Поделиться
Август и начало сентября – время, когда ненадолго, но увеличивается спрос на съемные квартиры и комнаты. Объяснение этому вполне логичное – начало учебного года и нехватка мест в общежитиях ВУЗов и техникумов. Как провести сделку максимально безопасным способом, не остаться на улице через два месяца и не лишиться какого-нибудь ценного имущества в квартире, рассказывает руководитель юридической компании ООО «ВолгоПраво» Сергей Шаповалов.
«Итак, давайте рассмотрим, что же такое наем жилого помещения, какими законами регулируются отношения в данной сфере, на что следует обратить пристальное внимание при обращении в компанию, осуществляющую поиск жилья, и при подписании договора найма.
Начать хотелось с поиска компании, которая предоставляет услуги по подбору жилого помещения. Не поленитесь и в обязательном порядке поищите отзывы о компании.
Перед тем как подписать с агентством договор, внимательно прочитайте, что именно обязуется сделать исполнитель и за какие услуги вы будете платить.
Цена в договоре с агентством желательно должна быть фиксированной, внимательно изучите то, что написано мелким почерком, обратите внимание на срок действия договора и на безвозмездную возможность расторжения договора в одностороннем порядке. Как правило, нечистые на руку агентства берут деньги за каждый показ квартиры или дома, не имея намерения сдать его в найм, и вы попросту теряете драгоценное время и деньги. Тут необходимо руководствоваться следующим правилом: опишите, какие требования вы предъявляете к желаемому помещению, что там должно быть, например, какая мебель, техника, ремонт и тому подобное, укажите это в договоре. Это избавит вас от бесконечных поездок и сэкономит вам кучу денег и времени.
Обговорите сразу размер гонорара и порядок расчетов, это избавит вас непредвиденных затрат.
Также попросите посмотреть сам договор найма.
Статья 30 Жилищного кодекса Российской Федерации дает право собственнику жилого помещения предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.
Как показывает практика, в большинстве случаев это все-таки договор найма. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
Это означает, что только собственник или лицо, действующее в интересах собственника с нотариальной доверенностью на право совершения таких действий, вправе заключить с вами договор найма. Не робейте и требуйте документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости, как правило, будет достаточно свидетельства о праве собственности и копии паспорта собственника. А если лицо действует по доверенности, прочтите, на какие конкретно действия ему дали полномочия.
Если таких документов вам не предоставят, смело уходите, ведь, скорее всего, через неделю-другую появится настоящий собственник и попросит вас покинуть свой дом. Это распространенный случай, тут в сговор вступают собственник и подставное лицо. Статьей 674 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор найма должен быть совершен в письменной форме, а если срок найма составляет более года, то такой договор в обязательном порядке подлежит государственной регистрации. Поэтому не удивляйтесь, если договор найма будет заключен на 11 месяцев.
Закон обязывает наймодателя передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Поэтому прежде чем подписать договор, убедитесь в том, все блага цивилизации в виде газа, электричества, водоснабжения и канализации в рабочем состоянии.
Собственно говоря, и вы тоже несете ответственность за то, как будете эксплуатировать жилой фонд. Кроме того, статьей 681 ГК РФ установлено, что текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, то есть вас, если иное не установлено договором найма жилого помещения. Поэтому не нужно, когда у вас спустя несколько месяцев потек кран на кухне, в срочном порядке звонить собственнику и требовать, чтобы он его заменил на новый и желательно итальянский и с фильтром.
Что касается оплаты, обязательно отразите все нюансы в договоре найма. Плата за жилое помещение устанавливается на усмотрение сторон. Сроки оплаты тоже. Обратите внимание на то, что наймодатель не вправе в одностороннем порядке изменять размер оплаты по договору, если, конечно, в договоре не предусмотрено такое право. В большинстве случаев, собственники предусматривают себе такую возможность, но вы можете включить в договор, например, условие о том, что размер оплаты может быть увеличен, но не более одного раза за весь срок действия договор и не более чем на 10%. Это условие также поможет вам избежать незапланированных расходов или вообще необходимости в поиске нового места жительства.
Обязать вас оплачивать коммунальные платежи наймодатель не вправе в силу закона, поэтому, как правило, эта статья расходов закладывается в размер оплаты. Также не редки случаи, когда вы должны оплатить ежемесячную плату за первый и последний месяц. Таким образом, уже наймодатель страхует свои риски, включая туда как оплату найма, так и возможные убытки в связи с ненадлежащим исполнением договора нанимателем.
Расторгнуть договор найма в одностороннем порядке вы можете, письменно предупредив наймодателя за три месяца. Это регламентируется статьей 687 ГК РФ.
Особое внимание уделите факту отражения в договоре имущества, которое находится в наемном жилом помещении, указывайте, что именно и в каком состоянии переходит к вам в пользование. Это поможет избежать в будущем необоснованных претензий со стороны наймодателя о якобы украденных холодильниках и джакузи с гидромассажем.
Пожалуй, это основное, на что стоило бы обратить внимание при подборе для себя жилого помещения. Желаю вам честных сделок и добропорядочных контрагентов».
