Поделиться
Приобретая недвижимость или дорогостоящее движимое имущество, покупатель ищет самые выгодные предложения. Один из вариантов серьезно сэкономить – воспользоваться предложениями на сайте 34banka.ru в разделе «Залоговое имущество». Наши эксперты расскажут, какие моменты стоит учесть при покупке такого имущества.
Член Общероссийской общественной организации «Ассоциация юристов России» Ольга Растихина: «Если вас заинтересовал какой-либо объект недвижимого имущества, выставленный на торги службой судебных приставов, и имеются намерения приобрести его, то вам необходимо в сроки, указанные в информационном сообщении, внести задаток и подать заявку на участие в торгах. В принятии заявки может быть отказано, если она не соответствует предъявляемым требованиям. Чтобы не покупать кота в мешке, перед началом торгов продаваемое имущество можно осмотреть.
В соответствии с пунктом 1 статьи 350 ГК РФ, реализация заложенного имущества производится на публичных торгах, если законом не установлен иной порядок. При этом порядок реализации предмета залога, представленного недвижимым имуществом, устанавливается Федеральным законом от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену. Если победитель торгов откажется от приобретения имущества, то победителем признается участник, предложивший следующую за победителем лучшую цену.
Если вы выиграли торги, то чтобы стать законным правообладателем недвижимого имущества, необходимо в установленном законом порядке осуществить переход права собственности на данное имущество.
Согласно пункту 2 статьи 237 ГК РФ, право собственности на имущество, на которое обращается взыскание по обязательствам собственника, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество. Поэтому и в данном случае необходимо соблюдение правил о государственной регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество, установленных законодательством для фиксации момента перехода права собственности от одного лица к другому.
Основанием для перехода права собственности или права хозяйственного ведения на заложенное имущество к покупателю, для государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договор купли-продажи и протокол о публичных торгах.
Кроме того, до передачи имущества новому собственнику судебный пристав-исполнитель должен отменить наложенные ранее ограничения, в том числе и обременяющие имущество должника, права на которое подлежат перерегистрации на покупателя.
Но даже, при соблюдении покупателем всех установленных законом требований к приобретению на торгах залогового имущества, он может лишиться приобретенного имущества, если по иску заинтересованного лица торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, будут признаны недействительными.
Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Согласно пункту 2 статьи 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. В этом случае вы будете вынуждены вернуть приобретенное недвижимое имущество, а к вам вернутся уплаченные за него деньги».
Поделиться
Управляющий Южного филиала ОАО «Промсвязьбанк» Сергей Крупчатников: «Продажа залогового имущества – это крайняя мера возврата банком своих активов. Большинство споров решается в досудебном порядке, путем переговоров и проведением реструктуризации. И только в том случае, если достигнуть договоренности о возврате кредита не удается, в дело вступает судебная система и в результате банк получает в качестве возврата вложенных средств движимое или недвижимое имущество бывшего заемщика.
Приобрести залоговое имущество банка может каждый, кто захочет это сделать – в том числе тот самый заемщик, который не смог вернуть долг. Процедура покупки абсолютно идентична стандартной процедуре купли-продажи объекта недвижимости.
Как правило, существует подразделение банка, которое непосредственно занимается реализацией таких непрофильных активов. Сотрудники подразделения взаимодействуют с потенциальными клиентами по всем вопросам на этапе переговоров, ведут переговоры по стоимости сделки и сопровождают сделку до её заключения. В этой связи использование интернет-ресурса, будь то сайт банка или сайты партнеров, – это очень удобный способ ускорить продажу залогового имущества.
Основная выгода такого предложения – в его цене, большинство объектов банки продают по цене, которая существенно ниже реальной стоимости имущества. Такое снижение вызвано желанием банков в самые короткие сроки вернуть свои деньги, а сделать это можно, только установив наиболее привлекательную цену на продаваемое имущество.
Если говорить о рисках, по моему мнению, риски связанные с покупкой недвижимости, реализуемой банками, абсолютно идентичны и в отдельных случаях значительно ниже рисков покупки недвижимости через агентства или посредников. Это в первую очередь связано с тем, что любые сделки тщательно сопровождаются как службой безопасности банка, так и юристами. Для нас, да и для любого банка, репутационный риск намного выше сомнительной выгоды от некачественной сделки.
Кроме того, недвижимость выставляется на продажу только после перехода имущества в собственность банка по судебному решению. В свою очередь, если в будущем по каким-то причинам суд примет решение о неправомерности сделки купли-продажи, то банк будет вынужден вернуть полную сумму несостоявшемуся покупателю.
В остальном, покупка любой недвижимости подразумевает ее осмотр, согласование стоимости, проверку правоустанавливающих документов – и это процедура абсолютно стандартная для любой схемы продажи, а основной риск – это то, что заявленная стоимость недвижимости может не соответствовать реальной, предоставленная информация не являться полной, и в случае с коммерческой недвижимостью – наличие договоров долгосрочной аренды помещений, которые могут быть заключены на нерыночных условиях и сложно расторгаемы».
