С ноября этого года в ряде российских регионов стартует «обратная ипотека». С новой программой сначала поэкспериментируют жители Москвы и Санкт-Петербурга, а потом уже и других городов-миллионников. В рамках пилотного проекта будет выдано 500 таких кредитов. При этом ставки по кредитам «обратной ипотеки» планируется сделать минимально возможными.
«Обратная ипотека» рассчитана на пожилых граждан – используя собственное жилье, они могут обеспечить себе достойную старость. Схема такова: пенсионер берет кредит под залог квартиры и получает от банка ежемесячные выплаты по нему. Кредит вместе с долгом и процентами погашается после смерти заемщика, когда банк продает заложенное жилье. По словам главы АИЖК Александра Семеняки, внешне система выглядит как добавка к пенсии – квартира как бы «проживается». При этом у наследников остается возможность погасить кредит самостоятельно и сохранить квартиру или отдать ее банку и получить оставшуюся сумму кредита.
Однако, как утверждают специалисты, у кредитора в данном случае есть определенные риски. Первый риск – долг пенсионера с учетом процентов превысит критический размер (например, 90% и более от залоговой стоимости квартиры) из-за падения цен на недвижимость. Свой риск кредитор должен закрыть за счет страховки, которая обеспечит выкуп кредита страховой компанией, либо кредитор возьмет риск на себя и снизит сумму кредита для его минимизации.
«Представители более старшего поколения с очень большой осторожностью относятся к такого рода вещам, они к обычной-то ипотеке проявляют недоверие. Не так давно приходил клиент-кредитозаемщик со своим отцом. Так, последний очень внимательно читал кредитный договор, придирался к каждому пункту, видел во всем опасность, – рассказывает руководитель ипотечного бюро Камила Фазлыева. – Он не один такой представитель, он выразил общую точку зрения. Но его тоже можно понять. Сколько у бабушек и дедушек сгорело денег на сберкнижках? Во-вторых, проведем аналогию с рентой. Рента вообще не получила у нас распространения, в Москве она есть, у нас – единичные случаи. Кто заключает договор ренты? Те пожилые люди, у которых нет детей. Одинокие доверять банку не станут. Есть вопросы и по механизму реализации данной сделки. Поэтому, думаю, обратная ипотека не будет популярна, не получит широкого распространения».
Второй риск – сохранность квартиры. Оставаясь собственником, заемщик-пенсионер должен оплачивать коммунальные услуги, вносить другие необходимые платежи, делать в квартире поддерживающий ремонт. Это необходимо контролировать кредитору как залогодержателю, никому не нужны долги по квартплате и «разрушенный» объект ипотеки (залога).
Но и заемщикам-пенсионерам есть чем рисковать, вступая в «обратную ипотеку». В первую очередь, речь идет о правовом риске: пожилые люди слабо разбираются в сделках подобного рода. В итоге обо всех последствиях пенсионер может узнать, только заключив сделку.
Второй риск пенсионера – его здоровье. Недопонимание, переживания, например, по поводу возможной несвоевременности выплат или их полного отсутствия (банкротство банка, отзыв лицензии и прочее, в таких случаях должен быть предусмотрен механизм обеспечения непрерывности выплат пенсионерам, гарантом должно стать государство). Эти или какие-то другие причины, сложные ситуации, связанные с ипотечным кредитом, могут лишний раз повлиять на здоровье пенсионера, тем самым приблизив его смерть.
Третий риск – приостановление или прекращение выплат пенсионеру (причины описаны во втором риске). Это один из самых важных рисков, так как квартира была заложена ради получения ежемесячных выплат по кредиту.
Четвертый риск – невозможность использования ипотечных выплат. В данном случае необходим постоянный контроль за получением денежных средств пенсионерами. Кроме того, если заемщик не способен самостоятельно передвигаться и организовывать свой быт, необходимо проверять работу социальных служб: насколько корректно они обращаются с деньгами пенсионера.
«Я скептически смотрю на возможность безболезненного запуска такого продукта российскими банками, – комментирует аналитик независимого инвестиционного агентства «Инвесткафе» Антон Тягнибеда. – Однако долгосрочные демографические тенденции не оставляют нашему обществу большого выбора, и первые практические шаги в этом направлении запланированы не зря. Было бы разумно действовать уже сегодня, но с учетом нескольких важных обстоятельств».
Так, по словам эксперта, период экспериментального внедрения «обратной ипотеки» в отдельных субъектах РФ должен быть достаточно продолжительным, поскольку продукт окажется малоэффективным на современной стадии развития рынка жилья. Кроме того, срок обратного кредита должен составлять не менее пяти лет, причем, необходимо учитывать состояние здоровья заемщика.
