Как не стать обманутым дольщиком?

Львиная доля сделок по покупке недвижимости на первичном рынке, то есть у застройщика, происходит именно по схеме долевого участия в строительстве. Как не стать очередным обманутым дольщиком? Об этом рассказывает юрист Сергей Шаповалов.

«Итак, давайте разберемся, какими законами регулируется данная отрасль. Федеральный закон от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Именно этот закон и никакой другой! В четвертой статье данного закона закреплено понятие договора долевого участия в строительстве. Но стоит отметить, что данный закон распространяет свое действие не только на жилые помещения, но также и на нежилую, коммерческую недвижимость. Данный закон также указывает какие у застройщика должны быть документы для возможности заключать договор долевого участия (ДДУ), гарантии качества объекта строительства, ответственность за нарушение обязательств по договору, возможность уступать право требования по ДДУ, обеспечение исполнения застройщиком своих обязательств и многое другое.

В 214-ФЗ понятие ДДУ раскрывается в статье 4. Пунктом 3 данной статьи установлено, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Это означает, что после того, как вы походили по стройке (если, конечно, вам разрешат), изучили проектную декларацию, документы на земельный участок, ознакомились с разрешением на строительство, страховкой, изучили содержание договора и подписали его, возникает необходимость в его государственной регистрации. Для этого вы лично должны вместе с представителем застройщика явиться в РОСРЕЕСТР и подать документы на государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве. Рекомендую вам лично присутствовать на регистрации, а также запросить у застройщика документы, которые подтверждают полномочия лица, подписывающего ДДУ со стороны застройщика. В соответствии с пунктом 4. статьи 4 указанного выше закона, договор долевого участия в строительстве должен содержать:

1. Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
2. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
3. Цену договора, сроки и порядок ее уплаты.
4. Гарантийный срок на объект долевого строительства.
5. Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Если данные условия в ДДУ не отражены, договор считается незаключенным. Если в договоре отсутствует раздел об ответственности сторон или о правилах уступки прав требования – это не страшно, все оговорено в законе. Особое внимание следует уделить разделу договора, который посвящен правилам расторжения. Перечень случаев, в которых застройщик вправе расторгнуть договор долевого участия в строительстве в одностороннем порядке и наоборот, закреплен в статье 9 ФЗ № 214.

Исполнение обязательств застройщика по договору может обеспечиваться поручительством банка. Если это так, требуйте от застройщика на ознакомление договор поручительства, посмотрите, что за банк поручился за застройщика, не отозвана ли у него лицензия. Данную информацию можно посмотреть на официальном сайте Центрального банка Российской Федерации. Исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору может так же обеспечиваться страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору. В данном случае требуйте от застройщика копию страхового полиса и изучайте, на какой объект выдана страховка, какой организации, что за страховая компания. Помните, что страховать действия застройщика могут не все, а только страховые организации, имеющие лицензию на осуществление добровольного имущественного страхования, представившие в Центральный банк Российской Федерации принятые ими в рамках вида страхования «страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору». Информация о страховых организациях, которые соответствуют указанным выше требованиям, также подлежит размещению на официальном сайте Центрального банка Российской Федерации.

Пожалуй, это основное, на что следует обратить внимание в первую очередь. Однако помните, что к данному вопросу следует подходить очень внимательно и желательно с участием лиц, понимающих данную тему.