В Волгограде на продажу выставлен «Ворошиловский торговый центр»

«Ворошиловский торговый центр» – один из крупнейших торгово-развлекательных комплексов Волгограда – выставлен на продажу чуть более года назад.

Как стало известно 34banka.ru, собственник не заключил эксклюзивный контракт с агентом, поэтому продажей занимаются сразу нескольких риелторских агентств.

Стать владельцем самого популярного торгового центра Волгограда может любой желающий, готовый заплатить 4,5 миллиарда рублей. За эту сумму он станет собственником объекта общей площадью 48 362 квадратных метра, из которых 38 тысяч квадратных метров сданы в аренду. По информации агента, все площади в настоящий момент сданы в аренду, с якорными арендаторами заключены долгосрочные договоры, арендный сбор ВТЦ составляет 60 000 000 руб.

Получить подтверждение этого факту у дирекции Ворошиловского торгового центра не удалось: телефон компании весь день не отвечал, однако риелторы заверили, что плотно заняты поиском нового покупателя.

«Объект выставлен на продажу уже второй год, – подтвердил менеджер агентства недвижимости ADN Group Андрей Сухоруков. – Несмотря на то, что мы общаемся напрямую с собственником, он не разглашает причин продажи. За все время, что мы занимаемся этим объектом, интерес к нему есть, и исходит он преимущественно из столицы. Сейчас мы ведем переговоры с потенциальным покупателем, который представляет корпорацию, в сферу интересов которой попадают добыча нефти и леса. Есть разногласия по ряду вопросов, но ключевым моментом, влияющим на завершение сделки, покупатель считает цену».

Конкуренты уже высказали свой скептический прогноз на перспективы продажи ВТЦ, сославшись в первую очередь на завышенную цену.

«Я очень сомневаюсь, что покупатель у торгушки найдется в ближайшее время, – считает коммерческий директор молла «Парк Хаус» Максим Семергей. – Еще меньше вероятности, что это будет волгоградец. Мне известны лишь два случая продажи крупных торговых центров в регионах: первым был «Парк Хаус», второй – ТРК «Планета» в Красноярске. Выступить покупателями в данном случае могут разве что крупные международные инвесторы, среди которых я не вижу даже банки. Что касается конкретно этого торгового предложения, то оно, на мой взгляд, явно неадекватно. Помимо разрозненного пакета документов, имеет место явно завышенная цена. Если оценивать это как инвестицию, то срок окупаемости в 20 лет – не самый привлекательный вариант. К примеру, у «Парк Хауса» он составляет всего семь лет».

Между тем, некоторые эксперты уверены, что в случае, когда речь идет об инвестировании средств, цена объекта становится важной только в сопоставлении с его потенциальной доходностью.

«Обычно крупных инвесторов интересует в первую очередь не цена объекта, а его доходность, – утверждает генеральный директор компании Realty Group Александр Сафонов. – Инвестиционные фонды, которые заключают такого рода сделки, устанавливают приемлемую для себя норму доходности, влияющую на сроки окупаемости объекта. Их интересуют не квадратные метры как таковые, а финансовые потоки, которые способна привлечь эта недвижимость. Если доходы от объекта за вычетом затрат вписываются в установленные нормы доходности, то уже этот фактор сопоставляется с ценой объекта».

Выходя за скобки причин, которые могли побудить собственника к продаже, некоторые эксперты утверждают, что сейчас ситуация на рынке сложилась самым благоприятным образом для того, чтобы эта сделка состоялась.

«Не владея информацией от продавца, достаточно сложно сопоставить структуру бизнесов акционеров и выяснить сочетание их с задолженностью, чтобы делать однозначные выводы о причинах продажи, – рассуждает инвестиционный партнер компании «Дельта Капитал» Роман Титов. – Почему бы не допустить мысль, что объект изначально был создан с целью дальнейшей перепродажи? Исходя из этого посыла, можно допустить, что эта сделка могла состояться еще несколько лет назад, когда Волгограду был презентован обновленный «Ворошиловский торговый центр». Другое дело, что этот момент совпал с пиком кризисных явлений, и сборы по арендной плате на тот момент не могли быть столь высокими. Сейчас же наиболее удачный пик для проведения сделки, поскольку до выборов многие экономические показатели сдерживались искусственно, а теперь начнут нарастать. Логично, что это приведет к росту экономической напряженности во всем мире и скажется на активности инвесторов».

Совершенно противоположную точку зрения на ситуацию высказываю сами собственники торговой недвижимости.

«Я не владею информацией о продаже «Ворошиловского торгового центра» и соответственно не могу судить о причинах, побудивших на это собственника, – отметил президент ГК «Диамант» Олег Михеев. – Могу допустить, что у собственника есть задолженность перед банками, которую не удается погасить. Какова бы ни была причина, с моей точки зрения, ситуация для продажи недвижимости сейчас не самая выгодная: рынок стоит, а искусственно созданный финансовыми институтами денежный голод не способствует тому, чтобы инвесторы были профинансированы под эти сделки».

Все аналитики оказались единодушны в одном: вероятность того, что новым собственником ВТЦ будет волгоградец, минимальна.

«Круг потенциальных покупателей подобного рода объектов во всем мире достаточно узок, – уточнил Александр Сафонов. – Это могут быть либо западные институциональные инвесторы, оперирующие средствами пенсионных фондов или частных лиц. Они как раз интересуются работающими объектами с прозрачной документацией, качественным подбором арендаторов. Для них важно, чтобы объект был построен с соблюдением всех строительных норм. Вторая группа потенциальных покупателей представлена российским предпринимателями, близкими к олигархическим кругам и тесно взаимодействующих с сырьевыми отраслями. По сути такой покупкой они возвращают в Россию нефтяную ренту».

Волгоградцев же в первую очередь интересует, как смена собственника может отразиться на концепции одного из самых популярных торговых центров города.

«Если допустить, что собственник у ВТЦ все же сменится, хочется верить, что он сделает самый лучший торговый центр Волгограда еще качественнее, – считает Максим Семергей. – При том, что сегодня этот объект безусловно успешен, я бы отметил несистемный подход его команды к формированию пула арендаторов и в целом концепции торгового центра. К примеру, мне не совсем понятна идея закрытия катка, пусть даже в счет расширения зоны фуд-корта. С другой стороны, есть ряд правильных вещей. Слабым звеном ВТЦ сегодня я бы назвал его команду, которую покинул Олег Давыдов. Возможно, именно это мешает привлечь к работе более интересных и качественных арендаторов».