Сдаете квартиру и думаете, что легко выселите арендатора? Как бы не так! Главные ошибки со съемным жильем

Аренда жилья — тема популярная, но очень рискованная. Пострадать может и собственник, если его квартиру завалят мусором или разгромят, и арендатор, если столкнется с неадекватным владельцем, да и соседи не всегда в восторге от тех, кто начинает снимать квартиру рядом с ними. Конфликтные ситуации нередко приходится решать в суде, и вот там вполне может вскрыться, что доказать свою правоту проблематично — и всё из-за того, что перед сдачей квартиры вы неправильно составили договор. О самых распространенных ошибках и о том, к чему они приводят, нашим коллегам из E1.RU рассказала юрист и руководитель юридической службы «Бюро недвижимости Зыряновой», эксперт по правовым вопросам Российской гильдии риэлторов и преподаватель УПН Оксана Байрамова. Если нет договора, то и платить не надо? В материале разговор идет про жилое помещение, которое сдается. Договор аренды заключается, когда квартира сдается юридическому лицу (например, для своих работников), договор найма — при сдаче физическому. В случае с исками, где участвуют физлицо, суд чаще будет вставать на его сторону, потому что человека нельзя просто так оставить без крыши над головой. При этом сам закон содержит четкие основания, по которым можно прекратить отношения с физическим лицом в рамках договора найма. И сразу важный нюанс: для того чтобы договор считался законным, нужно всего два условия — прописать предмет, то есть квартиру с конкретным адресом, и цену. Даже если больше ничего в документе не будет, он всё равно будет действовать. — Я видела некоторые договоры, где собственник, когда строился объект, приобрел несколько квартир именно с целью сдачи. У него была заготовка договора, где был указан дом, а квартиру в двух из четырех случаев забыли написать. С точки зрения гражданского кодекса такой договор не является заключенным, а если не заключен, значит, и платить нет оснований, — приводит пример юрист. С вопросом арендной платы тоже не всё так просто. Написать, что однокомнатная квартира по такому-то адресу сдается за 25 тысяч рублей в месяц — недостаточно. — Можно предусмотреть просто арендную плату, либо плату за пользование, но не прописать, например, как всё-таки происходит эта оплата — наличная, безналичная? Я спрашиваю у людей: «Вы как собирались получать деньги, по WhatsApp или электронной почтой?» В итоге и этот момент потом придется доказывать в суде, либо просто распрощаться, — говорит Оксана Байрамова. В целом всё, что касается денег — самая распространенная ошибка с договорами, считает юрист. При составлении договора можно в том числе проверить добросовестность участников сделки. Если кого-то не устраивают подробно расписанные условия, это повод насторожиться. — Мы начинаем смотреть договор, а нам говорят: «Ой, что-то у вас ответственность здесь очень высокая». Для меня это сразу как дополнительный фильтр. Вы собираетесь нарушать договор? Подождите, тогда мне это не интересно. Лучше пусть сделки не будет, чем абы какая и потом куча проблем, — отмечает эксперт. На поведение собственника тут тоже стоит смотреть, да и в целом узнать о нём как можно больше. Что еще прописывать в договоре? Другие важные пункты — это обязанности и реквизиты сторон, срок договора и иные условия, которые должны для себя определить и арендатор, и тот, кто сдает квартиру. Вот на этом этапе и случается большинство проблем, когда шаблон договора просто берут из интернета. — Моя личная рекомендация: не советую скачивать что-то с интернета и брать за основу договора. Нужно всё-таки задавать вопросы друг другу, тем более если тут еще и участвует агент, — говорит Оксана Байрамова. Ошибка или даже мелкий недочет в договоре могут обернуться большими сложностями, если дело дойдет до суда. — Если в договоре у вас не будет реквизитов сторон — телефона и адреса электронной почты — будут проблемы для той стороны, которая обратится в суд. Как доказать, что была еще некая переписка? Некоторые клиенты говорят так: «Давайте выйдем в суд, а он там разберется», на что я говорю: «Нет, ребят, сейчас так не выходит». Суд не обязан запрашивать, кому принадлежит этот номер телефона. Нужно приходить уже с доказательной базой, — объясняет практикующий юрист. Кто живет, тот за всё и платит? Как говорит юрист, одни и те же пункты в договоре легко могут читаться по-разному. — Я часто слышу: «Ну это же само собой разумеется, это же логично». У меня как у юриста другой вопрос: а логично для кого? У нас ведь даже понятия порядка абсолютно разные, что обычно под этим понимают, когда возвращается квартира, — говорит Оксана Байрамова. Особенно наглядны эти разночтения в пунктах про обязанности сторон, имущество и иные условия. В интернете много экспертов рассказывают: кто живет в квартире, на том и вся ответственность — за сломавшуюся технику, ремонт, устроенный потоп в квартире снизу. Но только это не всегда так. — Ремонт — это неотделимые улучшения. В договорах про это обычно пишут так: все неотделимые улучшения становятся собственностью наймодателя. И будто всё понятно. Но хорошо, собственностью стали, а что по поводу возмещения таких улучшений? Если мы дальше одно волшебное предложение не пропишем, то будет работать закон, который говорит: собственник обязан возместить стоимость этих улучшений, — объясняет юрист. То же самое со всей мебелью и техникой. Сломалась стиралка? Если в договоре ничего