Поделиться
Поделиться
В Волгограде за прошедший год были торжественнооткрыты три крупных бизнес-центра. Два из них отнесены к классу «А» –«Волгоград-СИТИ» и PREMIER BUILDING – и один к классу «В+» – «Дельта».
Активное развитие рынка офисной недвижимостиВолгограда началось лишь с 2007 года. До этого, по мнению специалистов этогосектора недвижимости, волгоградцы довольствовались офисами класса «С». Этопреимущественно здания советского времени, перепрофилированные под офисы НИИ,заводы и фабрики. В прошлом году город обрел сразу три новых здания, причем,названия которых обрамляли буквы «А» и «В+».
«Для того, чтобы упорядочить уровни комфортности,сервиса, особенности строения офисных зданий и бизнес-центров, существуетопределенная классификация, – рассказывает заместитель генеральногодиректора ООО «Спортпроект», организации, которая является основнымсобственником и управляющей компанией бизнес-центра «Дельта», АлександрЕмельянов. – Сравнить можно со звездами в гостиничном бизнесе. Но толькотам классификация международная. А в нашем случае собирается группаавторитетных участников: девелоперы, застройщики, риелторы – для того, чтобыранжировать здание.
В Волгограде такой инициативы ранжировать офисныецентры не было. Не было и особой в том нужды. Появляться новые центры сталивсего несколько лет назад. Раньше все были класса «С», перепрофилированныездания советской постройки. Всего несколько офисных зданий классов «А» и «В»были ведомственного подчинения.
Теперь, когда рынок коммерческой недвижимости сталразвиваться, настало время этот вопрос инициировать. Пока ранжирование проходитна уровне ощущений инвесторов и хозяев».
Есть определенные показатели здания, по которым иможно приобщить офисное здание к одной из групп.
«Существует общеупотребительноеделение офисов на классы «А», «В», «С», «D», – говорит Александр Емельянов. – Всвою очередь, поскольку данная классификация была заимствована с запада, амосковский рынок офисных зданий имеет свою специфику, офисные здания в Москведелятся на категории «A+», «A», «A-» (или А1, А2, А3), «B+», «B» (или В1, В2),«C», «D».
Крупныемосковские компании предлагают классификацию по шести группам. Самыми высокимикритериями обладают категории «А», «В+» и «В-». То есть они обладаютпрактически всеми основными параметрами, необходимыми для комфортного ведениябизнеса в условиях здания.
Перваягруппа. Инженерные системы здания, к которым относят центральную системууправления зданием. Например, для класса «А» она обязательна, для класса «В+»желательна, а для «В-» не должна быть. К данной группе относят такие параметры,как уровень системы электроснабжения, отопления и вентиляции. Система пожарнойбезопасности, кстати, обязательная для всех.
Вторая группа. Конструктивные особенности здания: высота потолков;глубина этажа; коэффициент потерь, зависящий от соотношения полезной иарендуемой площадей; допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия, отделка.
Третья – местоположение. Четвертая – наличие парковки.
Пятая – собственность, то есть принадлежит здание одному владельцу илизаранее распродано этажами или блоками. Этот критерий обязателен для класса«А», то есть обязательна принадлежность одному владельцу.
Шестая группа. Управление зданием иуслуги для арендаторов. К примеру, для классов «А» и «В+» обязательны два илиболее независимых качественных провайдера телекоммуникационных услуг. Играетроль эффективно организованная зона ресепшн».
Что в классе «А» тебе моем
Поделиться
23 октября в Волгограде состоялось открытие пилотногообъекта «города в городе» – бизнес-центра класса «А» «Волгоград-СИТИ» по адресу: Рокоссовского, 62. В настоящее времялишь единичные объекты на юге России могут сравниться с «Волгоград-СИТИ»,имеющим вертолетную площадку на крыше, 13 скоростных лифтов фирмы «Шиндлер», атакже 25-метровый оздоровительный бассейн. Под офисы предусмотрены 26 000квадратных метров. Инвестором проекта выступил «Московский индустриальныйбанк».
«Привлекательным и необычным вид центра делает егофасад из прозрачных конструкций фирмы «Шуко» с заполнителями стекла «Гардиан»,– рассказывает заместитель директора по коммерческим вопросам ООО«Волгоград-СИТИ» Диана Суру.– А также вентилируемые фасады из керамогранита. И, конечно, – форма объекта. Вцелом, в комплексе предусмотрено то, что необходимо человеку в ежедневнойжизни. В «Волгоград-СИТИ» можно как работать, так и отдыхать. Его концепция:«Живи – работай!». Город в центре города»
Здание представляет собой монолитный бетонный каркас.Заполнение проемов кирпичное, отделка – утепленный вентилируемый фасад.Наполнение впечатляет неизбалованного волгоградца.
