Поделиться
Поделиться
В последнее время на рынке недвижимости начала обозначаться тенденция так называемых обменов с улучшением: если в начале кризиса некоторым горожанам, потерявшим работу и постоянный доход в результате различных малоприятных обстоятельств, пришлось из большего жилья переезжать в меньшее, то сейчас люди переезжают из худшего жилья в лучшее. Одной из основных категорий покупателей двухкомнатного жилья являются молодые семьи, улучающие условия проживания.
Три цены на одну «двушку»
«Нередко горожане не только с доплатой обменивают однокомнатное жилье на двухкомнатное, но и продают свои небольшие двухкомнатные квартиры, чтобы приобрести с доплатой жилье с тем же числом комнат, но с существенно улучшенными условиями проживания, – рассказал 34metra.ru генеральный директор АН «Эгрегор-8» Дмитрий Юдин. – Ведь что такое двухкомнатная квартира, например, в хрущевке? Это небольшая площадь и некомфортные условия проживания. Поэтому некоторые покупатели готовы приобрести вместо нее также двухкомнатную квартиру, но уже в новом доме (сданном в эксплуатацию и c жильем, оформленным в собственность), существенно большей площади, с улучшенной планировкой, с просторной кухней, с нормальными соседями, с балконом, с возможностью отделки и создания интерьера по своему вкусу. За это люди готовы платить. Размер доплаты (при условии обмена небольшой двухкомнатной квартиры в не самом престижном доме и районе на жилье бизнес-класса в новом доме) может составить от полумиллиона рублей до бесконечности».
Если говорить о наиболее популярных вариантах двухкомнатного жилья, то, по словам ведущего специалиста АН «Светлана» Светланы Климовой, по-прежнему в фаворитах самое недорогое жилье. Она также отметила, что самыми дешевыми остаются любые квартиры в хрущевках, но интерес к ним сегодня несколько поугас: покупатели ищут скорее однокомнатные, нежели двухкомнатные квартиры в таких домах.
«Те, кто располагает средствами для приобретения двухкомнатной квартиры, как правило, уже имеют или на ближайшее время планируют семью, детей, – рассказала 34metra.ru Светлана Климова. – Они серьезно задумываются о будущем, пусть привлекая к покупке субсидию и ипотеку, но приобретая при этом более качественное жилье».
«Как правило, покупатели двухкомнатных квартир экономкласса – это молодые семьи с доходом на каждого члена семьи чуть более среднего, где-то около 20 тысяч рублей. К сожалению, в нашем регионе сейчас невелика доля таких покупателей, тем более среди молодежи, – рассказал 34metra.ru специалист АН «Красноармейский центр недвижимости» Александр Касаев. – Однако квартиры, выставленные по адекватным ценам, находят своего покупателя все чаще».
«Продавцам квартир следует реально смотреть на вещи, а покупателям – торговаться. Сегодня мы видим в листингах двухкомнатные квартиры, заявленные по цене 2,5 миллиона рублей. Но цена предложения, особенно в последние годы, разительно отличается от цены спроса. Я наблюдаю за «двушками», выставленными по 2,5 миллиона еще в начале 2010 года, – рассказал 34metra.ru руководитель АН «Родная хата» Болислав Богдюк. – Все это время ничего не менялось. Потому что в сравнении с такими нашими соседями, как Краснодар или Астрахань, волгоградский рынок стоит.
Строительство в Волгограде, за редкими исключениями, практически заморожено. Возможно, когда будут вымыты квартиры в тех жилых комплексах, которые сейчас с грехом пополам достраиваются, стоимость квартир на вторичном рынке несколько повысится. В настоящее же время инсталляция квартир, выставленных по средней цене, нередко затягивается на год и на два. Однако стоит продавцу опустить планку примерно на десять процентов, как квартира тут же находит своих новых хозяев.
Покупатели ищут «двушки» за 2-2,2 миллиона рублей. Такова цена спроса. Им предлагают по 2,4-2,5 миллиона. Такова цена предложения. В итоге, квартира продается за 2,25-2,3 миллиона. Такова искомая реальная цена».
«Двушка» в долг
«Если брать средний сегмент, то после продажи однокомнатной квартиры, на покупку двухкомнатной примерно того же класса придется добавить в среднем 300-350 тысяч рублей. То есть переехать из «однушки» в «двушку» все равно, что купить в кредит автомобиль «Лада-Приора», – рассказал 34metra.ru Дмитрий Юдин. – Поэтому, на мой взгляд, самый простой способ решения задачи приобретения «двушки» взамен однокомнатной квартиры – взять обыкновенный потребительский кредит. Это гораздо проще и быстрее, чем ипотека. Кредит выдается сразу по требованию».
Впрочем, при переезде из однокомнатной в двухкомнатную не всегда можно обойтись «малой кровью». Когда покупатель ставит себе задачу не просто увеличить площадь жилья и количество помещений, а выход на новую планку класса жилья, размер доплаты может значительно вырасти. Например, планируется переезд из хрущевки в чуть более комфортную «брежневку», в добротную «сталинку», из отдаленного района в центр.
«В таком случае при самом скромном выборе доплата за улучшение жилищных условий составит уже 500-600 тысяч рублей, – рассказал 34metra.ru ведущий специалист Областного фонда жилья и ипотеки Андрей Соколов. – Если выбранная квартира соответствует стандартам АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию), покупатель получит нужную сумму по кредитной ставке от 11 до 12% при покупке жилья на вторичном рынке и 9,5-11% в новостройке».
Улучшая свои жилищные условия при помощи АИЖК, покупатель может столкнуться с одной проблемой. По условиям агентства, приобретаемое жилье должно быть единственным, иначе кредитование невозможно. Таким образом, семья, желающая сменить «однушку» на двухкомнатную, должна сначала продать имеющееся жилье. Продавать его в любом случае придется, но оформление документов, ожидание одобрения на кредит, – все это займет некоторое время, в течение которого семье нужно будет где-то жить, где-то хранить вещи.
Обычно, для того чтобы избежать вынужденную временную «бездомность», риелторы, они же агенты по недвижимости, организовывают для клиента так называемую встречную покупку, когда сделки по продаже старой и покупке новой квартир совершаются одновременно. При привлечении ипотеки такую операцию провести гораздо сложнее, но, как утверждает Андрей Соколов, в Областном фонде жилья и ипотеки наработан положительный опыт решения таких проблем в течение одного дня.
«Мы готовы сделать все, чтобы молодая семья не осталась без крыши над головой», – сказал он.
Кроме того, следует учитывать, что далеко не любую квартиру на вторичном рынке можно приобрести, используя ипотеку. Поэтому, обнаружив подходящий вариант в рекламных объявлениях, следует поинтересоваться у продавца, согласен ли он заключить сделку с участием третьего лица – банка.
Двухкомнатные квартиры – это особая ниша. Такую квартиру не назвать шикарной, но не назвать и маленькой. Это достаточно комфортное жилье для среднестатистической семьи «папа, мама, я – дружная семья». На сегодняшний день «двушка» – весьма востребованный, а на ближайшее будущее – очень перспективный сегмент рынка недвижимости. По оценкам аналитиков, при отсутствии общественно-политических катаклизмов в России и улучшении экономических показателей, количество желающих приобрести двухкомнатное жилье, будет расти.
