Поделиться
ООО «АЦ Русь-Авто» (г. Санкт-Петербург) незаконно построило дилерский автоцентр «Мазда» по продаже автомобилей на территории, которая входит в зону регулируемой застройки и хозяйственной деятельности объекта культурного наследия федерального значения «Мамаев курган – место ожесточенных боев в 1942–1943 гг.».
Об этом сообщает V1.ru со ссылкой на вступившие в законную силу решения Арбитражного суда Волгоградской области. В настоящее время оспорены и признаны недействительными все документы, позволившие бизнес-структуре обосноваться на склоне Мамаева кургана – месте, которое дорого и свято для каждого жителя нашего города-героя.
Отметим, что «дело по дилерскому автоцентру "Мазда"» слушалось в течение трех лет. Первоначально истцом выступало Нижне-Волжское управление Минкультуры России. А позже, в связи с реорганизацией, Управление Министерства культуры Российской Федерации по Южному и Северо-Кавказскому федеральным округам – правопреемник по правам и обязанностям Нижне-Волжского управления Минкультуры России. Ответчиками по делу являлись администрация Волгограда и ее территориальное подразделение в лице комитета по градостроительству и архитектуре. Названное выше ООО «АЦ Русь-Авто» участвовало в разбирательстве в качестве заинтересованного лица.
Судом установлено, что земельный участок в пределах квартала 02_10_003 располагается в зоне регулируемой застройки и хозяйственной деятельности объекта культурного наследия федерального значения «Мамаев курган – место ожесточенных боев в 1942–1943 гг.» (категория «Б»)».
Автоцентр в двух шагах от… Родины-матери
Мамаев курган – это территория ожесточенных боев в 1942–1943 годах. Сталинградская битва стала переломным событием в Великой Отечественной войне и во Второй мировой войне. В связи с этой своей особой ролью Мамаев курган входит в число объектов культурного наследия федерального значения и, соответственно, находится под защитой и охраной со стороны государства.
Добавим, что ныне Мамаев курган – место ожесточенных боев в 1942–1943 годах – имеет так называемые охранные, жилые и промышленные зоны. Само собой, каждая из них имеет свои функции и жесткие ограничения.
Относящаяся, в частности, к нашей теме промышленная зона исключает строительство дымовых труб, мачт радиорелейной связи, а также предприятий с повышенным уровнем шума и загрязняющих атмосферу. Кроме того, все строительные и другие работы подлежат обязательному согласованию с федеральным и региональным исполнительными органами, обладающими специальными полномочиями в сфере сохранения, использования и государственной охраны объектов культурного наследия.
В соответствии с Генеральным планом Волгограда (ч. 7 раздел 5.4.1.), утвержденным решением Волгоградской городской думы от 29 июня 2007 года №47/1112 «Зоны ограничений на использование территории Волгограда», в зонах охраны объектов культурного наследия виды и режимы использования памятников устанавливаются в рамках проектов зон охраны объектов культурного наследия и контролируются уполномоченными органами, как того и требует действующее законодательство.
Чтобы понять, как же произошел прорыв автоцентра на охраняемые земли, вернемся почти на десять лет назад.
Точкой отсчета в этом бизнес-плане, пожалуй, можно смело назвать постановление №2336 от 16 октября 2007 года за подписью заместителя главы Волгограда «О назначении и проведении публичных слушаний по проекту планировки, совмещенному с проектом межевания территории» по проспекту им. В. И. Ленина, южнее Дворца спорта в Краснооктябрьском районе. Согласно данному документу, публичные слушания были назначены на 1 ноября 2007 года. Как указывалось в опубликовавшем его издании «Городские вести», приглашались жители Краснооктябрьского района, а также правообладатели земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этой территории, иные заинтересованные лица, проживающие в Волгограде. При этом, обратите внимание, Нижне-Волжское управление Минкультуры России, то есть главное ведомство в регионе, отвечающее за охрану объектов культурного наследия, на них не попало, поскольку ни к одной из указанных категорий не относилось.
Специально это было сделано или нет – можно только гадать. Что же касается публичных слушаний, то они прошли, можно сказать, на ура. Увы, мы уже никогда не узнаем, понимали или нет доподлинно смысл происходящего приглашенные участники мероприятия. Зато мы знаем точно, что проект планировки был ими одобрен и впоследствии утвержден заместителем главы Волгограда в постановлении от 23 апреля 2008 года №794.
