Поделиться
Поделиться
Волгоград практически исчерпал возможности уплотнительной застройки. Если верить властям, сейчас достраиваются последние «дома-вставки», и новых разрешений на подобные стройки давать никто не собирается. Тем не менее в городе появляется новая тенденция – инвесторы покупают земельные участки в массивах частного сектора для последующей застройки многоэтажными зданиями.
Между тем Генеральным планом развития Волгограда предусмотрены огромные участки для комплексного освоения территорий. Весь процесс проектирования застройки предстоит контролировать новому главному архитектору города Александру Моложавенко.
– Александр Павлович, вы достаточно известный человек в Волгограде. Однако с недавнего времени вы выступаете в новой роли – главного архитектора города. Как любой чиновник, принявший значимый пост, вы, наверняка, планируете принести в жизнь города что-то новое. По крайней мере, в сферу градостроительства.
– Лет пять назад я имел недолгий опыт работы в этой должности, когда одного руководителя КГА уже уволили, а другого еще не назначили. Так что и не совсем новый.
– Это дело давнее. Что сегодня, в своем новом качестве вы готовы предложить городу с поста главного архитектора?
– Для меня это назначение было несколько неожиданным. Поэтому какая-то конкретная программа действий на данном посту заранее не готовилась. Тем не менее могу сказать, что на фоне многих коллег, которые в равной мере могли бы занять это кресло, у меня есть одно преимущество. А именно: опыт работы в администрации Волгоградской области, где по долгу службы мы контролировали города, районы и муниципалитеты области. Благодаря этому я имел возможность наблюдать со стороны и видеть всю палитру градостроительной деятельности региона. И приходится признать, что город Волгоград в этой картине выглядел не самым лучшим образом.
– Вот как раз и хотелось бы поговорить о том, какой станет работа комитета теперь в сравнении с той, что велась в последние годы...
– Ну, претензии к комитету известны. Среди них претензии обоснованные, решение которых зависит от самих сотрудников комитета и зависит от успешного координирования действий внутри самой организации. Есть и независимые от комитета причины.
– Каковы основные претензии к работе возглавляемого вами комитета?
– Прежде всего, конечно, это сроки рассмотрения документов. Когда я смотрел на все это со стороны, то видел, что процесс работы с документами неоправданно затягивается, бывало, что документы вообще терялись... Поэтому неудивительно, что люди, которые обращаются в КГА, часто бывают недовольны.
– Возможно, комитет по градостроительству, как и многие другие подразделения администрации, забуксовали в недалеком прошлом?
– Именно так. Сознание значительной части государственных служащих в той или иной мере живет там, где земля была понятием абстрактным, она не имела конкретной цены. Тем временем граждане, бизнес которых связан со строительством, уже смотрят на землю иначе. Для них это практически единственный не поделенный ресурс, имеющий серьезную цену. Кто-то рассматривает землю как определенный стартовый капитал, кто-то – как предмет реализации спекулятивных схем, кто-то – как возможность решения жилищной проблемы. В любом случае, вокруг земельного вопроса уже около десятка лет царит нервная ажиотажная атмосфера.
Я уже неоднократно говорил на эту тему еще до вступления в должность главного архитектора Волгограда.
Возьмем город Ростов – миллион двести человек на площади 400 километров. Теперь город Волгоград – мы еле дотягиваем до миллиона, а территория ни много ни мало 800 квадратных километров. То есть земельных ресурсов у нас в два раза больше! С одной стороны, можно сказать, что мы в два раза богаче Ростова, и так оно и есть. С другой, было бы легче, если бы земли было поменьше. Ведь это лишняя нагрузка на бюджет – содержание территорий, социалка, транспорт и так далее.
Поделиться
– Таким образом, Волгоград имеет переизбыток земельных ресурсов, но никто эту землю не покупает, чтобы на ней строить...
