ЮФО».
Достижение 9-10-процентных ставок по ипотеке в текущей макроэкономической ситуации эксперт считает практически недостижимым идеалом.
«Понашим оценкам, такой сценарий может реализоваться не раньше, чем через 2-3 года в оптимистичном варианте развития событий, – считает Антон Сороко. – На текущий момент времени ставки остаются на достаточно низком уровне, хот я и могут в ближайшее время вырасти из-за действий регулятора – по РФ средняя ставка находится в районе 12,2%, а по ЮФО – 12,3% соответственно».
Выбрать самое оптимальное предложение по ипотеке, рассчитать размер ежемесячного взноса и выбрать самую привлекательную программу поможет сервис «Ипотечный калькулятор».
