В Волгограде начали разбирать жилой дом №21б по улице Огарева. Эта двухэтажка послевоенной постройки станет первым домом, который будет снесен в рамках развития уже застроенной территории Ворошиловского района, ограниченной улицами Баррикадная, Огарева, Козловская и Социалистическая.
Как сообщили Dom.V1.ru в компании «Волгоградский завод железобетонных изделий и конструкций», выигравшей конкурс на право освоения этой территории, демонтаж первой двухэтажки начался в пятницу, 14 февраля. На месте старого двухэтажного дома на восемь квартир появится современная многоэтажка.
Всего на месте 11 небольших жилых домов планируется построить восемь высоток. Строительство второго дома и продолжение работ по демонтажу начнется минимум через два года. Общая площадь реконструируемого участка – два гектара.
Главный архитектор Волгограда Александр Моложавенко уверен, что начало сноса старых домов – это первая ласточка в решении проблемы ветхого и аварийного жилья за счет средств частного инвестора.
«Аналогичный аукцион состоялся по Дзержинскому району, где победителем была объявлена компания «Сити-Град», – пояснил господин Моложавенко. – Единственный, пожалуй, участок, на который пока не удается найти покупателя, – на улице Пархоменко, где планируется снести два общежития.
Проблема в том, что каждый инвестор считает экономику. Ведь ему нужно за счет собственных средств расселить жильцов ветхих домов, произвести снос, поменять инфраструктуру, построить дома и получить какую-то прибыль. Участок на Пархоменко мы четыре раза выставляли на аукцион, и четыре раза он был признан несостоявшимся.
Если же говорить об Ангарском, то там общая площадь участка – 14 гектаров, есть свободная площадка под строительство, что позволит застройщику построить дом, переселить людей и начинать осваивать площадку. Аналогичная ситуация и по Ворошиловскому району, и по еще одной площадке в Центральном районе Волгограда. Здесь вопрос сугубо экономический. Мы недавно проводили рабочую группу с целью создать льготные условия для подобных застройщиков, снизив стоимость аренды, технологических подключений, установив другие преференции.
Если инвестор понимает, что риски велики, то он никогда не зайдет на эту площадку, следовательно, мы не сможем реализовать участок. Поэтому наша задача – минимизировать риски и затраты. И если говорить о Ворошиловском районе, то этот участок выгоден для инвестора потому, что, во-первых, находится близко к центру, во-вторых, обеспечен инфраструктурой. Для города же это несомненный плюс потому, что за счет средств частного инвестора решается проблема расселения людей из ветхого и аварийного жилья».
Строители, признавая экономическую выгоду при строительстве подобных площадок, готовятся к возможным тратам еще на начале подготовки земельного участка.
«На самом деле, вопрос, выгодно ли строить на уже застроенных территориях или нет, достаточно тяжелый, – считает генеральный директор компании «Инвест-Строй» Михаил Галаев. – При развитии уже застроенных территорий первая и, пожалуй, одна из основных проблем – это старые изношенные сети, которые необходимо как-то реанимировать. Застройщик всегда растет вверх, поэтому сети нужно менять.
Второй вопрос – люди. Их нужно куда-то переселять, давать им квартиры. К примеру, наша компания рассматривала вариант покупки участка в районе улицы Ткачева, где расположены два общежития. Однако отказались от этой затеи потому, что прежде, чем что-то начать ломать, нужно куда-то переселить людей. Для этих целей нужно потратить около миллиона на одного человека. Поэтому без помощи администрации или же без наличия у застройщика своего жилого фонда, куда можно переселить людей, освоить такие территории просто невозможно. Плюс нужно решить проблему со старыми фундаментами, парковками, подъездными путями и прочим. Но раз работы уже начались, значит застройщик экономию просчитал».
Эксперты в области культурного наследия уверены, что заниматься освоением уже застроенной территории в историческом центре Волгограда можно только после тщательного исследования домов, подлежащих сносу, с точки зрения их исторической и культурной ценности.
«В этом квартале объектом культурного наследия регионального значения является угловой дом (улица Баррикадная, 22 / улица Социалистическая, 33), за судьбой которого нужно будет внимательно следить. Я не исключаю тайного намерения чуть позже снести и его, – говорит член президиума совета Российской ассоциации реставраторов Сергей Сена. – Однако в историко-культурном опорном плане – материале, обосновывающем Генеральный план Волгограда, основные положения которого утверждены Волгоградской городской думой в 2007 году, вся эта группа зданий обозначена как «обладающие признаками объектов культурного наследия». И вот почему.
Это своеобразный квартал, сформированный типовыми двухэтажными кирпичными домами второй половины 1950-х годов. Переходный период от так называемого позднего украшательства к хрущевскому аскетизму характеризовался тем, что здания, сохранявшие свои сталинские объемно-планировочные характеристики, как бы раздевались, освобождались от избыточного декора. Однако отдельные элементы сохранялись (например, цоколь, карниз, рустовка, ограды с воротами между домами) в результате чего эти здания выглядят весьма презентабельно. Внутри двора сложился своеобразный закрытый мирок, что особенно ценно в центральных районах города.
Надо сказать, что аналогичная по качеству среды (которая, конечно же, в ее нынешнем виде далека от совершенства) застройка в Санкт-Петербурге и Москве весьма котируется на рынке недвижимости. И мало кому приходит в голову ее уничтожать, чтобы на ее месте возвести типовые крупнопанельные многоэтажные жилые здания.
Если и строить что-то новое, то по индивидуальным проектам, с активным освоением подземного пространства. Кроме того, с увеличением плотности жилой застройки неизбежно возрастет нагрузка на существующую транспортную и инженерную инфраструктуру. Хорошо, если в инвестиционном контракте на это обращено внимание, и застройщик реконструирует магистральные сети, расширит проезжую часть прилегающих улиц. А если нет? Тогда коллапс этой части Ворошиловского района неизбежен. Но не исключаю, что именно решение инфраструктурных проблем город попытается повесить на застройщика».