– Ресурсов хватает. Другое дело, что земля не обеспечена инженерными сетями. Об этом все говорят уже давно. Причины понятные: недостаточно денег в бюджете. Здесь комитет вряд ли чем-то может помочь.
– Тем не менее что сегодня в ваших силах? Чем вы как главный архитектор города можете помочь строительной отрасли?
– В первую очередь, нужно сделать так, чтобы в плане прохождения документов комитет работал как слаженный механизм. Чтобы не было чрезмерного количества согласований, на что справедливо жалуются как простые граждане, взявшиеся построить частный дом, так и крупные застройщики. Также планирую ввести персональную ответственность за принятие решений. Ну, и вообще попытаюсь сделать так, чтобы чиновники от архитектуры повернулись к гражданам лицом. Задача комитета – содействовать тому, чтобы город развивался. Поэтому я хочу поставить задачу перед подчиненными, чтобы каждый искал и находил пути оптимизации работы на своем конкретном посту. Ведь город не может развиваться сам по себе. Есть утвержденные правила землепользования и застройки, есть Генплан, а задача чиновников всячески содействовать тому, чтобы положения этих документов реально работали. Ведь то устоявшееся мнение, что в застройку Волгограда никто не хочет вкладывать деньги, неверно. Инвесторы есть. Другое дело, что без поддержки властей их проекты могут потерять шансы на успешную реализацию. Инвесторы знают это и не торопятся рисковать.
Поэтому моя главная задача – переломить эту ситуацию. Нужно сделать так, чтобы в реализации проекта главным действующим лицом был инвестор, а чиновники были его помощниками и добрыми друзьями. Иначе мы так и будем проигрывать по поводу квадратных метров жилья другим сопоставимым по населению городам. Хотя, конечно, одними усилиями комитета проблему не решить. Потому что территорий у нас хватает, но с их инженерным обеспечением, как мы уже говорили, провал.
– Когда нет возможности выхода на новые территории или этот выход слишком труден, строители ищут пятна для застройки в освоенных зонах. Как на сегодня обстоит дело с уплотнительной застройкой в Волгограде?
– У нас активно шла точечная застройка все последние годы, пока не наступил предел – она натолкнулась на сопротивление граждан. Сейчас есть стройки, которые заморожены уже в течение двух-трех лет только потому, что жители против. Хотя есть застройщики, которым правдами и неправдами удалось преодолеть сопротивление «аборигенов». И утверждать, что уплотнительная застройка ушла в прошлое, наверное, еще рано.
К сожалению, сейчас на рынке недвижимости основной спрос – это спрос на квадратный метр. Пока люди хотят покупать квадратный метр, а не комфортную среду проживания, будут появляться жилые дома, во дворы которых не помещаются машины, где нет школы, детсада в пешеходной доступности и так далее. В этом плане ситуацию каким-то нормативным актом не изменить, спрос на метр в сознании людей. Я сам был свидетелем того, как весьма состоятельная семья покупала квартиру в новом доме на Динамо, совершенно не задумываясь о том, что у дома практически отсутствует дворовое пространство.
– Кто как не комитет по архитектуре должен препятствовать такой застройке?
– Разумеется, но мы не имеем права препятствовать тому, что делается в рамках закона. Ситуацию можно изменить только освоением новых территорий. При этом город должен заботиться о том, чтобы там создавалась комфортная среда – строилась социальная инфраструктура. Сегодня возможность такого развития затруднена из-за дефицита бюджета. Однако теперь законодательство дает возможность выделять большие территории под комплексное освоение. Все это должно выглядеть следующим образом. Мы предлагаем большую территорию, например, такую как «Родниковая долина». Предлагаем разработать проект, соответствующий нашим нормативам – количество озеленения, количество парковок, детсадов, школ и так далее. Причем все это является неотъемлемой часть договора о предоставлении земельных участков. С момента подписания договора инвестор обязан в течение полугода подготовить и согласовать с нами проект планировки, в течение трех лет самостоятельно построить инженерные сети, и через девять лет должен сдать стройку в эксплуатацию.