«Этажность наземной части – 28 этажей, последний – вертолетнаяплощадка, рассказывает ведущий инженер-строитель по эксплуатации здания ООО«Волгоград-Сити» Елена Карандеева. – Здание имеет также -1 и -2 этажи. Естьпристройка, так называемая стилобатная часть, в которой тоже есть подземныеплощади. На -2 этаже, кстати, отметка -9,2 метра, располагается подземнаяпарковка на 173 места, из которой в центральный холл поднимают два пассажирскихлифта. Уже из холла можно отправляться на нужный этаж.
На -1 этаже около трех тысяч квадратных метровпредусмотрено под фитнес. В том числе и помещение под 25-метровый бассейн. Тамже предусмотрены проектом четыре бани, шесть больших фитнес-залов площадью от60 до 350 квадратных метров, большие раздевалки. Хочу отметить, что группафитнеса изолирована от основного здания, есть отдельный вход с улицы.
На -1 этаже также торгово-развлекательная зона. Попроектной документации предусмотрены девять торговых точек и боулинг.
На подземных этажах в ядре здания расположенытехнические помещения, где находятся коммуникации, насосная, тепловой пункт. Вобщей сложности у нас три технических этажа. 26-й – на котором расположенасистема насосного пожаротушения, там же диспетчерское управление полетами. А на27-м этаже три независимых котельных.
С четвертого этажа начинаются только офисные площади.Они типовые. Площадь каждого этажа составляет около 1000 квадратных метров, подофисы из них – 750. На 25 этаже блок общепита. По проекту здесь предусмотренытри кафе-бара с панорамным видом.
Также представляет интерес эксплуатируемая кровля. Двапассажирских и один грузовой лифты поднимают на 27 этаж, откуда по лестницеможно подняться на вертолетную площадку. По проекту это уже 28 этаж».
По большей части именно инженерное оснащение даетзданию право подняться на верхнюю ступень иерархии.
Поделиться
«К классу «А» «Волгоград-Сити» позволяет отнести,прежде всего, его оснащение. Система безопасности находится на высокомтехническом уровне. На -1 этаже находится контроль за зданием. Проход по этажампосторонних строго регламентирован. Доступ осуществляется только по пропускам –специальным картам, которые намагничиваются соответственно группам доступа.Начиная с четвертого, на этаж можно попасть только по такой карточке. Возможно,ради изоляции организовать даже сквозной проезд лифтов. Здание оснащено 236видеокамерами, вся информация с которых поступает на пост, где круглосуточноследят за состоянием здания. Операторы лифтов также работают круглосуточно.
Система пожаротушения, внутреннее кондиционирование,вентиляция. Инженерная насыщенность высока. Есть все, что необходимо длясовременного офиса».
В середине ноября в Центральном районе Волгоградаоткрылся еще один деловой центр класса «А» PREMIER BUILDING. Двенадцатиэтажноездание с подземной парковкой по проспекту Ленина 56а. Инвестором проектаявляется бизнес-группа «СИНХРО». Проект, разработанный ЗАО «ИнститутВолгоградгражданпроект», реализовала волгоградская строительная компания«Росойл».
«Административныйкомплекс делового центра оснащен оптоволоконными телекоммуникациями, цифровойтелефонной связью, спутниковым телевидением, системой пожарной сигнализации иавтоматики, системой бесперебойного энергообеспечения, – сообщил консультантпо развитию компании PREMIER BUILDING Андрей Кизилов. – Общая площадьобъекта – более 20 тысяч квадратных метров, из которых около 10 тысяч – подофисы. Подземная парковка на 45 мест. Складские помещения».
Безопасностьи удобство, подтвержденные технически, просто необходимы для бизнес-центра,относящего себя к классу «А».
«В первую очередь, здесь постарались обеспечитьудобство и безопасность, – комментирует представитель данного бизнес-центра. – Трилифта, один из которых работает с подземной парковки, позволяют подняться налюбой этаж. Круглосуточно работают системы охраны, вентиляции икондиционирования. Доступ в здание охраняется, ведется видеонаблюдение».
«В» сплюсом
23 сентября на пересечении Центрального иВорошиловского районов, по адресу: улица Кануникова, 23 – открылся бизнес-центр«Дельта» класса «В+». Что отличает его от заявленных как класс «А»проектов, рассказывает Александр Емельянов.
«Что касаетсянашего здания, мы не можем стопроцентно декларировать себя как «А+» или «А»только по одному критерию – мы не находимся непосредственно на главноймагистрали города. Хотя здание расположено в пяти минутах ходьбы от нее.
Но в то жевремя мы построили бизнес-центр не на ровном участке в центре. Мы выбралиперспективное и в то же время тихое место.
Мы могли быговорить что бизнес-центр «Дельта» это класс «А-», для этого есть всеоснования, но возможно наличие «+» в названии-классификации лучше, чем «-», и вэтом нашем «плюсе» мы более чем уверены».
