Собственников гаражей и дачных участков могут лишить владений в пользу строительства новых многоэтажек. Строительным компаниям позволят принудительно выкупать недвижимость у россиян, если она мешает возведению многоквартирного дома. Такой законопроект готовит Минстрой России.
Министерство подготовило поправки в Градостроительный, Гражданский, Земельный кодексы, а также Кодекс об административных правонарушениях совместно с Национальным объединением застройщиков жилья и фондом «Институт экономики города». Власти предлагают выкупать недвижимость, которая мешает строительству новых жилищных комплексов.
Изымать частную недвижимость на законных основаниях государство может и сегодня. Но делать это необходимо лишь в чрезвычайных случаях. К примеру, для строительства военного объекта, если на этом месте открыто крупное месторождение, идет прокладка важной магистрали или создается проект федерального значения. Именно так изымались земли в рамках строительства объектов в Сочи и «новой Москве».
Предлагаемый законопроект позволит получить более широкий перечень оснований для изъятия частной собственности. Теперь среди «важных проектов» может появиться и строительство жилья. В Минстрое подчеркивают: если закон будет принят, он устранит большое количество препонов, которые есть сегодня на пути реализации проектов по развитию застроенных территорий. Более того, нововведение, возможно, привлечет новые частные инвестиции.
Старший консультант столичной консалтинговой группы «НЭО Центр» Тимур Шакиров отмечает, сегодня не урегулирован вопрос реализации проектов комплексного освоения территорий для стройки жилья экономкласса в случае, если земельные участки в этих границах находятся в частной собственности. По словам эксперта, предлагаемые Минстроем меры должны заполнить этот пробел.
Сегодня принудительно изымать земли путем выкупа можно только для строительства дорог, объектов оборонного характера, федеральных и муниципальных объектов. Скоро этот список может пополниться новым пунктом – строительство жилья.
«Принудительное изъятие частной недвижимости применялось и ранее, – говорит директор службы юридической помощи «Центр защиты прав» Алексей Мотылев. – Но применялось редко, так как процедура сложная. Предлагаемый порядок изъятия земель способен облегчить эту процедуру». По словам собеседника, по новому законопроекту застройщики самостоятельно будут инициировать изъятие земельных участков для строительства многоквартирных домов. Они сами будут извещать о своем желании собственников, проводить оценку земли, устанавливать ее рыночную стоимость.
«Выкупать такие объекты под строительство домов застройщики будут по рыночной стоимости земли, – уточняет эксперт. – На моей памяти есть случай, когда в одном из садовых товариществ на северо-западе Челябинска застройщики предлагали садоводам свои условия для выкупа земли. Но сделка так и не состоялась, потому что застройщик предлагал невыгодные условия».
Авторы законопроекта обещают, что земельные участки будут изыматься только путем выкупа. При этом не уточняют, будет ли у собственников участков возможность повлиять на конечную сумму. Сейчас по закону застройщику надо отдельно договариваться с каждым собственником. Новый законопроект введет нормы и установит единую цену выкупа частной территории. Эта цена будет утверждаться голосованием на общем собрании собственников. Каждый владелец земли получит голоса пропорционально площади своих участков.
В соответствии со ст 35 Конституции РФ, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами; никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
Юристы выражают беспокойство, что при таком механизме больше прав будет у того, у кого на участке больше имущества. Соответственно, застройщику для выкупа всех участков «по единой цене» надо будет сторговаться о нужной сумме с несколькими хозяевами самых «дорогих» дач в товариществе.
Застройщики же уверены, что такой законопроект избавить строителей от сложных переговоров с владельцами недвижимости:
«С одной стороны, мы можем получить так называемый русский бунт, бессмысленный и беспощадный, – размышляет господин Липецкий. – Однако я думаю, этот бунт будет несильным, потому что в большинстве своем строения, которые мешают строительству, незаконны. Я уже сталкивался с подобными моментами, когда строительству мешали «дикие» гаражи, но в этом случае нам удавалось найти консенсус. Но бывают моменты, когда самовольные объекты просто нужно сносить. Судите сами, земля принадлежит Мингосимуществу, на ней стоит объект, которым пользуются люди. За это надо платить. Ну покричат, пошумят, а если нет документов – успокоятся. Ведь возмущаться можно и нужно тогда, когда есть документы.
Этим же законом немного разгрузят и застройщиков. Когда я работал в организации, которая строила «Волгоград-Сити», были моменты, когда с людьми договориться было просто невозможно – они просили за самый настоящий сарай 30 миллионов. В конечном счете эти деньги мы перекладывали на плечи покупателей. Со стороны застройщика же здесь практически не будет возможности для злоупотреблений, ведь если у человека в порядке все документы на строение, то он вполне может подать в суд и через суд заблокировать все действия застройщика».
