Поделиться
Поделиться
Рынок ипотечного кредитования демонстрирует постепенный рост. И хотя в текущем году выйти на докризисный уровень объемов выдачи займов банкирам вряд ли удастся, они уверяют, что в ближайшие месяцы стоит ожидать снижения банками размера первоначального взноса по ипотеке, а также либерализации требований к заемщикам.
Прошедший 2009 год во многом стал переломным для рынка ипотечного кредитования: банки ужесточали условия займов, повышали процентные ставки по кредитам и вовсе приостанавливали выдачу новых займов, объясняя это большими рисками, которые несет в себе ипотека. В 2010 году, по мнению банкиров, ситуация изменится в лучшую сторону.
С надеждой на будущее
Пока же статистика выдачи новых займов в этом году выглядит весьма скромно. Так, если в четвертом квартале 2008 года, по данным Банка России, было выдано ипотечных кредитов на 95 миллиардов рублей, то ко второму кварталу 2009 года – всего лишь около 23 миллиардов рублей. Согласно статистике, в прошлом году в целом по России объем выданных ипотечных займов сократился более чем в четыре раза – с 655,7 миллиарда рублей в 2008 году до 152,4 миллиарда в 2009 году. При этом игроки рынка, ранее активно выдававшие ипотечные займы, в период кризиса практически прекратили выдачу новых кредитов, ограничившись обслуживанием накопленного портфеля.
По итогам 2009 года Сбербанк России возглавил тройку лидеров среди финансовых структур по выдаче ипотечных кредитов населению. Около 90% всех ипотечных кредитов было выдано тремя структурами – Сбербанком, Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и ВТБ 24. Причем доля Сбербанка превысила 63% против 37% в 2008 году.
В основном ипотечные кредиты в прошлом году выдавались на срок 14-15 лет. Средневзвешенная процентная ставка по рублевым ипотечным кредитам увеличилась в 2009 году на 1%, достигнув 14,6% годовых, в иностранной валюте – на 1,7%, до 11,5%.
Согласно данным Минрегионразвития, в 2010 году запланирован рост объема выдачи ипотечных кредитов на 198% относительно 2009 года. Всего планируется выдать около 168 тысяч кредитов по 1,5 миллиона рублей каждый. Дальнейшие планы также впечатляют: к 2015 году планируется выдавать по миллиону кредитов в год, а общий объем кредитования будет составлять свыше двух триллионов рублей ежегодно.
По мнению экспертов, на сегодня ипотечные кредиты условно можно разделить на займы, предоставляемые АИЖК, и кредиты, предоставляемые коммерческими банками. В каждом сегменте есть свои нюансы и особенности при одобрении и выдаче кредита. Как отмечают аналитики, в кредитах, выдаваемых по программам АИЖК, размер средней ставки колеблется в пределах 11-13% годовых, в ссудах, выдаваемых коммерческими банками, – в пределах 12-14%.
Однако на рынке уже наметилась тенденция к снижению ставок по кредитам. В рамках первого квартала 2010 года большинство банков снизили свои ставки и смягчили условия рассмотрения заявки на выдачу ипотечного кредита.
Плавающий процент
Банки, работающие на территории Волгограда, весной этого года впервые предложили физическим лицам плавающие процентные ставки по ипотеке. Для того чтобы клиентам понравился новый продукт, кредитные организации решили присвоить ему процент ниже, чем по договорам с фиксированной ставкой.
К примеру, АМТ банк (Ранее назывался БТА банк, – прим. 34banka.ru) сообщил о старте выдаче займов на приобретение жилья, ориентируясь на условия банка «Дельта-Кредит». «Срок кредита строго определен: 86, 122, 182, 242 или 302 месяца, – рассказывает управляющий волгоградским филиалом АМТ банка Павел Иванов. – Первые пять лет ставка фиксированная – на уровне 12,5-14% годовых (зависит от срока кредитования и суммы первоначального взноса). Начиная с 61 месяца, ставка конкретного заемщика будет определяться в зависимости от ставки MosPrime (ее устанавливает Национальная валютная ассоциация)».
