Поделиться
В Волгограде начата реализация программы «Дом для российской семьи». Предполагается, что в результате ее реализации в ближайшем пригороде областного центра появится несколько новых микрорайонов, застроенных как индивидуальными, так и мало- и многоэтажными домами, а также таунхаусами. О том, что представляет из себя эта программа и каковы условия ее участия, шел разговор на заседании рабочей группы, в которую вошли депутаты, строители, проектировщики и юристы.
По словам депутата областной думы Николая Лукьяненко, для участия в программе будут доступны все формы жилья – от таунхаусов до индивидуальных коттеджей. При этом будут решаться вопросы как переселения граждан из ветхого и аварийного жилья, так и развития арендных форм предоставления жилья, в том числе социального найма: «Сейчас мы прорабатываем вопрос размещения этих коттеджных поселков, – пояснил господин Лукьяненко. – Скорее всего, это будет ближайший пригород, где будут выделяться уже готовые участки с подведенными к ним коммуникациями. Финансирование строительства подразумевается как за счет средств государства, так и за счет кредитов, и в течение года мы получим первый коттеджный поселок с домами, построенными под ключ. При этом жилье будет достаточно доступным и при покупке в ипотеку с процентной ставкой, не превышающей десяти процентов».
Член рабочей группы, генеральный директор ЗАО «Институт «Волгоградгражданпроект» Андрей Куприков уверен, что программа может быть успешной только в том случае, если в ее реализации примет участие государство, в первую очередь – городские и региональные власти: «Экономическая ситуация в стране сейчас такова, что приобретать жилье в собственность становится все сложнее в силу дорогих кредитов, отсутствия доступа к финансовым средствам и достаточно низкого заработка, – уверен господин Куприков. – Все это в свою очередь несет отрицательный эффект для экономики, поскольку одна стройка создает порядка восьми-десяти рабочих мест в смежных отраслях.
В настоящее время отложенный спрос на жилье в России составляет около 80 процентов. Именно столько людей хотели бы улучшить свои жилищные условия, и есть сразу несколько вариантов решения этой проблемы. В частности, в прошлом году Волгоградская область сдала более миллиона квадратных метров жилья. Но около 500 тысяч квадратных метров было построено частными лицами. У меня возникает вопрос – если любому бизнесу строить жилье выгодно, почему ни одного метра не построило государство, обладая для этого всеми необходимыми ресурсами – землей, административным аппаратом, доступом к финансовым ресурсам и инженерным сетям. С таким же успехом государство, как и любой частник, могло бы само строить, возвращать средства, вложенные в строительство, тем самым решать социальные проблемы и оживлять экономику».
По мнению Андрея Куприкова, реализация этой программы должна начинаться с финансовых вложений со стороны региональных и муниципальных властей, которые должны будут провести процедуры межевания участков и провести коммунальные сети к местам будущей стройки.
«На мой взгляд, должна возникнуть государственная структура, которая бы выступила заказчиком в реализации этого проекта. Даже если мы сейчас убедим государство, то на кого этот кусок земли будет оформляться? Кто будет распорядителем, готовить правоустанавливающие документы хотя бы на этапе проектирования, – размышляет Андрей Куприков. – Поэтому функции заказчика должно взять на себя государство, которое бы получило доступ к земельным ресурсам, инженерным сетям, подготовило бы несколько проектов строительства в зависимости от предпочтений людей.
Безусловно, индивидуальное жилье строить дешевле, но мы забываем про один существенный аспект – ни в городе, ни в области нет участков с подведенными коммуникациями. Если строить индивидуальное жилье, то мы обеспечим жильем небольшое количество семей. Если при тех же затратах мы будем строить многоэтажное жилье, плотность будет выше и большее количество людей может получить свои желанные метры».
При этом эксперт подчеркнул, что не обязательно это жилье продавать, развивая такое направление, как социальный найм: «В Европе в собственности у жителей находится 15-20 процентов жилья. Большинство европейцев живет на арендованных площадях. Поэтому еще одним направлением было бы строительство за счет государства жилья социального найма. Чтобы человеку, создавшему семью или приехавшему работать в Волгоград, не пришлось снимать угол у непонятной бабушки на окраине города, а можно было бы спокойно заключить договор с государством и жить, не опасаясь выселения, платя вменяемую стоимость за проживание и коммунальные платежи. Тем самым недвижимость остается в собственности государства, но при этом решается и социальная проблема с жильем».
