Каким был для волгоградских риелторов 2013 год и чего они ждут от наступающего 2014? Будет ли жилье доступным или квартиры по-прежнему будут доступны лишь в мечтах? На эти и другие вопросы ответил директор риелтерской компании «Эгрегор-8» Дмитрий Юдин.
– Дмитрий, начать хочется с позитивных вопросов. Существует стабильное мнение о том, что в 2013 году рынок недвижимости наконец оправился от кризиса и стабилизировался?
– Это абсолютная правда. Жилье прекрасно продавалось не только в 2013 году, но и в 2012. Позитивная динамика отмечалась и в 2011 году. Если говорить о росте цен, то в уходящем году она традиционно немного превысила темпы официально объявленной инфляции. Может быть, рост составил чуть больше или меньше, в зависимости от сегмента жилья. Лично для меня как для риелтора общая ситуация на рынке сейчас напоминает времена брежневской стабильности, когда можно покопаться в себе как в предпринимателе, руководителе, когда можно настроить предприятие на какой-то новый ритм и вывести на более цивилизованный уровень. Хорошее время!
– Если говорить о продажах – чего продается больше? Элитки или же наоборот дешевых малогабаритных квартир?
– Вопрос похож на «кого больше, бедных или богатых?» Традиционно хорошо как на первичном рынке, так и на вторичном продается самое недорогое бюджетное жилье. То самое, чьи параметры не превышают так называемых социальных норм.
Хорошо продаются земельные участки под строительство. Без земли-матушки никак.
– Через четыре года в Волгограде пройдет чемпионат мира. В связи с этим в городе планируется построить достаточно много гостиниц. Вместе с тем, некоторые эксперты рынка предполагают, что после чемпионата часть гостиниц будет перепрофилирована в жилые дома. Не вызовет ли это падение рынка недвижимости из-за изменения баланса спроса и предложения?
– Я уверен, что для Волгограда десяток-другой красивых зданий только благо, обвала рынка недвижимости ждать не стоит. За последние восемь лет профессионалами рынка недвижимости получен бесценный практический опыт с полным циклом развития событий восстановление – развитие – кризис – депрессия и доказательством того, что хаос спекулятивного рынка окончен и рынок управляем. Кризис рынка недвижимости в 2008 и 2009 годах был вынужденной мерой правительства, направленной на то, чтобы осуществить все федеральные программы по недвижимости, а осуществлять их по спекулятивным ценам на неконтролируемом рынке было бы утопией. Проще говоря, финансовый пузырь был очень удачно сдут правительством искусственно. Это было несложно сделать, учитывая, что рынок недвижимости уже в течение пяти лет до кризиса 2008 сидел на ипотечной игле. В июне 2007 пошли первые массовые отказы банков в ипотечных займах и осенью-зимой 2007-2008 рынок недвижимости впал в кому. Дальше все участники рынка недвижимости учились играть на падении рынка, сейчас мы находимся на переходе со стадии востановления в стадию развития. На данный же момент правительство ипотечными программами, программами софинансирования контролирует спрос на недвижимость, следовательно, никаких резких движений в сторону изменения баланса спроса и предложения в ту или иную сторону сейчас быть не должно.
По моему личному мнению, жилой рынок Волгограда недооценен до максимума на 20-30% в зависимости от сегмента. Думаю, до 2016 рынок будет в стабильном росте, опережающем и официальную, и неофициальную инфляцию, а дальше будет видно.
– Тем не менее областное правительство сейчас прикладывает все усилия для того, чтобы сделать жилье доступным... Участвует в программах рефинансирования, снижает арендную плату для застройщиков...
– Доступное жилье – это иллюзия. Жилье не должно продаваться по цене подержанного автомобиля. Доступное жилье, если не рассматривать его как иллюзию, это то жилье, которые вы имеете на данный момент. Комната, если вы живете с родителями, съемная квартира на окраине – это ваше доступное жилье. Если вы купили себе квартиру в центре Волгограда на Комсомольской, 6 – это тоже ваше доступное жилье. Просто потому, что вы можете себе позволить его сегодня купить. Вот и все. Недвижимость же в России не может быть дешевой априори, потому что в России слишком велика духовная составляющаяя понятия «свой дом». Жилье не может быть доступным, банк не может быть добрым, а кредит – выгодным. Иначе все теряет смысл. Как только жилье становится доступным – оно обесценивается.
