Вместо ипотеки и долевки: новострой продадут частями

В России может появиться новая схема покупки жилья в новостройках. Власти намерены выпустить на рынок государственные жилищные сертификаты. Предполагается, что приобрести их для последующей покупки квартиры смогут не только определенные слои населения, но и любой желающий. Покупателям такая схема позволит сэкономить на решении квартирного вопроса, избежав долгосрочных кредитов, уверены эксперты рынка, но строителям вряд ли будет интересна. Мнения аналитиков – в нашем материале.

Жилищные сертификаты (ГЖС) – далеко не новинка для российского рынка недвижимости. Однако сейчас их доступность определяется узким кругом лиц. Государство выдает ценные бумаги для последующей покупки квартиры молодым семьям, переселенцам, военнослужащим и малоимущим, например. В этом году власти решились на эксперимент, который должен расширить действие ГЖС и сделать его доступным для всех желающих.

По задумке массовая выдача ГЖС станет альтернативой ипотеке и долевке. Она позволит россиянам не ввязываться в дорогие кредиты и не копить годами на свой угол. Купить квартиру с помощью сертификатов можно будет по частям. Для начала необходимо собрать деньги на треть квартиры – сертификат такого размера обеспечивает вхождение в программу. Затем с будущим собственником заключают предварительный договор купли-продажи. Далее он вправе покупать сертификаты на любое количество квадратов, постепенно «собирая» квартиру по частям.

Пилотный проект запущен в Иркутске. Первый шестнадцатиэтажный дом, как сообщила министр строительства, дорожного хозяйства Иркутской области Светлана Свиркина, будет построен в следующем году. Владельцам жилищных сертификатов предстоит рассчитаться за «собранные» квартиры до середины 2018 года. Девелопером выступила госкорпорация – Иркутское региональное жилищное агентство. Если проект окажется эффективным, подобную схему продажи жилья распространят в других регионах.

В целом рынок недвижимости встретил новость о покупке квартиры по частям приветливо. По словам экспертов, правовые механизмы для внедрения системы уже отработаны на социальных программах. Программа может стать дополнительной мерой поддержки стройкомплекса. В целом же она напоминает беспроцентную рассрочку от государства, что, несомненно, выгодно для потребителя, ограниченного в средствах. Однако стоит учитывать, что покупая жилищный сертификат, потребитель лишь получает право владения этой ценной бумагой. «Вкладывая ту же сумму в ипотечный кредит, он становится владельцем полноценного объекта недвижимости, – размышляет заместитель руководителя отдела новостроек АН «Жилфонд» Инна Терехова (Новосибирск). – Значительная часть населения оценит возможность покупки квартиры по частям, но не думаю, что она вызовет ажиотажный спрос. Подойдет схема и мелким инвесторам, хранящим «под подушкой» небольшие суммы в 300-500 000 рублей. Для тех, кто не желает нести их в банк, это будет выгодным способом вложения средств».

Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая, в свою очередь, считает, что продажа квартир с участием ГЖС не заменит долевое строительство. Частным инвесторам программа, скорее всего, будет неинтересна, то есть на массовый рынок не выйдет. «Если клиент откажется менять приобретенные жилищные сертификаты на квартиру, то застройщик обязан вернуть потраченные клиентом средства, – размышляет представитель столичной компании. – Возникает логичный вопрос: откуда взять деньги, если они уже вложены в проект? Чтобы исключить подобную возможность, застройщику придется формировать финансовую подушку безопасности на случай таких расходов».

«В пилотном проекте, который сейчас реализуется в Иркутске, пока ни один частный девелопер не участвует, – поддерживает мнение коллеги генеральный директор IKON Development Евгения Акимова. – Застройщиком является акционерное общество со стопроцентным государственным участием, которое фактически и будет финансировать стройку при поручительстве местных властей, параллельно привлекая средства через продажу жилищных сертификатов. Как в эту схему может быть вписан частный застройщик, пока непонятно. Главный вопрос – кто будет финансировать стройку в то время, пока жилищные сертификаты продаются? Масштабные проекты требуют огромных стартовых затрат. Застройщик просто не потянет такое строительство в одиночку. Сертификаты при этом могут остаться невостребованными или продаваться очень маленькими партиями, не покрывающими расходы на строительство».

Если же реализацией программы будут заниматься только государственные строительные компании, по словам экспертов, процент построенных в ее рамках домов окажется минимален. А покупателей резко ограничат в выборе локации будущего жилья, его площади и условий проживания.

Жилье, купленное с помощью сертификатов, хотят сделать максимально доступным для широко круга лиц. Для застройщиков каждого региона будет установлена своя предельная стоимость квадратного метра. Не исключают, что определять ее будут в соответствии со средними нормативами от Минстроя РФ. Уже известно, что квадратный метр в рамках пилотного проекта в Иркутске можно будет купить за 42 500 рублей. Средний рыночный показатель при этом на несколько тысяч рублей выше. «Сейчас мы занимаемся выпуском сертификатов, – прокомментировала Светлана Свиркина. – Этот вопрос отрабатывается с Центральным банком России. Для покупателей квартир мы предлагаем установить стоимость квадратного метра жилья не выше порога доступности. В Иркутске он составляет 45 000 рублей».

На второе полугодие 2016 года Минстрой РФ установил среднюю по стране цену квадрата на уровне 37 208 рублей. Подробнее об утвержденных ведомством нормативах для регионов читайте на сайте «Российской газеты».

Заявленные цены на квадратные метры эксперты не считают рыночными, по их словам, такое предложение скорее похоже на продажу квартир по себестоимости. Что, конечно, привлечет в программу участников со стороны потребителей, но не застройщиков. За такие деньги компании возьмутся разве что за строительство жилья экономкласса в крайне отдаленных районах. «Для Новосибирской области Минстрой установил норматив в 38 700 рублей за квадратный метр, – комментирует Ирина Терехова. – По словам местных застройщиков, это нижняя граница себестоимости. Продавая жилье дешевле, они уже столкнутся с убыточностью. Не исключено, что это справедливое коммерческое преувеличение, однако, по последним данным, средневзвешенная цена одного квадратного в новостройках Новосибирска составила 53 860 рублей».

Потянут ли такую «рассрочку» даже с минимальными ценами сами россияне? По словам экспертов, это также большой вопрос. «Согласно условиям программы, квартира площадью 33 квадратных метра в Иркутске будет стоить около 1,4 млн рублей, – рассчитывает Мария Литинецкая. – Первоначальный сертификат должен быть равен 420 000 рублей. Остальные 980 000 рублей клиент должен выплатить до второго полугодия 2018 года. То есть каждые полгода по 490 000 рублей. Это вряд ли доступно для клиентов со средними доходами. В Москве суммы еще выше. По моим расчетам, ежемесячная нагрузка на бюджет московской семьи, вступившей в данную программу, составит 120-170 000 рублей. На мой взгляд, это неподъемная сумма для большей части покупателей».

Подводя итог беседы, аналитики признали, что в целом идея с ГЖС интересна. Особенн если продумать все детали. «Огромным спросом пользовалась бы система жилищных сертификатов, ориентированная на детей – многие родители захотели бы «собирать» квартиру для ребёнка с момента его появления на свет и до совершеннолетия. Но любые подобные долгосрочные проекты в нашей стране – это пока, увы, из разряда фантастики: никто не в состоянии предугадать, как Россия будет развиваться даже в следующие пять лет», – резюмировала Ирина Терехова.