Поделиться
Поделиться
Хотя бы раз в жизни среднестатистический россиянинприобретает или продает недвижимость. То есть опыта в подобных делах никакого,а если ошибся – считай, раз и навсегда. И если бы знал, куда соломки постелить,обязательно бы подстелил. Начинать стелить эту спасительную соломку необходимона самом начальном этапе купли-продажи: осмотре-демонстрации.
Есть смысл начать дажес более ранней стадии – подачи и чтения объявлений, а также ведения разговоровпо телефону с потенциальной второй стороной. Если вы все-таки обратились кобъявлениям, будьте готовы к тому, что они далеко не полностью отображаютдействительность. Скажем, описывая продаваемый объект недвижимости, авторбумажки обычно все слегка преувеличивает: метраж квартиры путем некоторогодомысливания на пару квадратных метров возрастает, действительные 20 минут доостановки общественного транспорта превращаются в пять-восемь...
Если вы покупатель и собрались знакомиться снедвижимостью, для начала перекусите, чтобы не спешить и не отвлекаться намысли о еде. Прихватите с собой текст объявления, чтобы при возможныхнесостыковках, например, метража, можно было на них указать и поговорить осоразмерном уменьшении цены. Лучше также подойти к дому пораньше и обойти его,побеседовать с жильцами или просто послушать их разговоры.
Помнится, я несколько дней специально ездила сребенком на детскую площадку двора, куда планировала заселиться, на разведку.Смотрела на людей, входящих в дом, слушала дотошных бабулечек, сидящих уподъезда. К моменту назначенного осмотра многих уже знала в лицо, а также имеланекоторые козыри, касающиеся коммунального обслуживания дома, благодаря которымдаже немного сбила цену.
А лучшая подруга, наоборот, пыталась продатьподселение. К моменту прихода своего риелтора она честно убралась и натерлазеркала. Но специалист по продажам скептически осмотрела жилище и настоятельнорекомендовала подклеить обои, вкрутить лампочку в коридоре и вычистить всепомещения общего пользования, иначе клиенты разбегутся.
К процедуре осмотра или показа жилья при покупке илипродаже квартиры необходимо подходить грамотно и ответственно, говорятспециалисты рынка недвижимости. Чистота, свет и уют, а также честность – основнойзалог успеха продавца, считают в агентстве недвижимости «Квадраметр».
«Очень важно грамотно показать и грамотно осмотретьквартиру при процедуре покупки-продажи, –рассказывает 34metra.ru заместитель директора по коммерческимвопросам агентства недвижимости «Квадраметр» Михаил Мешков. – Если говоритьо продавце, желательно показывать квартиру в светлое время суток и включитьосвещение во всех уголках квартиры. Есть какие-то недостатки? Не стоит ихвуалировать. Сообщите сами и объясните, как это произошло, желательно скажите,что по недоразумению. И лучше сделать это ближе к началу осмотра – пусть упокупателя останутся только хорошие впечатления. Будет гораздо хуже, есликлиент сам обнаружит изъяны».
Понятно, что хрущевскую кухню никуда не спрячешь, нос некоторыми недостатками можно бороться. Например, если вид из вашего окнапредставляет собой удивительной красоты панораму, то просмотр лучше назначатьна светлое время суток и гордо показать покупателю реку, лес и другие пейзажииз окна квартиры. Помойкиили заводские трубы под окном показывать следует вечером.
«Думаю, не стоит говорить о порядке, продолжаетсотрудник «Квадраметра». – Его нужно, само-собой, навести. Чтобы окна быличистыми, зеркала блестели. Покупателю должно быть уютно. Кстати, еще однатонкость – запах кофе или цикория. Распространите его в квартире перед началомосмотра – производит хороший эффект».
Вполне логично, что покупатель, который придетполюбоваться своей будущей жилплощадью, не должен видеть ее в захламленномсостоянии. Все, что можно вымыть и отчистить (дверь от грязных следов рук,подоконник от земли, пол от пятен), должно быть вымыто и отчищено. Не повредиттакже проветрить квартиру, может быть, выбросить что-нибудь из ненужных вещей,раз все равно предстоит переезд. Постарайтесь по мере сил прибраться в деньпросмотра – чисто психологически ваш гость может связать неаккуратностьнынешнего хозяина с нахождением квартиры в ужасном состоянии и ее слишкомзавышенной ценой.
Если же вы пришли в не очень опрятную квартирупокупателем, повода для расстройства у вас нет никакого: важно понять, чтозахламленность квартиры зависит только от степени аккуратности ее владельца, авам уборка такого жилища не должна влететь в копеечку, зато появляетсявозможность поторговаться с хозяином и значительно уменьшить сумму покупки.Гораздо важнее обратить внимание не на степень захламленности квартиры, а нанекоторые ее составные элементы. Проверьте надежность оконных блоков, дверныхконструкций, сантехники, разного рода инженерного оборудования и электропроводки.Естественно, потолок истены не должны разваливаться, а пол – проваливаться.