Благо Нижне-Волжское управление Минкультуры России не растерялось: обратилось в суд и доказало, что утверждение вышеназванного проекта планировки прямо противоречит законодательству об объектах культурного наследия. При этом аргумент был железный: проект не согласован ни с федеральным, ни с региональным органами охраны объектов культурного наследия.
Ключевая роль в истории с дилерским центром отводится и другому документу – постановлению главы Волгограда от 3 июня 2008 года №1009. Это благодаря ему с 30 марта 2007 года волгоградское ООО «Интеркрайт» получило в аренду на 49 лет земельный участок площадью 25 450 квадратных метров для эксплуатации сооружений – бассейна и замощения по проспекту имени В. И. Ленина, д. 65б в Краснооктябрьском районе.
19 июня 2006 года мэрия Волгограда заключила с ООО «Интеркрайт» договор со сроком окончания аренды земельного участка 30 марта 2056 года.
Отметим также, что на основании договора купли-продажи 30 марта 2007 года на оба объекта – бассейн площадью 1962,2 квадратных метра и сооружение-замощение площадью 18 372,9 квадратных метров – у общества было зарегистрировано право собственности.
(Кстати, занятная ситуация. В любом словаре «замощение» фигурирует как «дорожное покрытие». И в данном случае, надо полагать, имеется в виду всего лишь покрытие, слой асфальта вокруг бассейна. Однако и на бассейн, и на это замощение были выданы свидетельства о праве собственности. И хотя в юридической практике такое бывает – звучит все же забавно. Получается, что кусок асфальта вдруг превращается… в объект недвижимости! Причем на арендованной земле. – Прим. авт.).
Поделиться
Мэрия Волгограда – за!
Ради чего все это делалось? Вызвавший бурю нареканий со стороны Нижне-Волжского управления Минкультуры проект планировки, совмещенный с проектом межевания земельных участков, предусматривал строительство двух объемов двухэтажного дилерского автоцентра для выставки и продажи автомобилей. Ситуация с арендой – стандартный в общем-то ход – послужила «мостиком» для реализации дальнейших планов общества.
Доказательство тому – обращение ООО «Интеркрайт» в администрацию Волгограда с просьбой изменить вид разрешенного использования. А проще говоря, поменять эксплуатацию сооружений на строительство автоцентра. На что комиссией по градостроительству и земельным отношениям мэрии было принято положительное решение.
Очевидно, принятое вскоре администрацией города постановление №1993 о проведении публичных слушаний об изменении вида разрешенного использования земельного участка – свидетельство полного взаимопонимания в этом вопросе.
Угадайте с трех раз, каков результат этих публичных слушаний. Правильно – положительный! Главе Волгограда было рекомендовано изменить вид разрешенного использования земельного участка площадью 25 450 квадратных метров с эксплуатации сооружений – бассейна и замощения – на строительство и эксплуатацию дилерских автоцентров по проспекту В. И. Ленина в квартале 02_10_003 в Краснооктябрьском районе. И заместитель главы Волгограда прислушался, как говорится, к гласу народа – своим постановлением №2402 от 17 ноября 2008 года разрешил изменить вид использования земельного участка. Правда, не учел одной «малости» – требований законодательства об объектах культурного наследия, а также постановление обладминистрации №942 от 4 июня 2007 года «Об учреждении границ зон охраны Мамаева кургана – места ожесточенных боев в 1942–1943 гг. – объекта культурного наследия федерального (общероссийского) значения».
Впоследствии и это постановление мэрии Волгограда №2402 от 17 ноября 2008 года было признано судом незаконным.
Поделиться
Когда тайное становится явным
Возможно, это обстоятельство сыграло не последнюю роль, когда в конце 2010 года ООО «Интеркрайт» по договору субаренды земельного участка, аренды объектов недвижимости и акта приема-передачи передало ООО «АЦ Русь-Авто» во временное владение и пользование и землю, и оба своих объекта недвижимости – бассейн и замощение.
1 марта 2011 года ООО «АЦ Русь-Авто» заключило агентский договор с ООО «ПСО "Волгоградгражданпроект"», на основании которого к последнему перешли функции технического заказчика по строительству первого пускового комплекса дилерских автоцентров «Мазда» по продаже и обслуживанию автомобилей. Адрес, напомним, прежний – пр. им. В. И. Ленина, квартал 02_10_003 в Краснооктябрьском районе.
