Есть ли выгодная ипотека?

Как показывает практика, несмотря на то, что ипотека с каждым годом становится все более распространенным продуктом, есть несколько вопросов, которые волгоградцы чаще всего задают о ней. Попробую тезисно ответить на некоторые из них.

Ипотечный кредит привлекателен низкими ставками, и заемщики часто интересуются, возможно ли взять ипотечный кредит не для покупки конкретного жилья? Отвечаю – можно. Это называется нецелевым ипотечным кредитом. В этом случае он выдается под залог принадлежащей заемщику недвижимости и может быть использован на любые нужды.

Людям, которые планируют взять ипотеку, часто бывает сложно сделать окончательный выбор в пользу какого-то банка, поскольку те оперируют разными понятиями: фиксированная, плавающая или комбинированная ставка. На самом деле все просто: фиксированная процентная ставка устанавливается сразу на весь срок погашения кредита. Плавающая процентная ставка состоит из двух частей. Первая, основная часть – переменная, она приравнивается к рыночному индексу и меняется вместе с ним. Вторая – меньшая часть процентной ставки представляет собой постоянную величину, это маржа банка. Комбинированная процентная ставка – это сочетание фиксированной и плавающей ставки. Она фиксируется на определенный промежуток времени, как правило, от одного до пяти лет, а затем становится плавающей. Комбинированная ставка обычно более выгодна, чем фиксированная, но она несет в себе тот же процентный риск, что и плавающая ставка.

Наконец, вопрос окончательной цены кредита сильно зависит от размера процентной ставки. Так вот, здесь люди еще не привыкли к тому, что с банками, как и в магазине, можно и нужно торговаться. У банков всегда есть возможность подвинуться в сторону снижения процентной ставки для клиентов. Но чтобы банковский сотрудник пошел вам навстречу, нужно его заинтересовать. Аргументом может быть ваша хорошая кредитная история в банке, стабильно растущий доход, длительный период клиентских отношений с банком. Не стоит забывать, что договор также подлежит двустороннему согласованию, и заемщик может менять в нем пункты, которые его не устраивают.

Существует ли выгодная ипотека – вопрос скорее философский. Но есть несколько общих правил, которые помогут снизить риски заемщика. Напомню, квартиру в ипотеку можно приобрести для двух целей: с инвестиционной целью и для непосредственного проживания. Осуществление инвестиций в недвижимость достаточно рискованное и затратное занятие. Более того, осуществление этих инвестиций за счет ипотеки, значительно усиливает риски и снижает потенциальную доходность инвестиций, поскольку за обслуживание ипотеки необходимо выплачивать проценты, которые являются дополнительными расходами.

Полностью избежать этих рисков также невозможно, однако их можно существенно снизить, если придерживаться следующих рекомендаций:

1. Не используйте для покупки более 50% заемных средств. Например, если недвижимость стоит 100000 у.е., то при ее покупке не рекомендуется брать ипотеку более чем на 50000 у.е. Это поможет снизить размер обязательств по процентам и уменьшить риски, связанные с резким падением стоимости недвижимости.
2. Не рекомендуется брать кредит на срок больший, чем семь-восемь лет. В противном случае проценты по ипотеке, скорее всего, съедят весь потенциальный доход. Плюс немаловажную роль играет и фактор неопределенности, значимость которого возрастает прямо пропорционально продолжительности периода кредитования.
3. Не используйте схему погашения аннуитетом, поскольку она при прочих равных обстоятельствах предполагает большие расходы, что дополнительно снизит доходность инвестиций.

Если вы, например, приобретаете квартиру для непосредственного проживания, то следует по возможности придерживаться следующих рекомендаций:

1. Постарайтесь профинансировать как минимум 20-30% стоимости недвижимости за счет собственных средств. Причем чем больше вы сможете оплатить за счет собственных средств, тем лучше.
2. Не старайтесь взять большую сумму за счет увеличения периода кредитования. Ваши доходы должны позволять безболезненно погасить кредит в течение 10-12 лет.
3. По возможности не используйте схему погашения аннуитетом. Хоть она и предлагает меньший платеж в начале периода кредитования, банк в конечном счете возьмет свое, а «выгодная ипотека» обойдется дороже.