Поделиться
Сегодня в Волгограде действуют всего три бизнес-центра, в значительной мере отвечающих общеевропейским стандартам высококачественной коммерческой недвижимости. Подавляющее же большинство офисных тружеников Волгограда работают в зданиях бывших научно-исследовательских институтов, переоборудованных в бизнес-центры. Тем не менее эксперты прогнозируют повышение спроса на высококачественные объекты через три-четыре ближайших года.
Российской Гильдией управляющих и девелоперов (ГУД) принята классификация бизнес-центров на «А», «В» и «С». Часто рядом с литерой появляется знак «+», говорящий о том, что объект имеет какой-то незначительный недостаток, не позволяющий встать на ступень выше.
Поиск в Волгограде объектов офисной недвижимости классов «А» или хотя бы «В+» – процесс недолгий. Потому что таковых в городе всего три – это БЦ «Волгоград-Сити», БЦ «Дельта» и «Премьер-Билдинг».
Классы бизнес-центров «А» и «В+» рассчитаны на арендаторов из числа крупных международных компаний, знаковых корпораций федерального значения, ведущих бизнес-структур регионального уровня. Стоимость аренды в таких «деловых дворцах» составляет 800-1000 рублей за квадратный метр в месяц. Для сравнения: площади в зданиях бывших НИИ, класс «С», сдаются за 300-500 рублей, в зависимости от местоположения и качества объекта.
Кто-то лицом не вышел
По классификации ГУДа к элите объектов офисной недвижимости предъявляется целый ряд жестких требований, несоответствие хотя бы одному из которых означает понижение на ступень в классе в независимости от того, какой класс заявил девелопер, презентовавший проект.
Бизнес-центр класса «А» обязательно должен являться объектом нового строительства или полной реконструкцией ранее существующего здания, что почти одно и то же. Поэтому даже капитально отремонтированные здания бывших НИИ в элиту не попадают.
Следующее важное требование – расположение в центре города. Даже построенный по последнему слову техники, с использованием самых дорогих материалов и технологий бизнес-центр, но за пределами центра – теряет в классе. Это не означает, что представители «крупного капитала» обязательно откажутся от аренды площадей в этом периферийном здании. Однако шансы на сделку сильно снижаются.
Территории, расположенные в центральной части города, как правило, более всех страдают от дефицита парковочных мест. Но арендаторы площадей в бизнес-центре класса «А», несмотря на обязательность расположения в центре, такого дефицита ощущать не должны. Требование к классу – комбинация наземной и подземной парковок исходя из одного машиноместа на сто квадратных метров площади бизнес-центра. Открывшийся осенью прошлого года бизнес-центр «Дельта», например, честно позиционируется как «В+».
«У нас есть все, что нужно для класса «А», – рассказал заместитель Управляющей компании «Спорт-проект» Александр Емельянов. – Центральное кондиционирование, подземная парковка и так далее. Но мы находимся далеко от второй продольной, то есть не совсем в центре».
«Б» упало, «а» пропало
До 2008 года бизнес-центры класса «А» в Волгограде отсутствовали. Между тем деловая активность в городе росла год от года. В Волгоград приходили крупные международные и федеральные компании. Спрос на элитные офисные площади возрастал. На спрос откликнулись такие инвесторы, как «Торгово-промышленная группа «БИС», «Московский индустриальный банк» и Diamant Development Group.
Последний заявил о намерении построить сразу два бизнес-центра класса «А»: «Диамант-Плаза» и «Конкорд-плаза». По крайней мере, такой класс был заявлен. Хотя, надо заметить, что проект «Конкорд-плаза» терял в классе уже потому, что должен был появиться в Тракторозаводском районе, что никак не вяжется с представлениями о центре города. Этот гигант должен был уместить в себя почти 35 тысяч квадратных метров арендуемой площади. Для сравнения арендуемая площадь реализованного «города в городе», бизнес-центра класса «А» «Волгоград-сити», составляет 30 тысяч квадратных метров. Таким образом, в Волгограде было бы два офисных гиганта. Один стопроцентный «А» в центре города, и «В-В+» на улице Ополченской.
«Экономическая ситуация выглядела так, что девелоперу представлялось выгодным строить дорогие высокотехнологичные офисные здания, – пояснил 34 metra.ru руководитель отдела брокериджа Diamant Development Group Роман Фомин. – Но кризис перечеркнул эти начинания. Проекты не были реализованы».
Если бы девелопер успел возвести оба здания до того, как вмешался кризис, то, вероятно, перед ним встала бы проблема о репозиционировании объекта или даже его частичной консервации.
«На сегодня объем качественных офисных площадей в Волгограде составляет около 61 тысячи квадратных метров, – рассказал 34metra.ru генеральный директор MACON Realty Group Илья Володько, – что в целом соответствует текущему спросу, так как существующие площади заполнены на 75-80%. Следовательно, дефицита нет. Однако, если брать во внимание умерено-оптимистичные прогнозы социально-экономического развития региона, в ближайшие три-четыре года город может появиться спрос на еще 35-45 тысяч квадратных метров. Таким образом, соотношение качественных офисных площадей к населению города приблизится к 100 квадратным метрам на человека». Следовательно, в Волгограде должен появится еще один «Волгоград-сити» или три-четыре небольших бизнес-центра класса «А» или «В+».
