Поделиться
Поделиться
Любопытно, что любой объект недвижимости имеет, как правило, двойную стоимость. Точнее, оценивается двумя разными способами. Есть так называемая оценка БТИ, а есть – среднерыночная. Эти две оценки могут различаться в десятки раз. Специалисты из БТИ отмечают, что оценка бюро технической инвентаризации необходима для начисления налога на имущество, и признают, что методики ее определения устарели. Риэлтеры и застройщики вообще предлагают отменить такое понятие, как оценка БТИ, заявляя, что «не понимают, для чего она вообще нужна».
«Оценка БТИ необходима для исчисления налога на доходы физических лиц, – рассказал корреспонденту 34metra.ru главный специалист отдела маркетинга Волгоградского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Андрей Раменский. – Методики оценки были разработаны еще в 1969 году и отражают балансовую стоимость объекта, стоимость его возведения, определяющуюся с учетом фактического износа на основании повышающих коэффициентов. Рыночная же стоимость квартиры определяется ситуацией на рынке. Этим и объясняется тот разрыв между оценкой БТИ и реальной рыночной стоимостью квартиры. Однако отмечу, что с 2011 года планируется переход на исчисление налогооблагаемой базы, исходя из рыночной стоимости объекта. Пока же мы рассчитываем оценку, исходя из ныне действующего законодательства. Этим и объясняется тот факт, что, к примеру, двухкомнатная квартира в центре Волгограда по оценкам БТИ стоит порядка 300 тысяч рублей, а среднерыночная стоимость этой квартиры составляет 2,5–3 миллиона».
Однако риэлторы и аналитики не совсем понимают, для чего нужна подобная оценка.
«Если честно, я вообще не понимаю, зачем оценивать квартиру в БТИ, – размышляет генеральный директор агентства «Ипотека и недвижимость» Вера Вощинина. – Ведь даже если брать ипотечный кредит на приобретение жилья, то стоимость приглянувшейся человеку квартиры оценивают профессиональные оценщики, которые учитывают тип дома, этаж, на котором расположена квартира, ее состояние и множество других факторов, что в итоге и определяет конечную стоимость квартиры, на которую оценка БТИ не влияет никоим образом».
«В БТИ по большому счету работают технари, – размышляет директор аналитического агентства Волга-Инфо Сергей Пешков. – Они не оценщики и не аналитики. Вот пусть и занимаются сугубо техническими вопросами. Откровенно говоря, я не знаю, на что может влиять эта оценка. На размер страховки или коммунальных платежей? Нет. На налоговую ставку? Тоже маловероятно, поскольку цифры в паспорте квартиры остаются неизменными, а налог растет. Другое дело – оценка рыночная, выполняемая профессиональными оценщиками на основе общей ситуации на рынке и ценоопределения».
Между тем профессиональные оценщики полагают, что оценка бюро технической инвентаризации необходима, прежде всего, самим собственникам квартиры, которые платят земельный налог.
«Оценка БТИ необходима, пожалуй, только для одного – исчисления земельного налога, – заявила заместитель генерального директора оценочной фирмы «Спектр» Татьяна Оболонина. – Представьте, что будет, если налоговая начнет считать налоги, исходя из рыночной стоимости квартиры и с теми процентными ставками, которые имеются сейчас?
Разницу же между их оценкой и нашей можно объяснить тем, что они пользуются достаточно старыми методиками, с применением понижающих коэффициентов. Мы же оцениваем квартиры по более современным методикам, выводя рыночную стоимость конкретного объекта недвижимости. На нее могут влиять любые мелочи, начиная от этажа, на котором расположена квартира, заканчивая видом из окна и уровнем шума. При такой оценке стоимости квартиры учитываются абсолютно все мелочи, порой существенно влияющие на стоимость той же квартиры».