Что же касается финансирования, то в качестве возможного источника денег для строительства Андрей Куприков назвал заимствования из федерального бюджета: «Это не субсидии, субвенции, это целевые деньги для строительства, которые мы предполагаем попросить взаймы у Минфина на возвратной основе, – продолжает Андрей Куприков. – Чем я руководствуюсь? В прошлом году на стройке заработали все, кроме государства. Застройщик кредитуется под серьезные проценты. И если для них этот бизнес интересен и выгоден, то что мешает то же самое сделать государству?»
Резюмируя, Андрей Куприков назвал условия, благодаря которым программа будет успешной. По мнению эксперта, первое, что нужно сделать – создать единую службу заказчика, которая бы выступила инициатором получения земельных участков. Второй шаг – убедить депутатов областной думы и губернатора выделить первоначальные средства на проектирование инженерных сетей и планировочные работы. В конечном счете это должно будет привести к появлению нескольких проектов, под которые уже будут выделены земельные участки с полученными техусловиями на подключение к сетям и стоимостью этих работ.
Вторым этапом реализации программы должна стать собственно реализация этих проектов. Важнейшим условием, по мнению господина Куприкова, должно стать желание человека строиться: «Запланировали, допустим, поселок под индивидуальное жилищное строительство, заняли денег, подвели туда сети и дали возможность очередникам, тем, кто действительно готов застраивать, возможность строиться. Строиться так, чтобы это было людям по карману. При этом участки предоставлять без права переуступки. Проще говоря, человеку дается участок и три года для того, чтобы построиться. При необходимости срок может быть продлен до пяти лет. Если и после этого ничего не происходит – участок отбирать. Если четко прописать эти правила, то у нас не появится в продаже участков, сформированных за счет государства.
Все равно нужно выделять участки под социальное жилье. И это должно быть вполне приличное жилье, со стоимостью проживания, которая бы включила и коммунальные платежи и не превышала бы пяти-шести тысяч рублей. К слову, себестоимость строительства жилья в Волгограде, даже с учетом рентабельности, составляет не более 20 тысяч рублей. Все остальное – затраты на подключение к сетям, приобретение земли, на взятки, в конце концов. Индивидуальное строительство обходится еще дешевле. Поэтому если мы в рамках единого госзаказчика исключим коррупционную составляющую, получим безвозмездный доступ к сетям и землю под программу реализации жилья, мы можем выйти на достаточно невысокую стоимость жилья. И многие граждане готовы на условия этой программы. При условии, что они будут действительно вменяемые, реализовываться программа начнет с подачи государства. Это только прибавит ей привлекательности, разовьет строительство и оживит экономику».
Еще одной особенностью этой программы является застройка микрорайонами, в результате чего будет строиться не просто жилье, но создаваться максимально удобная для проживания среда. При этом большая часть нового жилья планируется под социальный найм, что позволит решить одну из важнейших социальных проблем – обеспечение людей жильем.
«Действительно, самый больной и нерешаемый вопрос для людей – это вопрос жилья, – пояснила председатель комитета по труду, социальной политике, вопросам семьи и делам ветеранов Волгоградской областной думы Татьяна Бухтина. – Люди собирают все документы, становятся в очередь далеко не в первой сотне и спрашивают, когда получат жилье. Я им честно отвечаю, что никогда. Потому что социального жилья у нас просто не строится. Для этого нужен хороший участок с коммуникациями. И если такой участок находится в пределах города, то его либо выставляют на аукцион, чтобы пополнить городской бюджет, потому что за такой участок можно получить хорошую сумму. Либо же в дело вступает коррупционная составляющая, составляется заявка на социальный объект, в результате же получается очередная торгушка, похожая на сарай. И если мы сможем навести порядок в сфере выделения земель, если сможем перебороть коррупционную составляющую и действительно начать строить дешевое жилье, то это будет реальной возможностью сотням молодых семей на деле улучшить свои жилищные условия».
