Поделиться
Основные материальные необходимости человека: пища, одежда и жилье. Есликостюм и еда – вполне достижимы, то приобретение собственной квартиры – заветнаямечта многих, даже преуспевающихспециалистов, лишенных недвижимого наследства. И остается ею на протяжениидолгих лет. Стоимость квадратного метра недвижимости далеко не каждомупозволяет сегодня обзавестись своим жильем. Выход из ситуации люди находят варенде. В поисках жилья для съема многие вспоминают доходныедома, популярные сто лет назад и крайне редко встречающиеся сегодня. Почемуидея доходного дома не приживается в нынешней России, если спрос виденневооруженным глазом?
Взгляд на прошлое
Доходным называется дом, жилье в котором предоставляется во временноевладение или пользование на основании договоров аренды и коммерческого найма. ВРоссии до 1917 года доходные дома были очень распространенным явлением. Жить втаком доме, не тратясь на содержание собственной недвижимости, было удобно.Можно было подобрать квартиру уровня, отвечающего желаниям и возможностям.Состоятельные люди могли позволить себе отличные меблированные апартаменты. Чиновникиневысоких рангов, разночинцы и студенты ютились в крохотных комнатках, как, кпримеру, Раскольников у Достоевского.
Доходные дома Москвы и Петербурга строились ведущими архитекторами своеговремени и составляли большой объем недвижимости. Принадлежали известным людям иорганизациям и обществам, купцам и даже церкви.
Волгоград, а в то время соответственно Царицын, не был исключением. Однимиз дошедших до сегодняшнего дня примеров доходного дома является дом мещанинаСамохвалова.
«Ныне дом мещанина Самохвалова отреставрирован, – рассказывает руководительотделения Российской Ассоциации реставраторов по ЮФО Сергей Сена. – Онприютился внутри квартала между улицами Порт-Саида, Советской и Комсомольской.До революции этот дом вряд ли был только жилым домом Самохвалова. Скорее всего,дворовый флигель и часть помещений первого этажа занимали квартиранты. То естьон был типичным доходным домом.
В Царицыне сложилось так, что в частных домах располагались даже уездные игородские учреждения».
В советские годы частное домовладение было упразднено, доходные дома – изъяты,началась эпоха коммуналок. И достаточно длительный период после национализациижилищного фонда недвижимости, частной собственности у граждан СССР не было.
Сегодня о доходных домах вспомнили не только арендаторы, но и власть. Кпримеру, в Петербурге и Москве постепенно реализуются планы по возрождениюдоходных домов. Сейчас внимание сконцентрировано на системе московских доходныхдомов «Рублево-Мякинино», расположенных на территории почти в три гектара.Финансирует стройку частный инвестор. В Питере в прошедшем году активнообсуждали возвращение доходных домов на административном уровне. Былаутверждена городская программа по созданию доходных домов, в ходе которойпредлагалось отремонтировать аварийные здания и заселить туда работниковкоммунальной сферы.
Мобильная крыша
Снимая жилье по объявлению, арендатор зачастую полностью зависит от прихотихозяина. Договор на аренду между квартиросъемщиком и хозяином заключается лишьв ряде случаев: уплата «лишних» налогов не вдохновляет многих хозяев квартир.
Движение очереди за муниципальным жильем, предоставляемым по договорусоциального найма, практически не ощутимо. Муниципальные жилые дома сдаютсяредко и вселяются в них в основном те категории граждан, промедление заселениякоторых грозит законным наказанием. Последний строящийся в Волгоградемуниципальный жилой многоэтажный дом планируется сдать весной этого года.Расположенные в нем 63 квартиры решат проблему лишь малой толики очередников, проживающихв аварийном жилье. В едином списке граждан, нуждающихся в жилых помещениях,предоставляемых по договорам социального найма, принятых на учет после 1 марта2005 года, – более полутора тысяч человек.
Сегодня доходные дома могли бы стать серьезным подспорьем для многих.Приобрести недвижимость далеко не всем по карману. Да и чаще всего в нейнуждаются молодые люди, которым огромные займы не под силу. И даже тем, кто могбы выплачивать займы на недвижимость, предпринимателям, банки могут отказать.
«В основном в моем доходном доме проживают молодые семьи, молодыеспециалисты, – рассказывает Михаил,владелец волгоградского доходного дома, не пожелавший назвать фамилиюиз-за слишком пристального внимания к любому молодому бизнесу. – Многие изобратившихся ко мне не нашли общего языка с родителями. И хотя те располагаютдостаточным количеством квадратных метров дети жить с ними не могут. Есть имелкие предприниматели, которым не дают кредит».
Еще один полезный нюанс доходных домов – мобильность. Жители нашего,растянувшегося на десятки километров, города отлично понимают плюсы «работырядом с домом».
«На сегодня считаю актуальными доходные дома, – говорит генеральныйдиректор «Волгоградгражданпроект» Андрей Куприков. – При тех ценах нанедвижимость, которые мы сегодня имеем, людям такой вариант просто необходим.Мы привыкли жить в одном районе города, каждый день проезжать через пол города,чтобы попасть на работу, учебу и обратно. Существует и уже давно опробовандругой вариант. Когда человек снимает жилье рядом с местом работы. Можетпереехать и работать на новом месте. Сегодня же многие вынуждены вешать на себяогромные кредиты.
В Европе давно успешно пользуются вариантом доходных домов. Отсюдамобильность населения, оптимизация транспортных потоков. Если граждане имеютквартиру на правах собственности или социального найма, они к ней привязаны».
