От строителей требуют «честной рекламы»

Российских застройщиков хотят научить корректно рекламировать свою продукцию. Депутаты Госдумы РФ намерены обязать строительные компании указывать в объявлениях реальные цены и условия продажи конкретных объектов. Реклама новостроек, по их мнению, должна также содержать информацию о гарантийных обязательствах застройщика. В тонкостях этой законодательной инициативы разбирались эксперты нашего сайта.

Повысить открытость девелопера перед застройщиками должны и горячо обсуждаемые сейчас поправки в закон о долевом строительстве. Один из его пунктов гласит: работающий с долевкой застройщик обязан иметь собственный сайт в Интернете и указывать на нем исчерпывающую и достоверную информацию о себе и реализуемых объектах. Однако, по словам замминистра Министроя и ЖКХ РФ Натальи Антипиной, порядка 12% строительных компаний в России этого не делают и страницы в Сети не имеют.

Законопроект, который должен ввести новые правила в рекламу строительных объектов, на прошлой неделе представил депутат Государственной думы РФ Олег Михеев. Автор проекта намерен приучить застройщиков к корректной рекламе. Он считает, что строители не всегда честны в рекламе своих объектов: цены на жилье указывают минимальные, а в качестве иллюстрации прилагают фотографии более дорогого и привлекательного дома. Снимки шикарных квартир и прекрасных видов из окна, которые не соответствуют действительности, по его мнению, вводят потенциальных покупателей в заблуждение. «При указании цены договора или стоимости за единицу площади в рекламе, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для создания многоквартирного дома, указывается наименование и местонахождение конкретного объекта недвижимости, в отношении которого установлена соответствующая цена или стоимость за единицу площади», – говорится в пояснительной записке к законопроекту.

Законопроект обязывает строителя указывать реальные цены и адреса рекламируемых объектов. При этом все шрифты в объявлении должны быть четкими и хорошо читаемыми. Информация «должна занимать не менее двух третей от максимального размера из используемых в данной рекламе размеров шрифта».

Разработанные Минстроем РФ поправки в закон о долевом строительстве предполагают также привязку собственного капитала застройщика к цене возводимого жилья по договорам долевого участия (ДДУ), создание единого реестра девелоперов и введение альтернативного механизма обеспечения прав дольщиков – размещение средств участников долевого строительства на эскроу-счетах. После первого чтения законопроект получил некоторые замечания и был отправлен на доработку.

Еще один пункт законопроекта обязывает девелоперов, работающих с долевым строительством, указывать в рекламе выбранный ими способ гарантии перед покупателями. Олег Михеев отметил, что с 2014 года в силу вступила норма, согласно которой каждый договор долевки должен быть либо застрахован, либо иметь банковскую гарантию. Однако информацию об этом большинство застройщиков в своей рекламе опускает, что, по мнению автора, неправильно.

Олег Михеев называет свой законопроект «мягкой санацией» строительной отрасли. Особенно, по его мнению, в дополнительном контроле нуждается сектор, работающий с долевкой. «Трагедия более чем 100 тысяч обманутых дольщиков по всей стране подтверждает: реклама долевого строительства должна быть предельно взвешенной, – прокомментировал на своем сайте депутат Олег Михеев. – В нынешнем состоянии экономики такие уловки недопустимы: соблазнив клиента предложением, которое ему не по карману, или подсунув кота в мешке, девелопер рискует срывом всего проекта. Уверен, что разработанные поправки минимизируют возможные конфликты и в то же время привлекут к участию в долевом строительстве тех граждан, у которых есть для этого средства и желание, но они банально боятся остаться ни с чем».

О тревожной ситуации с обманутыми дольщиками говорит и коллега депутата – зампред комитета Госдумы по безопасности и противодействию коррупции Александр Хинштейн. По его словам, число пострадавших участников долевки в стране продолжает расти. За прошлый год список пополнился на 18 000 человек. Всего в настоящее время насчитывается 85 000 обманутых дольщиков и 29 000 пайщиков печально известной группы компаний СУ-155. По мнению Хинштейна, цифра будет расти, потому что сегодня региональные компании испытывают большой недостаток в деньгах, банки их не кредитуют, а спрос на жилье падает.

Законопроект Олега Михеева вызвал неоднозначные оценки у экспертов нашего сайта. Руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры» Андрей Комиссаров считает, что ужесточение требований к рекламе строительных объектов необходимо. Случаи, когда застройщики вводят своих покупателей в заблуждение, адвокат нередко встречал в своей практике.