И мой прогноз для Волгограда на ближайшие четыре года – жилье спекулятивно, локально, но вырастет в цене просто из-за того, что в Волгограде пройдет чемпионат мира по футболу. Где-то развитие инфраструктуры даст толчок росту цен на квартиры в домах рядом, где-то возможность выгодно поторговаться с государством при выкупе им недвижимости у собственника. Взять, к примеру, те же дома по Батальонной, где квартиры и так стоят достаточно дорого, но я уверен, что будут стоить еще дороже из-за перспективы развития инфраструктуры. Они еще поднимутся в цене, оправдав свою стоимость и добавив к цене некий спекулятивный момент.
Для жителей Волгограда чемпионат вообще единственный первый глоток свежего воздуха за без малого 25 лет демократии. Будет хорошо практически всем, кроме тех, кто занят в бизнесе, особенно в сфере услуг. Им будет некомфортно потому, что придется конкурировать с теми китами, которые придут сюда зарабатывать деньги. А это будет очень тяжело. Как волгоградцу хочется, чтобы местные получили максимальное количество контрактов и рабочих мест, чтобы деньги остались в городе. Но, с другой стороны, это будет стимулом выйти на какой-то другой, более высокий уровень или же вообще уйти с рынка.
– А стоит ли вообще сейчас вкладываться в недвижимость?
– Любое вложение в недвижимость имеет смысл. С абсолютной уверенностью могу сказать, что деньги, вложенные в недвижимость, не растратятся, сохранятся и увеличатся. Вложения в актив в виде комнаты в общежитии, даже если вы там не проживаете, а сдаете, не только окупает коммуналку, но и оставляет вас в финансовом плюсе. Поэтому сравнивать вложения в недвижимость с депозитом в банке категорически некорректно. Даже если рынок будет играть на падении, вы переждете эту фазу и отыграете свое в плюс. А востребовано, как правило, самое доступное жилье, то, которое стоит от 700 тысяч до 3,5 миллионов. Да и, как правило, первая квартира в ипотеку приобретается в достаточно непрестижном доме за достаточно скромные деньги.
Одно из направлений вложений – частный дом. Купили участок, построились. Цена подросла, оставили себе и будущим поколениям или же продали и получили прибыль.
– А что происходит сейчас с арендой?
– Рынок аренды достаточно стабилен. В каждом районе или даже микрорайоне есть своя стоимость аренды. Различие только в сегментах и метраже жилья. Рынок в любом случае не обманешь – сдаешь дешево – сразу почувствуешь. Будешь ломить цену – не сдашь квартиру вообще. Есть какая-то средняя температура по больнице, когда жилье сдается достаточно легко. И вам эту среднюю температуру подскажут, хотите ли вы этого или нет. Придут профессионалы или те, кто ими называется, и подведут аренду под эти реальные цифры. Не более.
– Есть ли перспектива у ближайших загородных поселков? Я имею в виду Городище, Ерзовку, Краснослободск...
– Может быть, в ближайшем будущем народ туда поедет. Но лично я никогда не рассматривал эти поселки для себя как возможное место проживания. Просто потому, что не хочу. Городище – далеко, Ерзовка – нереально далеко, Слобода – комары.
– И последний вопрос: чего следует ждать от наступающего, 2014 года?
– Я с удовольствием повторюсь. Волгограде в 2018 году пройдет чемпионат мира по футболу. Первые деньги город на подготовку организации чемпионата получит уже весной 2014 года. У нас впереди четырехлетка роста. В Волгоград давно не было серьезных вложений, город очень сильно отстал от соседей. Но сейчас мы подошли к возможному рывку вперед. Главное – грамотно реализовать этот потенциал. Но в любом случае, если бы не это событие, то мы бы не увидели и этого потенциального толчка вперед. Чемпионат 2018 для Волгограда – толчок на ускорение в развитии. Так что в будущее я смотрю с оптимизмом, чего желаю и своим коллегам.
В наступающем, 2014 году хочу пожелать всем землякам в независимости от социального статуса и сферы деятельности – пахать созидательно и результативно, как полагается в год лошади. А в остальном – здоровья, счастья, любви и крепких семей, хороших зарплат прибыли в бизнесе. С наступающим, Волгоград!