Сегодня доходного дома
Построить сегодня доходный дом – реально. Подобный проект, ужереализованый, но пока только отрабатывающий в него вложенное, существует. Иэтому дому не нужны ни реклама, ни риелторы. Люди выстраивались в очередь ещена этапе его строительства.
«Дом у меня совершенно новый, – рассказывает хозяин доходного дома,отказавшийся от авторизованного комментария. – Я купил участок – 3,5 сотки,построил дом, как частное лицо газифицировал его и провел электричество. Покасдаю даже не все квартиры, только пять из восьми, так как три находятся взавершающей стадии ремонта. Клиенты есть уже на все жилье.
Спрос однозначно есть. Хотя когда я начинал строить, не знал, что именнобудет пользоваться спросом, и сделал не только два жилых этажа, но и нежилойпервый этаж. И полноценный подвал высотой два метра 40 сантиметров. Планирую ихсдавать. Может быть под офисы, возможно, под торговлю. Хотя на сегодня именножилая недвижимость у меня пользуется наибольшей популярностью».
Строитель со стажем одним из первых камней преткновения назвалвсеобъемлющую бюрократию.
«Строительство заняло в общей сложности три года и пришлось аккурат накризис, который разразился как раз, когда я оформлял бумаги, – рассказываетМихаил. – Собственно, весь первый год я и собирал бумажки, а между делом рылкотлован. Столкнулся с жуткой бюрократией. Как, оказывается, легко могутфутболить по два-три месяца по кругу. Многие чиновники просто ждут, пока имдадут денег. А я принципиально никому не давал и не собираюсь. Я считаю, чтозаконы не нарушаю и кого-то умасливать не обязан.
У нас стоит лопату в землю воткнуть – понабегут проверяющие. Если строитьпод флагом юридического лица, получится слишком дорого и долго. Я заявлял домкак индивидуальное строительство. В газовом долго и упорно пытались заставитьсознаться, что я строю гостиницу. Ведь оплата газа в таком случае идет уже подругому тарифу. Когда я пришел за техусловиями, они все пытались выяснить: «Какможет быть в доме 8 газовых плит». Я упорно объяснял, что это доходный дом. Ноесли бы я купил несколько квартир в многоэтажках и сдавал бы их – никто непринуждал бы меня оплачивать газ по иному тарифу.
Вообще, я сам для себя первый критик и проверяющий. К строительствуотношусь серьезно и не новичок. Это третий дом, который я построил своимируками. На стройке не экономил. Особенное внимание уделял безопасности жильцов.Специально для этого обращался в проектный институт, работал с конструктором».
Что представляет из себя доходный дом 21 века? Это стандартные квартиры,эргономичность, эффективность и максимальная независимость. Ведь мало того, чтохозяин доходного дома должен привлечь клиентов, он к тому же отвечает за них.
«При разработке проекта, – рассказывает о своем детище владелец, – яисходил из стандартных размеров однокомнатной квартиры: 36 метров, включаякухню и совмещенный санузел. Четыре квартиры у меня именно такой площади и ещечетыре – по 29 метров. Соответственно и цена различается: 8,5 тысяч рублей и7,5 тысяч рублей за месяц проживания.
Когда я строил и занимался отделкой, старался не экономить на будущейэксплуатации. Установил хорошие душевые кабины, пластиковые окна, качественныесмесители, выбрал красивые, качественные и долговечные обои и линолеум. Хорошиедвери с хорошей фурнитурой. То есть это мое детище, и я отдаю себе отчет в том,что все недоделки, вся экономия выйдут мне же боком.
Учитывал, что коммуналка наша настолько «раздолбана», что я не могудоверить ей комфорт жильцов. Летом не бывает горячей воды, а у моих жильцов,решил, она будет. Для этого установил собственную котельную с бойлером.
В целом, люди довольны. Правда, сейчас говорят, что прохладно, но и я, иони делаем скидку на температуру последних дней. Ведь строил я дом «термосом»,чтобы тепло сохранялось, а жара не проникала».
Проект хозяин доходного дома считает вполне перспективным.
«Я посчитал, что строительство дома окупится за семь-восемь лет. При том,что буду платить налоги как физическое лицо. Что касается налоговой отчетности– как уже говорил, дом я построил под флагом частного лица и так же будупоказывать доходы. Сдавая помещения, заключаю с жильцами договор, в которомфиксируется сумма оплаты. 13 процентов налогов с этого дохода буду выплачивать.Жильцам говорю, если есть возможность на работе компенсировать затраты на съемжилья, пожалуйста. Все документы есть. Все по закону и все прозрачно».
Подобные примеры на сегодняшний день являются единичными, хотя актуальностьдоходных домов отмечают многие.
«Доходные дома сегодняявляются актуальными и выгодными как для людей, так и для хозяев, – считает президент Волгоградской «Академии бизнеса и управлениясобственностью», профессор, доктор экономических наук, заслуженный строитель РФГригорий Кондрашов.– Но у строителей нет долгих денег, поэтому они строят дома с квартирами напродажу. Строительством доходных домов должен заниматься муниципалитет, которыйимеет бесплатные участки земли. Для этого можно создать партнерство синвесторами. Ведь многие строители понимают, насколько это интересный вариант,но дорогая земля и затраты времени на ее оформление, долгие сроки окупаемости делаютэтот вариант для них неприемлемым.
Еще один вариант – ремонт аварийных домов и перепрофилирование их поддоходные дома. Наука сегодня продвинулась настолько, что продлить жизнь домувполне реально. И он еще послужит на благо города и его жителей».
