Поделиться
Для успешной и скорой продажи квартиры собственнику необходимо позаботиться о том, каким будет первое впечатление человека, пришедшего на просмотр. От того, какой увидит ее покупатель, в значительной степени зависит принятие решения о покупке. Поэтому перед выставлением квартиры на продажу не лишним будет провести ее ремонт.
В зависимости от объема, длительности и трудоемкости работ специалисты выделяют три вида ремонта: элитный, капитальный и косметический. В последнее время эти виды все чаще стали называть люкс, комфорт и эконом.
Шкурка выделки не стоит
Самый дорогой ремонт – элитный – начинается задолго до того, как в помещение войдут рабочие с материалами и инструментом. Сначала целая команда архитекторов, дизайнеров, декораторов и художников создает чертежи и эскизы будущего «мини-дворца». При проектировании специалисты учитывают образ жизни, пристрастия и вкусы хозяина. Здесь с уверенностью можно назвать только минимальную стоимость работ – шесть тысяч рублей за квадратный метр. Впрочем, выше 15 тысяч ценник чаще всего не поднимается (апартаменты VIP-персон не в счет).
Однако при предпродажной подготовке квартиры выбор данного вида ремонта представляется экономически необоснованным.
«Шикарный ремонт, сделанный накануне продажи, не прибавит существенно к стоимости жилища, – сообщил 34metra.ru директор агентства недвижимости «Эгрегор-8» Дмитрий Юдин. – Он обойдется собственнику примерно в треть стоимости самой квартиры. – Если, например, вы делаете комплексный ремонт в квартире стоимостью два миллиона рублей, то потратите около миллиона. Однако повысить стоимость после такого ремонта вы сможете всего на 300-350 тысяч рублей. Таким образом, продавец вернет всего лишь треть вложенных средств».
Второй вид – комплексный ремонт – еще не так давно отождествлялся с элитным. (Его часто называли евроремонтом, подразумевая под этим термином любой более-менее приличный ремонт, так что в дальнейшем данный анахронизм здесь упоминаться не будет. – Прим. авт.)
«Под комплексным ремонтом, – рассказал 34metra.ru генеральный директор компании «Гроссмейстер-стиль» Андрей Тихонов, – подразумевается демонтаж старых покрытий, перепланировка помещений, замена разводки инженерных систем и прочее. При комплексном ремонте чаще всего применяются импортные или качественные отечественные материалы. Стоимость услуг по его проведению колеблется в пределах от трех до шести тысяч рублей за квадратный метр. Примерно в ту же сумму обойдутся материалы. В итоге, привести в порядок «однушку» площадью около 30 квадратных метров заказчику обойдется в 90-180 тысяч рублей в зависимости от требуемого объема работ и стоимости выбранных заказчиком материалов».
Легкий марафет
Как можно видеть из приведенных выше цифр, капитальное обновление квартиры – недешевое удовольствие, а при продаже вложенные деньги себя не оправдывают. Тем не менее совсем отказываться от приведения квартиры в товарный вид не стоит.
«В предпродажной подготовке к составляющим комплексного ремонта следует подходить выборочно. Допустим, если у вас старые оплавленные розетки, то, разумеется, их надо заменить. Старую сантехразводку, со следами неоднократного ремонта, также имеет смысл поменять на современный металлопластик. Иначе квартира будет создавать впечатление аварийной», – говорит Андрей Тихонов.
«Нужно оценить свои возможности по вложениям и выбрать самые слабые места квартиры, на ремонт или замену которых будет достаточно средств, – считает Дмитрий Юдин. – Кроме того, должен обратить внимание на то, что многие собственники квартир на верхних этажах устраивают навесные потолки или оклеивают их потолочной плиткой. Так делать нельзя. И у риелтора, и покупателя обязательно возникнет подозрение о протечках кровли».
Третий вид ремонта – косметический, или эконом, – это набор услуг по ремонту существующих поверхностей, часто без демонтажа старых слоев отделки и без перепланировки. В среднем, по информации, предоставленной компанией Remontik34, «оживить» интерьер в Волгограде стоит немногим более тысячи рублей за квадратный метр без стоимости материалов. Насколько цена увеличится с учетом материалов, можно оценить лишь приблизительно. Обычно их стоимость в смете составляет 30-50%. Все зависит от выбора. Например, отечественные обои сегодня можно приобрести по 100-150 рублей за рулон, европейские – по 300-500 рублей, а шедевры из коллекций именитых дизайнеров могут стоить не меньше оригинальной живописи.
При самом скромном подходе к выбору материалов «косметика» обойдется собственнику не более чем в две тысячи рублей за квадратный метр. В список работ войдут: очистка потолков и стен от старой краски и обоев, шпатлевка, чистовая отделка, окраска окон и дверей. Если оконная столярка слишком стара и изношена, то имеет смысл вообще заменить оконные блоки на недорогой металлопластик – положительное впечатление покупателя почти гарантировано.
Также, возможно, потребуется ремонт или замена напольного покрытия, остекление балкона. Cрок проведения такого ремонта, в зависимости от площади и технологических особенностей применяемых материалов, составляет от нескольких дней до одного месяца.
«У профессиональных оценщиков разработаны свои методы, включающие ряд поправок на общее состояние квартиры, – рассказывает руководитель проекта по направлению «Консалтинг» агентства недвижимости «Ариороса» Анна Селезнева. – Данные показатели зависят от действующих на рынке цен на строительные материалы и ремонтные работы. А также от объемов ремонта, который был проведен. При оценке квартиры собственник, предварительно вложивший средства в косметический ремонт, выигрывает дополнительно 10-15 процентов сверх стоимости аналогичной квартиры без ремонта. Разумеется, собственнику следует заказывать работы, не превышающие в значительной мере эти 10-15 процентов. Однако главная выгода предпродажной подготовки состоит не в повышении цены предложения, а в сокращении срока экспозиции квартиры, ведь иным собственникам приходится ждать своего покупателя месяцами, а жилище, приведенное в товарный вид, нередко продается сразу же после первого просмотра».
Таким образом, оптимальным решением в предпродажной подготовке представляется недорогой косметический ремонт. Нередко владельцы квартиры «наводят косметику» сами, не привлекая мастеров. Однако если перед собственником стоит задача быстро и выгодно продать квартиру, то имеет смысл сделать хороший профессиональный ремонт, чтобы первым впечатлением потенциального покупателя было «да, здесь можно жить».
