«Не попавшие в кредитное рабство будут потирать руки»: экономист предсказал жесткий ипотечный кризис в Волгограде

Волгоград, как и другие города России, может накрыть ипотечный кризис. Предпосылки к этому уже видит известный экономист, финансовый аналитик и доцент РАНХиГС Сергей Хестанов. По его мнению, Центральный банк пытается остановить темпы приближения к кризису, но если понаблюдать за располагаемыми доходами волгоградцев, то получается это плохо.

Симптомов приближения кризиса, по мнению Сергея Хестанова, в последнее время всё больше и больше. В крупных городах количество построенных зданий становится больше, чем выкупленных. И последствием такой тенденции становится затоваривание рынка. Часть недвижимости временно не удается продать, а стройки продолжаются. При этом количество покупателей, с учетом объема интереса и покупок, становится меньше, чем строящейся недвижимости.

Но экономист Сергей Хестанов не видит в этом особой проблемы. Для него важны две другие группы рисков.

Первая группа рисков, по мнению Сергея Хестанова, заключается в том, что денежного потока для оплаты процентов по кредиту на строительство может не хватить.

— Большая часть строительства идет в кредит. Компаниям, которые занимаются строительством, необходимо периодически выплачивать проценты по кредиту, — рассуждает Сергей Хестанов. — Если у них скопится заметное количество непроданной недвижимости, то они не смогут выплатить по кредитам.

Вторая группа рисков, по мнению экономиста, состоит в том, что падение спроса на недвижимость в процентном соотношении превысит величину первоначального взноса по ипотеке.

— Последние годы 80–90% жилья продается по ипотеке, — говорит Сергей Хестанов. — Если цены упадут больше чем на 10% — популярный первый взнос по ипотеке, то получится, что банки будут продавать объекты себе в убыток. Меньше года назад Верховный суд принял постановление, по которому должник по ипотечному кредиту отвечает только объектом ипотеки. До недавнего времени действовали положения других законов, которые позволяли банку продолжать предъявлять исковые требования человеку. И первоначальный взнос — это страховка для банка. Чем больше скопится непроданной недвижимости, тем выше шанс, что падение будет большим.

Для того чтобы объяснить, чем грозит ипотечный кризис и как он проходит, финансовый аналитик Сергей Хестанов предлагает обратиться к истории.

— Наша страна сталкивалась с подобным в 1998 году — рынок упал в два раза. В 2008 году в рублях рынок упал процентов на 20, а в долларах — раза в три, — напоминает Сергей Хестанов. — Это сейчас, в наше время и по итогам того кризиса, долларовая ипотека встречается уже крайне редко. А в 2008 году она была очень ходовой, и после падения рубля около банков были демонстрации вкладчиков.

Наглядно кризис и его последствия, по мнению Сергея Хестанова, до сих пор видны в Японии, после событий 1991 года.

— Перед этим в Японии был дикий взлет цен на недвижимость. На пике взлета цен на недвижимость можно было положить 100-долларовую купюру в центре Токио, и земля под банкнотой стоила больше, чем эти 100 долларов, — рассказывает экономист. — Земля под императорским комплексом стоила дороже, чем вся недвижимость штата Калифорния. Но цены на ипотеку обвалились сначала в два раза, потом еще в два раза и не выросли до сих пор. Японские банки попали в ловушку, потому что почти вся недвижимость была куплена в ипотеку. Это грозило полным коллапсом банковской системы, и японский Центральный банк сказал: «Не беспокойтесь. Как истинные самураи мы вам выдадим любой нужный кредит, чтобы вы только не обанкротились». Банки ответили: «Это отсрочка приговора. Мы умрем не сразу, а от процентных платежей».

И тогда, по словам Сергея Хестанова, в 1991 году в Японии впервые была установлена процентная ставка в размере 0,1% годовых. Для тех времен это была сенсация.

— До сих пор балансы японских банков перегружены неликвидной недвижимостью по космическим ценам, которых давно нет, — рассказывает Сергей Хестанов. — Японские банки пытаются потихоньку их списывать. Но это процесс, который будет растянут еще десятилетия. И самая большая интрига — а не случится ли подобное у нас?

По словам экономиста, если кризис наступит, то тот, кто не взял ипотеку, будет потирать руки, приговаривая: «Мерзни, мерзни, волчий хвост». А для тех, кто оказался в ипотечном рабстве, повиснет интрига: сколько им придется переплатить?

— Большинство ипотечных заемщиков являются добросовестными. Они будут платить так, как платили до этого, и на них это не отразится катастрофически, — рассуждает Сергей Хестанов. — Обидно, что они сильно переплатят за недвижимость, но эта категория моральная, а не материальная. Другой вопрос, что многое будет зависеть от инфляции. А ведь мы последние годы живем в условиях пусть и достаточно умеренной по российским меркам, но инфляции.

Сергей Хестанов напоминает времена начала 1990-х годов и инфляцию того времени, достигающую 300% годовых. Когда практически никто не считал цены в рублях, а в магазинах ценники стояли в «у. е.». И все знали, что 1 у. е. = 1 доллар США.

— Платили в рублях. Но в магазинах в больших были обменные пункты. Доллары меняешь на рубли, отдаешь на кассе, и тут же из кассы магазина их обратно в обменник относят и снова покупают доллар, — вспоминает финансовый аналитик. — За доллары формально было запрещено торговать. Чтоб не нарушать запрет, платили рублями, но никто, даже пенсионеры, деньги в рублях не хранил.

При этом, по словам Сергея Хестанова, одним из способов решения долговых проблем как раз и является сильный разгон инфляции. При этом он не утверждает со 100%-й вероятностью, что это произойдет в ближайшее время. Но может.

— Полностью исключить отсутствие ипотечного кризиса тоже нельзя. Раз это было когда-то, почему оно не может быть и в будущем? — задается вопросом эксперт. — Центробанк пытается притормозить рынок недвижимости, повышая ставки и нормативы для банков. Можно и ключевую ставку повысить, но она влияет на всё в экономике. Бывает, что Центробанк хочет не всё, а что-то конкретное, и тогда он повышает нормы резервирования. Это такой способ притормозить кредитование именно для конкретного вида кредитов. Последнее время он так делает для ипотеки.

А когда цены на недвижимость растут, то потенциально подогревает условия для ипотечного кризиса и падение уровня реальных располагаемых доходов граждан — того, что остается у людей после обязательных платежей. А этот показатель в России снижается с 2014 года и расти пока словно и не собирается.

— Ипотечный кризис может и не случиться прямо завтра или в понедельник. Но почва для него уже подготавливается, — считает Сергей Хестанов. — Строят сейчас гораздо усерднее, чем продают. Это создает проблему больше для строительных компаний. Но поскольку у нас почти всё строительство идет на кредитные деньги, то это тоже создает риски и для банковской системы. Посмотрим, как будут развиваться события. Происходящее намекает на то, что серьезный кризис в сфере недвижимости, скорее всего, случится и избежать его не получится.