на этот счет не прописано, то чинить ее — обязанность владельца квартиры, имущество-то тоже его. — Также важно, как это имущество вообще передавалось. Я иногда вижу договоры, там есть акт. Вроде всё хорошо, есть перечень имущества, но у меня всегда вопрос — написано «кухонный стол», а какой он? Из какого материала? Ведь потом тот же суд задает вопросы и говорит: «А покажите, что этот стол в принципе передавался», — рассказывает эксперт. Выход в этой ситуации — описывать всё имущество в квартире максимально подробно, лучше с фото и ценами, которые в акте подпишут обе стороны. — Часто применяют такую форму фиксации передаваемого имущества, как видеосъемка, на которой проговариваются все характеристики и состояние имущества, в акте приема-передачи к договору найма при этом указывают: «состояние имущества зафиксировано на видео, запись отправлена на электронную почту наймодателя и нанимателя, указанные в договоре», — добавляет Оксана Байрамова. Даже при прописанной стоимости имущества, с которым согласились обе стороны, юрист знает ситуации, когда размер возмещения ущерба и компенсации, доказывают всё равно в суде. Конечно, решение вопроса в досудебном порядке более выгодное. По словам практикующего юриста, спасением от разнесенной квартиры — как своей, так и соседей — может стать страховка, в том числе и страхование ответственности перед третьими лицами. Выплат от страховой через суд добиться гораздо проще. — Представьте: квартира на пятом этаже, арендаторы залили соседей снизу. Кто отвечает? Собственник. Но может быть договор, где прописано, что, вне зависимости от вины нанимателя, если что-то такое происходит, он обязан возместить этот ущерб. И вот тогда собственник пойдет в суд и взыщет сумму со своего нанимателя, — объясняет эксперт. Но и тут есть важный нюанс: на получение денег с арендатора или нанимателя может уйти время, а соседи, которых затопило, ждать не будут. К тому же, они и не обязаны связываться с тем, кто снимает жилье. По общему правилу, именно собственник несет ответственность за содержание принадлежащего ему имущества. Также именно собственник обязан соблюдать права и интересы соседей. Это прописано в статье 30 Жилищного кодекса, в статье 403 и частях 1 и 2 статьи 1064 Гражданского кодекса, а также подтверждается судебной практикой. — Арендатор будет отвечать за ущерб, поломки и прочее только тогда, когда это прописано в договоре — и то, возможно, не сразу. Я как соседка, например, в любом случае буду привлекать собственника, а не того, кто снимает квартиру — у него, может, и недвижимости нет, и заработка даже. А у собственника всё есть, и по исполнительному листу, если не будут платить, можно будет даже арестовать ту же квартиру. С собственниками разобраться проще, и это все понимают, — подчеркивает юрист-судебник. Я — собственник, делаю, что хочу? Нет — У нас иногда арендодатели считают так: я — собственник, что хочу, то и делаю, могу прийти, выставить вещи нанимателя на лестничную площадку и поменять замки. Так вот хочу сказать, что собственники этого сделать не могут, потому что иначе будут суды, — рассказывает Оксана Байрамова. Поэтому условия расторжения договора — один из тех пунктов, который тоже важно детально прописывать. — Если собственник, идя в суд, думает, что договор расторгнут, и «лисичку из избушки выгонят», то нет. Есть волшебная статья — 687-я ГК, по которой суды вправе даже дать срок нанимателю до года, чтобы исправить положения, ставшие основанием для обращения в суд для расторжения договора. Поэтому самый лучший вариант — расстаться по соглашению сторон, — говорит юрист. Даже если вашу квартиру снимают, но не платят, то сразу же распрощаться с арендатором будет проблематично. Раньше в качестве основания для расторжения договора считалась только просрочка в платежах на шесть месяцев и более, но после одного судебного случая в статью внесли поправки — если договор не на длительный срок (то есть до 11 месяцев), то при неуплате за два месяца или более договор можно расторгать. — У меня в практике было такое, что даже при наличии задолженности по договору найма оказалось так, что собственник еще остался должен. Я тогда представляла ответчика: он не заплатил за несколько месяцев, но была договоренность на ремонт, причем с дорогостоящими материалами. В квартире он проживал два года, это достаточный срок, чтобы сделать хорошие улучшения. В итоге судебные расходы и юриста возмещал тоже истец. Тут вопрос не суммы, а факта, — рассказывает Оксана Байрамова. Если не платишь налоги со сдачи квартиры, то и в суд не пойти? — На самом деле человек может пойти в суд. Он не сообщает налоговой [платил ли он налоги], потому что это не предмет спора. Суд будет рассматривать конкретный спор: есть договор, есть договоренности двух сторон. Налоговой не надо ни за кем бегать; бывает, что стороны сами друг про друга всё рассказывают и заявляют, — объяснила E1.RU Оксана Байрамова. Хотя сейчас в большинстве случаев, по словам юриста, владельцы квартир всё же регистрируются как самозанятые и платят налоги на доход от сдачи недвижимости. Сдача квартиры в аренду — настоящая лотерея для владельцев. Так, весной мы показывали, как девушка разнесла арендованную квартиру. Прочитайте про шесть ошибок, которые все делают, когда сдают квартиру. Также мы разбирались в том, кто больше всего страдает от посуточной аренды. При этом стоимость съемного жилья нещадно дорожает. Эксперт объяснял, почему это происходит.