– То есть можно сказать, что город решительно отходит от уплотнительной застройки и пытается приступить к комплексному освоению новых территорий?
– Уплотнительная застройка фактически закончилась. Какие-то единичные случаи могут возникнуть, но в основном все скандальные стройки, например, на Козловской, на Коммунистической – все они идут с периода 2004-2006 годов.
С дугой стороны, у нас сейчас начинает складываться новая тенденция. Инвесторы покупают по несколько участков с частными жилыми домами, чтобы эти дома снести и воткнуть туда многоэтажку. У нас получилось так, что, например, улица Жукова по правилам землепользования и застройки стала относится к центру города, где разрешено строительство многоэтажек. И если вы покупаете там несколько участков, то легко можете поменять разрешенное использование – такая процедура есть, и теперь она проста – и можете там строить, что душе угодно в рамках разрешенного использования. Ну, а что угодно инвестору? Как можно больше квадратных метров для последующей продажи.
– Получается, что уплотнительная застройка не столько закончилась, сколько перекочевала из многоэтажных кварталов в частный сектор? И как с этим бороться?
– Я уже говорил, что мы не можем препятствовать тому, что делается законно. Бороться можно только путем привлечения мощностей строительного комплекса к новым территориям. Тот же Советский район, обе территории «Родниковая долина» и «Радиоцентр-2», заходи и строй. Однако застройщики понимают, что из-за плохой транспортной доступности покупателей жилья в нужном объеме туда не привлечь. Следовательно, городу предстоит решить эту проблему, и чем раньше это случится, тем меньше небоскребов вырастит на частных массивах.
– Получается, что вы только что сказали о прекращении уплотнительной застройки, а затем сами же обозначили новую тенденцию...
– У данной проблемы существуют правовые решения. В законодательстве предусмотрена и такая возможность работы с застроенными территориями. В настоящее время идет работа по подготовке нормативных документов, позволяющих администрации совместно с инвесторами производить переселение граждан, и на месте старого жилого фонда строить новые микрорайоны. Мы только в начале этого пути. Для этого требуется несколько условий: понимание необходимости, наличие крупных инвесторов с маневренным фондом и умение слушать и договариваться с населением.
Моя задача сделать так, чтобы комитет по градостроительству и архитектуре видел перед собой не задачу функционирования как некий бюрократический аппарат, а задачу с конечным результатом в виде появления квадратных метров комфортного жилья. В рамках Градостроительного кодекса, правил землепользования и застройки мы попытаемся найти некий компромисс между интересом инвестора и интересом граждан.
Абсолютного равенства интересов не достичь, но в наших силах хотя бы максимально их сблизить.
Сейчас Волгограду нужно выходить на новые территории. Причем это не из разряда научной фантастики. Крупные инвесторы интересуются нашим городом. Готовятся и новые площадки, такие как «Родниковая долина» –140 гектаров, «Радиоцентр-2» –300 гектаров. Они будут предоставляться под комплексное освоение. У нас уже есть реализованные проекты комплексного строительства. Та же «Янтарная долина», которую застроил «ЖБИ-1». Не обошлось без проблем – нет детсада, нет школы. Но это недоработка как застройщика, так и администрации. Надеюсь, они будут построены во второй очереди. Необходимо заранее ставить условия строительства этих учреждений. Теперь будет именно так.
– Застройщики постоянно пеняют на длительность прохождения документов. Иногда они даже сознательно идут на штраф, когда заходят на строительную площадку, не имея разрешения. Лишь бы уложиться в строительный сезон. В связи с этим хотелось, чтобы вы сказали, когда строители ощутят обещанную вами оптимизацию процесса согласований.
Я не могу пообещать, что у нас вот-вот появится единое окно и все будет замечательно. Кроме комитета по архитектуре, есть и другие комитеты. В том, что касается нашей структуры, могу обещать, что разница между тем, что было, и тем, что станет, почувствуется уже через несколько месяцев.