Плавающая процентная ставка – это процентная ставка по кредитам, размер которой периодически пересматривается через согласованные промежутки времени (процентные периоды). Система начисления процентов «привязана» к какому-либо рыночному показателю, к примеру к индексу MosPrime (MosPrime Rate – Moscow Prime Offered Rate).
Как пояснили 34banka.ru в АМТ банке, выбрав плавающую ставку вместо фиксированной, клиент может сэкономить порядка одного процентного пункта в течение первых пяти лет выплаты обязательств по кредиту.
О снижении ставок по всем ипотечным программам для волгоградцев заявил недавно и «ЮниКредит Банк». В соответствии с новыми условиями ставка по ипотечному кредиту в рублях составляет от 13% годовых, по кредиту в долларах США или евро – от 10% годовых. Снижение ставок произошло опять-таки в том числе и благодаря введению в некоторые виды продуктов плавающей ставки.
«До настоящего момента в линейке наших продуктов ипотека фигурировала, но ставки по ней были, по сути своей, запретительными. Минимальная ставка находилась на уровне 20%, – рассказывает управляющий филиалом «ЮниКредит Банка» в Волгограде Михаил Бобровский. – Новые условия по ипотеке конкурентоспособны и позволяют нашему банку быть в рынке».
«ЮниКредит Банк» предлагает программы с собственно плавающей и комбинированной ставками. Первая предполагает «плавающий процент» с первого месяца кредитования, вторая – это продукт с возможностью фиксации ставки на первые три года, а в дальнейшем опять-таки клиенту придется ориентироваться на ставку MosPrime. Преимущество специалисты «ЮниКредит Банка» видят в том, что при сохраняющемся тренде снижения процентных ставок на российском банковском рынке заемщик получает возможность автоматически снижать процентную ставку по своему кредиту.
«Плавающие ставки применяются уже несколько лет для кредитования корпоративных клиентов, – говорит Михаил Бобровский. – Для рядовых волгоградцев это пока что новинка».
Эксперты сомневаются в том, что кредиты с плавающей процентной ставкой получат большое развитие в Волгограде. «Для заемщика возникает некий фактор неопределенности, – считает генеральный директор ФБ «Август» Карэн Туманянц. – Ипотечные кредиты берутся на длительный срок. А при плавающей ставке человеку будет сложно планировать свои платежи. При этом даже если брать кредит с фиксированным процентом, то, скорее всего, в случае резкого снижения ставок кредит можно будет рефинансировать на более выгодных условиях».
Карэн Туманянц полагает, что плавающий процент – это реакция на официальный запрет изменять процентную ставку в одностороннем порядке. «Теперь банкиры декларируют открытым текстом, что по такой-то формуле в зависимости от таких показателей ставка будет изменяться, – говорит он. – Отказаться совсем от фиксированных ставок кредитные организации не могут. Поскольку ипотека – это как улица с двухсторонним движением. Продукт только вводится на рынок с целью изучения спроса. В отсутствии спроса банки не смогут навязать плавающую ставку клиенту».
Одного желания недостаточно
Банкиры пока не уверены в том, что ипотека начнет оживать активно. По их оценкам, докризисных объемов выдачи жилищных ссуд банки смогут достигнуть лишь через два-три года. Между тем говорить о том, что ипотека пока не отошла от зимней спячки, нельзя. Рынок оживает. Растет как спрос, так и предложение. Соответственно, заемщики, остро нуждающиеся в покупке квартиры, смогут найти подходящее для себя предложение.
«Рост рынка ипотеки в некоторой степени тормозится тем, что многие все еще опасаются потери работы или уменьшения доходов, не все уверены, что смогут обслуживать кредит, и пока не готовы занимать, – считает управляющий волгоградским филиалом банка «Возрождение» Софья Жилина. – Хотя ситуация уже меняется к лучшему, идет постепенное восстановление рынка. Со своей стороны банки заинтересованы в активизации кредитования, активно продвигают ипотеку, делают ее условия более привлекательными. Примерно с четвертого квартала прошлого года заметно снижение процентных ставок по кредитам, по моему мнению, ставки по ипотеке сегодня вполне приемлемы, близки к докризисным. Но для роста рынка ипотеки необходима стабилизация экономики, одного желания банков недостаточно».