Здание«Дельты» также монолитно-кирпичное, построено с применением вентилируемыхфасадов из керамогранита, имеет все необходимые системы и подземную парковку.
Поделиться
«Проектздания выполнял проектный институт «Волгоградский Промстройпроект», – говоритгенеральный директор ООО «ЭПРОН», фирмы, являющейся заказчиком-застройщикомреализованного проекта, Юрий Нацвин.
Фундаментвыполнен из буронабивных свай глубиной до 12 метров и диаметром 60 сантиметров.Каркас здания представляет собой сборные ригели, колонны, плиты перекрытийпромышленной серии. В качестве ограждающих конструкций применены сэндвич-панелис несгораемым утеплителем. Мы использовали систему навесного вентилируемогофасада из керамогранита, которая сегодня очень распространена как за рубежом,так и в крупнейших городах нашей страны. Несмотря на то, что конструкциявентилируемого фасада довольно дорога, она вполне оправдывает себя приэксплуатации.
Здание – этосемиэтажная остекленная круглая башня. Интересно, что офисные помещения в нейрасположены по полуокружности, что дает панорамный обзор сквозь остекление. Этосоздает атмосферу спокойствия и уюта. Кстати, это место в перспективе будетосваиваться, и бизнес-центр вписывается в общий план застройки».
В проекте«Дельта» первым, на что обращают внимание воплотившие его идею, является полнаябезопасность здания. И, прежде всего, из-за места расположения.
«В процессестроительства на основании проектных разработок института «Гипроводстрой»,являющегося ведущим институтом в части берегоукрепляющих и противооползневыхсооружений, была выполнена комплексная инженерная подготовка участкастроительства, – подробнее останавливается на прочности Юрий Нацвин. – Так какместо расположения – пойма реки Царица – имеющее сложный рельеф, была выполненасистема противооползневых мероприятий. В результате – территория стабильна впротивооползневом отношении».
Зданиенасыщено современными инженерными системами. Есть централизованная системакондиционирования, позволяющая контролировать в автоматическом режиме изадавать в офисах желаемые параметры. Также в наличии современные вытяжнаявентиляция и противопожарная системы. На крыше располагается собственнаякотельная.
Еще однимважным фактором при определении категории является удобство с точки зрениясообщения с внешним миром посредством автотранспорта.
«В процессестроительства был расширен выезд с улицы Канунникова до пяти-шести метров, – продолжаетНацвин. – Уменьшены уклоны, что позволяет обеспечить подъезд машин.
На первомэтаже здания находится крытая автостоянка на 46 машиномест. Кроме того. естьвременная парковка по периметру здания, примерно на 50 автомобилей.
Нужноотметить, что благоустроена прилегающая территория. Выполнены светодизайн,система уличного наружного освещения. В результате объект смотритсясовременно».
Дайтегорожанам пару лет
Градация покатегориям существенно влияет на потребителя офисной площади. Он еще не осозналвсех преимуществ класса «А», но уже удивлен арендной стоимостью.
«Буквальновчера с клиентами смотрели площади «Волгоград-СИТИ», – комментирует ведущийброкер по коммерческой недвижимости компании «Ариороса» Владимир Котцюбинский.– И люди не поняли, за что такая цена. Они только видят, что она в два разабольше, чем класс «В», например, на Болонина, 2а. Для нас, волгоградцев, икласс «В», по сути, – новинка. Ведь большинство сидят в «С», перестроенных подофисы старых зданиях с протертым линолеумом.
По-моему,первый введенный в городе офисный комплекс «Центр», относимый к классу «В»,который больше известен по адресу Болонина, 2а, был практически заполнен, хотябыл введен в 2008 году. То есть несмотря на тяжелые времена площади подорожепользовались спросом. Но тогда люди съезжали из «С», где платили 350 рублей заметр квадратный, в лучшие условия за 500-550 рублей.
То естьабсолютное большинство волгоградцев к классу «А» не готовы. Люди не готовысейчас платить больше 650 рублей за квадратный метр. Безусловно, не все, нобольшинство.
Считаю, приправильном управлении можно постараться наполнить площади арендаторами и прицене в 1000 рублей за квадратный метр. Но по ощущениям сегодняшнего рынкабольше 800 рублей – это очень проблематично. К примеру, бизнес-центр «Дельта»,хотя и класса «В», медленно наполняется. Не совсем продумана планировкапомещений. Есть большие площади, которые затруднительно зонировать из-занюансов, связанных с кондиционированием. При том, что на рынке коммерческойнедвижимости востребованы небольшие площади: кабинетная планировка.
На сегодняситуация складывается таким образом. Скорее всего, офисные площади высокогокласса будут актуальны через пару-тройку лет».