Одним из распространенных в России нарушений является как раз размещение недостоверной информации об объекте недвижимости. «В феврале прошлого года реклама ГК "Пионер" о продаже апартаментов на берегу Финского залива была признана ненадлежащей, поскольку содержала недостоверные сведения об адресе объекта, а застройщику ООО "АНТАРЕС-Стройинвест" выдано предписание об устранении нарушения, – приводит примеры Андрей Комиссаров. – Часто в рекламе не указывают место и способы получения проектной декларации на объект строительства, сведения об организационно-правовой форме и местонахождении юрлица. Буквально несколько месяцев назад, в декабре прошлого года, УФАС по Липецкой области столкнулось с таким случаем. В рекламе ООО "Главстрой" имелась ссылка на возможность приобретения квартир с привлечением ипотечных средств, однако не были указаны конкретные наименования кредитных организаций, предоставляющих данную услугу».

Третьим в списке самых частых нарушений адвокат назвал размещение рекламы застройщиком до получения разрешения на строительство. «Опять же в прошлом году УФАС по Москве выявило, что ООО "ГарантСтройСервис" до получения разрешения на строительство и законных прав на земельный участок под застройку разместило на сайте объявлений информацию о старте продаж», – перебирает дела Андрей Комиссаров.

Управляющий партнер московского юридического бюро «Алексей Степанов и партнеры» Алексей Степанов положительно оценивает пункт законопроекта о раскрытии сведений о выбранных способах гарантии перед дольщиками. По его мнению, строители, которые раньше хотели сэкономить и воспользоваться услугами сомнительных страховщиков и ненадежных банков, столкнутся со сложностями. «В рекламе их гарантии будут выглядеть слабо, что стратегически невыгодно, – размышляет юрист. – Покупатель, увидев такую рекламу, может уйти к конкуренту с более надежной гарантией. В то же время получение обеспечения у банков и страховщиков из верхнего списка рейтинга надежности заставит застройщика соответствовать их требованиям, а следовательно, нести дополнительные издержки, которые непременно повлияют на и так уже завышенную цену квадратного метра».

В настоящее время нарушение рекламодателем, рекламопроизводителем или рекламораспространителем законодательства о рекламе влечет за собой административный штраф. Его размер для физических лиц составляет от 2000 до 2500 рублей, для должностных лиц – от 4000 до 20 000 рублей; для юридических лиц – от 100 000 до 500 000 рублей.

В целом же Алексей Степанов рекомендовал бы законодателям обратить внимание на другие, более важные проблемы рынка недвижимости: завышенные цены на жилье при низкой покупательской способности, но по-прежнему высоких процентных ставках на ипотеку. По мнению эксперта, именно этот вопрос сейчас требует решения и «мягкой санации».

Значительных плюсов от законопроекта не видят и сами застройщики. По их словам, добросовестные игроки рынка исполняют все требования закона о рекламе. Так, в строительной компании «Пересвет-ЮГ» (Волгоград) нам рассказали, что условия обеспечения обязательств застройщика по передаче жилых помещений по договорам участия в долевом строительстве они давно включили в свои рекламные объявления. Однако не все потребители рекламы читают этот пояснительный текст. «Потенциальные покупатели подробности предложения узнают на консультации по телефону или в офисе застройщика, – прокомментировал начальник отдела маркетинга ООО «Пересвет-Регион-Дон» Николай Солодовников. – К тому же на этапе контакта с рекламой потребитель не может идентифицировать рекламируемый объект по его адресу. Данный подход лишь усложнит восприятие предложения в целом за счет "шума" в виде набора уже имеющихся требований к обязательному размеру и содержанию дисклеймера, а также предлагаемого пояснительного текста».

Эксперты также указали на то, что законопроект, если он будет принят, затруднит застройщикам использование многих маркетинговых инструментов. В частности, не совсем понятно, как в таких условиях объекты недвижимости будут рекламироваться на радио, в телевизионных роликах и в формате «бегущей строки». «Безусловно, придется сделать поправку при ведении рекламных кампаний, – продолжает Николай Солодовников. – Если подобные изменения будут приняты, эффективность наружной рекламы будет снижаться, а спрос на рекламу в онлайновых изданиях – расти». Другие игроки рынка считают, что строителям и вовсе придется перейти на имиджевую рекламу – рассказывать в СМИ о своей компании, а не производимом продукте. Как известно, в кризис это не приносит должного эффекта.

Адвокат Андрей Комиссаров считает, что законопроект очистит от недостоверной рекламы печатные СМИ. Именно их, по словам юриста, в первую очередь проверяет ФАС. А вот до метро или наземного транспорта антимонопольщикам дотянуться будет сложнее. Подключиться к борьбе с нерадивыми застройщиками и маркетологами должны и сами граждане: фиксировать также нарушения и сообщать о них в контролирующие органы, считает эксперт.