В свою очередь, ООО «ПСО "Волгоградгражданпроект"» (заказчик-застройщик) 5 марта 2011 года заключило договор генерального подряда на выполнение работ по строительству того же объекта с ЗАО «Казпромволга». Несмотря на то, что одно из его условий обязывало заказчика-застройщика получить разрешительные документы на строительство, именно за их отсутствие по заявлению прокурора Краснооктябрьского района ООО «ПСО "Волгоградгражданпроект"» было привлечено к административной ответственности (ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ). Аналогичную статью и по той же причине – отсутствие разрешения на строительство – заработал тогда и генподрядчик – ЗАО «Казпромволга». Оба правонарушителя получили наказание в виде приостановления строительства дилерских автоцентров на 60 суток.
А комитет по культуре администрации области привлек «Волгоградгражданпроект» к административной ответственности в виде штрафа в размере 20 000 рублей за нарушение требований законодательства в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия в ходе строительства все тех же дилерских центров. Обществу ставилось в вину отсутствие согласования строительства с федеральным и региональным исполнительным органами (ч. 1 ст. 7.13 КоАП РФ).
Справедливости ради отметим, что ООО «ПСО "Волгоградгражданпроект"» все-таки обращалось в Нижне-Волжское управление Минкультуры России по вопросу рассмотрения проектной документации. Однако ответ оттуда был отрицательным. Как сообщили в ведомстве, документы на строительство по объекту «дилерские центры» не подлежат согласованию ввиду особой значимости территории, предназначенной для хозяйственного освоения Мамаева кургана. Ответ на вопрос, можно ее использовать или нет, вправе дать только государственная историко-культурная экспертиза земельного участка.
Впрочем, на тот момент обойти препятствие в виде Минкультуры оказалось легко. В роли «спасательного круга» вновь выступила мэрия Волгограда. 30 июня 2011 года там выдали ООО «АЦ Русь-Авто» долгожданное разрешение на строительство дилерских автоцентров. Это означало, что на длительное время проблема была исчерпана.
Так и получилось. Лишь недавно все судебные инстанции вплоть Верховного суда РФ подтвердили: действия администрации Волгограда при выдаче разрешения противоречат Положению о порядке согласования с федеральным органом охраны объектов культурного наследия. Сам же этот ненормативный правовой акт (разрешение на строительство дилерских автоцентров. – Прим. авт.) признан полностью недействительным (незаконным), поскольку принят в соответствии с такими же недействительными постановлениями администрации Волгограда.
Остается предположить, что в скором времени последует новый иск Минкультуры. На этот раз – уже о сносе строений известного дилерского автоцентра.
Поделиться
Вместо постскриптума
Как стало известно V1.ru, со стороны ООО «АЦ Русь-Авто» была предпринята героическая попытка оспорить постановление главы администрации области №942 от 4 июня 2007 года «Об утверждении границ зон охраны Мамаева кургана – места ожесточенных боев в 1942–1943 гг. – объекта культурного наследия федерального (общероссийского) значения». В частности, раздел V «Режим использования земель в границах зоны регулируемой застройки и хозяйственной деятельности Мамаева кургана – места ожесточенных боев в 1942–1943 гг. – объекта культурного наследия федерального (общероссийского) значения (категория «Б»)». А именно положение о том, что «в пределах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности категории «Б» все строительство и другие работы подлежат согласованию с федеральным и региональным исполнительным органом, специально уполномоченным в сфере сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия».
По мнению общества, такой подход нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Однако Арбитражный суд области, где слушалось дело, с заявителем не согласился.
Оспариваемое постановление, сказано в решении, принято главой администрации региона на основании проекта зон охраны объекта культурного наследия, подготовленного в 2001 году Государственным предприятием Институт по реставрации памятников истории и культуры «Спецпроектреставрация». А необходимость получения согласования строительных работ в пределах зон охраны памятников с органами охраны памятников прямо установлена Законом РСФСР «Об охране и использовании памятников истории и культуры».
Суд отверг довод ООО «АЦ Русь-Авто» о том, что глава обладминистрации в оспариваемой части постановления вышел за пределы своих полномочий, возложив на федеральный орган охраны объектов культурного наследия, то есть Нижне-Волжское управление Министерства культуры России, обязанность согласовывать строительство и другие работы в границах зоны регулируемой застройки и хозяйственной деятельности Мамаева кургана с федеральным исполнительным органом, специально уполномоченным в сфере сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия.
Как отметил суд, глава обладминистрации своим постановлением не возлагал на Нижне-Волжское управление Министерства культуры России какой-либо обязанности, а предусмотрел за ним право согласования 13 различных работ в охранной зоне памятника федерального значения «в целях реализации полномочий по совместному ведению в данной сфере».
Оспариваемое постановление признано соответствующим нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу. Решение суда вступило в законную силу.
