Либо квартиру заберут, либо чужих людей подселят: три главных риска при покупке унаследованного жилья

Покупка унаследованной недвижимости всегда связана с рисками, особенно когда наследство свежее. Многие считают, что если квартира унаследована по завещанию, то там всё чисто. Но это очень большое заблуждение. Директор агентства недвижимости из Екатеринбурга Екатерина Торопова в колонке для портала E1.RU рассказала, как покупатель может себя обезопасить. Квартира, полученная по завещанию, вовсе не гарантия того, что можно расслабиться и не проводить юридическую проверку объекта и продавца. Наоборот, эта проверка должна быть особо тщательной. Потому что по разным основаниям завещание легко можно признать ничтожной или оспоримой сделкой. Квартиру вернут наследникам, а покупатель вполне может остаться и без жилья, и без денег. Вот самые частые риски для покупателя. Обязательные наследники Существует круг наследников, которые имеют право на обязательную долю, несмотря на завещание: несовершеннолетние дети;взрослые нетрудоспособные дети;нетрудоспособные супруги;нетрудоспособные родители;нетрудоспособные иждивенцы, состоящие на иждивении наследодателя не менее года. Нетрудоспособными считаются инвалиды первой, второй и третьей групп, а также пенсионеры. Размер обязательной доли составляет не меньше ½ доли, которую наследник получил бы по закону. Давайте на примере: мужчина завещал квартиру сыну, после его смерти сын квартиру продал. Но у мужчины есть мать-пенсионерка. Если бы не было завещания, она получила бы ½ долю — но раз завещание есть и она в нем не упомянута, то, как обязательный наследник, она может получить только половину от этого, то есть ¼ долю. Если ей эту долю не выделили, она имеет право пойти в суд и оспорить сделку. Скорее всего, суд будет на ее стороне, а в самом невыгодном положении окажется покупатель. Поэтому каждый раз, когда имеете дело с завещанной квартирой, надо проверять: нет ли среди родственников наследодателя обязательных наследников. Недееспособность наследодателя В течение трех лет после открытия наследства наследники могут обратиться в суд, чтобы признать завещание ничтожным. Самая частая причина — недееспособность умершего. Эту причину надо серьезно обосновывать и предъявлять доказательства. Но если доказательства будут и суд сочтет их достаточными, то завещание отменят. А сделку купли-продажи признают недействительной — со всеми вытекающими отсюда неприятными последствиями. Тоже пример. Бабушка состояла на учете у психиатра. Нотариус, когда она пришла к нему составлять завещание, ничего странного в ее поведении не заметил, признал ее вполне дееспособной и сделку оформил. Квартиру по завещанию принял внук — и вскоре продал. Другие же родственники сочли, что бабушка не отдавала себе отчета в своих действиях, и обратились в суд, предоставив медицинское заключение. Итог подобной истории для покупателя квартиры печально предсказуем. Завещание могут признать ничтожным и по ряду других причин — допустим, если оно не удостоверено должным образом. Например, человек писал завещание в чрезвычайной ситуации, когда невозможно было обратиться к нотариусу или другому уполномоченному на то лицу. По закону необходимо, чтобы завещание в таком случае было заверено двумя свидетелями. Если свидетелей не было — завещание ничтожно. Завещательный отказ Это обязанность наследников сделать что-то для третьих лиц. Например, в завещании может быть указано, что в квартире в течение определенного времени будет прописан племянник. Или что там пожизненно могут жить родители наследодателя. При этом сами родители не становятся наследниками — но вправе требовать от наследника, чтобы он выполнил волю наследодателя. Суд также будет на их стороне. Иногда завещательный отказ как обременение указывается в ЕГРН. Но не всегда! Поэтому обязательно просите у продавца копию завещания и внимательно читайте текст. Завещательный отказ — это обременение, которое переходит к покупателю. Как всё проверить? Перечисленные случаи — это далеко не все причины оспорить сделку с квартирой по завещанию. Бывает еще много чего: наследника могут признать по суду недостойным наследства;неожиданно найдут другое завещание;завещание может оказаться подделкой;предоставят доказательства, что завещание получено угрозами или обманом, и так далее. Запросите от продавца выписку из ЕГРН, копию завещания и нотариально удостоверенное заявление о том, что ему не известно о наследниках, которые имеют право на обязательную долю. Не забудьте проверить, есть ли завещательный отказ! Сделайте всё, что в ваших силах. Потому что если сделку все-таки признают недействительной, то вы хотя бы будете считаться добросовестным приобретателем недвижимости и сможете рассчитывать на компенсацию от государства. Прецеденты уже есть. Там, правда, свои нюансы — но тема добросовестных приобретателей настолько большая, что об этом надо рассказывать отдельно. Также ранее мы рассказывали, чем грозит покупка квартиры, купленной в браке, и про риски покупки недвижимости по доверенности. Еще одну инструкцию о том, как проверить квартиру и продавца перед покупкой, смотрите по этой ссылке.