В компании «Ариороса» советуют начинать осмотр ещедо входа в подъезд. «Осмотр квартиры нужно начинать со двора, – говорит брокер по жилой недвижимости компании«Ариороса» Татьяна Чернышева. – Местоположение дома, состояние подъезда,детская площадка, стоянка для автотранспорта – все может сыграть свою роль.
А при осмотре квартиры конкретного перечнярекомендаций нет, так как все подходят к выбору индивидуально. Основное вниманиепокупателям следует обращать на состояние коммуникаций, расположение окон. Еслиони выходят на проспект, на наши оживленные продольные магистрали, уже с точкизрения покупателей, – минус. Хотя если стоят хорошие окна и сплитсистема, а доостановки – рукой подать, то могут на это и «закрыть глаза». Как видите, вседовольно индивидуально».
Задача покупателя, наоборот, рассмотреть средичистоты и уюта, которым его потчует продавец, изъяны квартиры. Ее недостатки, скоторыми придется мириться, в связи с чем можно поторговаться о цене. Либо немириться и обратиться к другим предложениям.
«Покупателю необходимо быть очень внимательным, – говоритгосподин Мешков. – Если квартира торцевая, нужно сразу осмотреть торцевые стенына присутствие влаги, грибка. Если этаж крайний – обратить внимание на потекина стенах и потолке.
Обязательно осмотрите ванную и санузел. Это одни изсамых посещаемых мест в квартире, ремонт которых, обычно, обходится жильцамдороже всего: качество труб, вентиляция. Обратите внимание на системуотопления, в отопительный сезон проверьте батареи.
Стоит постоять у окна, чтобы определить уровеньшума. Обратите внимание, куда выходят окна. С одной стороны – вид из него, сдругой, есть ли рядом шоссе, не слишком ли близко находится соседний дом. Всвязи с этим стоит поинтересоваться соседями, кто живет сбоку, сверху. Чтобы былахоть какая-то информация».
Не стоит ударяться в излишние траты, пытаясь продатьсвое жилье, утверждают волгоградские брокеры недвижимости. Это лишь повыситстоимость, что, наоборот, отпугнет даже еще не видевших жилье клиентов.
Если в квартире на продажу обваливается штукатурка,лучше, конечно, сделать косметический ремонт. Снять слой облупившейся краски ипокрыть поверхности свежей, но самой дешевой, подклеить обои там, где ониотошли и так далее. В крайнем случае, если, скажем, обои проще переклеить, чемподклеить, лучше вообще освободить от них стены. Внешний вид квартиры оказываетна клиента большое психологическое воздействие: если сначала ему показализатемненную квартиру с серыми стенами и оторванными обоями, а на следующий день– светлую ухоженную квартирку по цене на 100 тысяч дороже, то клиент выберетименно ее, утверждают специалисты.
«Если что-то где-то требуется подклеить, прибить – лучшеэто сделать, – говорит Татьяна Чернышева. – Иногда мы даже советуем сделатькосметический ремонт. Но если продавцы спрашивают, стоит ли им сделатьевроремонт. Сразу говорим – нет. Лучше снизить цену квартиры, пусть новыевладельцы на сэкономленные средства проведут ремонт сами».
Грубейшая ошибка хозяев квартиры состоит в том,чтобы уделить внимание только собственной жилплощади. Не забывайте, стоимостьквартиры зависит не только от ее внутреннего содержания, но и от состоянияподъезда. Если клиенту квартира понравилась, но в подъезде вывернуты лампочки,лифт не работает, а входной двери в подъезд вообще нет – вряд ли покупательбудет гореть желанием купить ваши жилметры. Зато его, наверняка, привлекутчистый подъезд, надежная входная дверь, свежий воздух и так далее. Вкрутите лампочкив подъезде, даже если это для вас не типично, откройте окна. Неплохо такжеподмести полы и помыть лестничную площадку.
Это лишь небольшая часть рекомендаций, которые прямоили косвенно влияют на настроение клиента и на принятие им окончательного решения.Как отмечают специалисты рынка недвижимости, в некоторых случаях особенностипредпродажной подготовки могут повлиять и на цену жилья, хотя в целом – весьманезначительно. Дело в том, что на интерес покупателя к квартире влияетмножество факторов, среди которых – близость к остановкам общественноготранспорта, магазинам, возраст дома, планировка квартиры и так далее.
К тому же, если сделка все-таки совершается сучастием риелтора, цена обычно обговаривается еще до показа квартиры клиенту ипрактически никогда не меняется после его посещения предлагаемой жилплощади.Если риелтор никуда не торопится, так же как и продавец неухоженной квартиры, вэтом случае недовольному покупателю не удастся сбить цену за внешний вид. Такоевозможно в случае необходимости срочно продать квартиру, если, скажем, она уженаходится в цепи сделок и от этого зависит успех деятельности риелтора, разницав цене будет составлять порядка нескольких десятков тысяч.
Таковы основные нюансы, на которые советуют обратитьвнимание специалисты рынка недвижимости. Благодаря этим нехитрым рекомендациямможно не ошибиться с выбором жилья и даже снизить его цену. А продавцам, найтисвоего клиента.