Член комитета по ЖКХ, жилищной политике и строительству облдумы Сергей Федюшкин уточнил, что у Волгограда есть все возможности строить дешевое и комфортное жилье: «У каждого дома и у каждого участка должен быть хозяин. И весь цикл строительства должен быть в одних руках, – считает господин Федюшкин. – Тем самым мы практически полностью исключаем спекуляции с землей, перепродажу участков и так далее. Все мы помним примеры, когда молодым семьям в рамках различных программ выделяли участки фактически в степи, без каких-либо коммуникаций. Естественно, многие их сразу же продали. Тем не менее это не помешало чиновникам отчитаться о исполнении программы.
Однако у государства есть все возможности для строительства. Кризис, правда, сейчас накладывает свои коррективы. Тем не менее АИЖК готово кредитовать государственные программы обеспечения жильем, есть крупные застройщики, которые готовы работать. Но для этого нужны дольщики, которые готовы будут выкупить жилье. Тогда и государство, и региональные власти получат возможность проплатить первые работы по отводу земли и кадастровому размежеванию. Что же касается строительства, то и для этого у нас есть все условия – стройиндустрия, стройматериалы, специалисты, которые могут строить качественно. Есть и разные типовые проекты, которые мы готовы предложить. Но при этом и со стороны законодателей есть над чем работать. Хотя бы над сроками прохождения документов, чтобы предельно сократить эту процедуру».
Члены рабочей группы отметили, что в Волгоградской области есть все условия для того, чтобы строить дешевое, но при этом качественное жилье.
«Есть прямая возможность использования современных, но недорогих материалов, все проекты, которые планируется использовать, экологичны. В результате совпадения всех этих факторов мы получаем очень высокую скорость строительства, – прокомментировал Николай Лукьяненко. – Я с полной уверенностью заявляю, что при финансировании, что называется, «полным рублем» поселок не будет строиться больше года и такое понятие, как долгострой, в этом проекте будет отсутствовать. При этом мы будем строить не просто поселок, мы предоставляем возможность получить определенную социальную среду. Человек будет знать своих соседей, будет нести минимальные затраты на содержание жилья.
Кроме того на территории поселка планируется детский сад, есть возможность содержать социального педагога. При этом люди ограничены в контактах с соседями, что исключает конфликты, к примеру, из-за шума по вечерам. Дополнительный плюс – земельный участок, на котором можно посадить цветы, поставить бассейн. Это тоже создает достаточно комфортные условия, привлекающие людей к подобной недвижимости. Также такие поселки будут лишены проблемы с парковками, поскольку у каждого дома будут свои парковки».
«В чем опасность подобной массовой застройки? – подытожил Андрей Куприков. – В том, что она порождает проблемы гетто. С этим столкнулись многие европейские столицы. Чтобы избежать этого, мы будем строить не только жилье, мы будем создавать городскую среду, чтобы люди могли жить в комфортных условиях. А это включает в себя наличие детских садов, магазинов, школ, парковок и услуг транспорта. Речь идет, в первую очередь, о модернизации городской среды. При этом мы совершенно ничего не придумали нового – есть Генплан, на который потратили около 100 миллионов рублей, а сейчас только периодически сдувают с него пыль. Тем не менее там прописаны все этапы развития Волгограда. Поэтому первое, что должны сделать – обязательно повстречаться с руководством региона и уже к концу апреля определить места застройки, чтобы можно было начать расчеты. Как только перейдем к конкретике, тогда можно будет и говорить о том, что программа начала реализовываться.
Нам предстоит сейчас очень много работать, в том числе убеждая людей, что государство не устранилось от решения проблемы жилья. Наоборот. Мы работали в определенной государственной парадигме, которая сегодня меняется. Да вы и сами прекрасно знаете сейчас обстановку. Сегодня наш президент призывает крупный капитал возвращаться в страну. А его надо куда-то размещать. И нет ничего более прекрасного, чем строительство жилья для собственных граждан».
