Все сделки с недвижимостью будут проходить через нотариальные конторы, которые станут новым звеном между гражданами и Росреестром. Увеличить степень участия нотариусов в оформлении документов предлагает министр юстиции Александр Коновалов, заявивший о разработке такого законопроекта. Предполагается, что дополнительные проверки сократят риски при покупке или продаже недвижимости.
Нотариусы могут получить право регистрации сделок на недвижимое имущество и фактически стать «форпостом предоставления госуслуг», считает Александр Коновалов. Как передает РИА «Новости», нотариусы при этом будут нести ответственность, в том числе имущественную, если сделка не приведет к желаемому результату сторон. По мнению министра юстиции, нотариус должен не просто штамповать документы, а более скрупулезно изучать обстоятельства сделки, предупреждать граждан о всех особенностях и рисках.
Столичные эксперты полагают, что обязательное участие нотариусов в процессе регистрации сделок с недвижимостью и введение для них дополнительной ответственности поможет сократить число мошенничеств на рынке, а также минимизировать риски покупателя и продавца.
Сегодня полномочиями по регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество обладает Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), а в присутствии нотариусов может заключаться только договор купли-продажи. При этом нотариус не является обязательным элементом сделки – соглашение о покупке жилья может быть заключено и без его участия в простой письменной форме, а затем в обычном порядке зарегистрировано подразделением Росреестра. Обязательное заверение документов у нотариуса существовало до образования регпалаты, когда учетом занималось БТИ.
«Роль нотариусов в сделках купли-продажи недвижимости давно стала формальной, поскольку обязательное нотариальное удостоверение договоров не требуется уже больше 10 лет. В настоящее время обязательное нотариальное удостоверение в сделках с недвижимостью необходимо только при подписании завещания, а также договоров о залоге, переуступке права требования, ренты. В остальных случаях обращение к нотариусам носит добровольный характер», – разъясняет ситуацию начальник юридической службы «Ваша защита» Евгений Аминов.
Именно для того чтобы подстраховаться, продавцы и покупатели по доброй воле идут к нотариусу. Его подпись придает договору купли-продажи определенный правовой вес. Во-первых, нотариус может составить договор (или перепроверить уже составленный), так как фактически выступает в роли юриста. Ставя свою подпись, он тем самым удостоверяет, что документ соответствует закону. Важно, что нотариус может удостоверить личности продавца и покупателя. Как отмечают сами нотариусы, есть даже такое устоявшееся выражение: «личность установлена, дееспособность проверена». Это означает, что нотариус является гарантом того, что сделка совершалась, во-первых, когда люди были в трезвом уме и ясной памяти, а во-вторых, не по поддельным паспортам.
Конечно, проверка личности нотариусом носит несколько условный характер: он лишь визуально проверяет документы и дееспособность сторон. Проще говоря, специалист констатирует, что документы не поддельные, что люди отдают отчет своим поступкам, действуют по собственной инициативе, а не под угрозой насилия, и не находятся в состоянии алкогольного опьянения или под действием наркотиков. Таким образом, нотариус скорее психологически воздействует на участников сделки (они осознают, что возможностей для мошенничества меньше). За собственное спокойствие клиенты готовы платить, тем более что услуги нотариуса стоят не так уж дорого, особенно по сравнению со стоимостью квартиры. К тому же, как правило, расходы стороны делят пополам.
Однако подпись нотариуса под договором еще не означает проверку юридической чистоты всей сделки, которая заключается прежде всего в изучении истории квартиры.
«В России так повелось, что юридическую чистоту сделки обеспечивает именно риелтор, – говорит директор компании «Красноармейский центр недвижимости» Александр Касаев. – Теперь же, в случае принятия данного закона, сделка будет проходить, можно сказать, двойную проверку. Также будет в некоторой степени перекрыта «черная дыра» налогообложения в сфере недвижимости – сделки, проведенные через нотариуса, будут приносить прибыль в казну».
В России риелтор сегодня одновременно выполняет несколько функций: занимается подбором объектов недвижимости, проводит проверку юридической чистоты того или иного объекта недвижимости, организует взаиморасчет сторон, подбор банка и ипотечной программы. Между тем в зарубежных странах риелторов отличает узкая специализация: их роль сводится к выполнению лишь посреднической функции между продавцом и покупателем объекта недвижимости. Задачи же, связанные с проведением сделки, ложатся на плечи других специалистов.
