Рыночные страсти: бывший арендатор не смог отсудить 154 миллиона за капремонт Центрального рынка

Волгоградский арбитражный суд полностью отказал бывшему арендатору Центрального рынка, пытавшемуся взыскать с муниципального предприятия больше 154 миллионов рублей за масштабный ремонт двух корпусов.

— К спору между бывшим ООО «Центральный рынок» (ныне ООО «Центр». — Прим. ред.) и одноименным МУПом привлекались администрация Волгограда и ее департамент муниципального имущества, — сообщили V1.RU в пресс-службе арбитражного суда Волгоградской области. — Вызывались также ООО «МАН» и предприниматели Николай Карев и Алексей Воробьев. При этом ООО «Центр» трижды меняло сумму иска — сначала оно требовало с МУПа почти 204 миллиона, но в итоге остановилось на сумме в 154 с лишним миллиона рублей.

Судом установлено, что ООО «Центральный рынок» взял в аренду на десять лет мясомолочный и овощной корпуса рынка на Советской еще в мае 2003 года и принял их «в состоянии, пригодном для эксплуатации». В апреле 2016 года этот договор был возобновлен на неопределенный срок. Но ненадолго: уже в октябре того же года МУП «Центральный рынок» сообщил арендатору, что отказывается от договора и требует вернуть корпуса назад.

Решив, что расторжение договора дает право требовать с муниципального предприятия компенсацию за выполненный капитальный ремонт корпусов, ООО «Центральный рынок» (ныне ООО «Центр») обратилось в суд.

Для изучения непригоден

Судя по представленным в суд ООО «Центр» документам, в октябре 2007 года МУП «Центральный рынок» разрешил арендатору ремонтные работы на основании двух рабочих проектов. Первый из них касался реконструкции здания на Советской под размещение магазина продовольственных и непродовольственных товаров, а именно превращения рыночного корпуса в «СуперМАН». Второй проект касался электроснабжения и освещения овощного корпуса. Из представленной в суд переписки следовало, что таким образом ООО «Центральный рынок» выполнило капитальные работы, значительно улучшив оба арендуемых корпуса.

Неожиданно против этих фактов резко начал возражать представитель муниципального предприятия. Более того, он заявил о фальсификации доказательств, попросив суд назначить экспертизу. Но, эксперт ООО «Региональный Экспертный Центр "Альтернатива"» Надежда Стоянова констатировала: документы «в силу абсолютной давности» для изучения практически непригодны, а методик работы с экспонатами такого рода сейчас нет.

Чтобы узнать реальную стоимость капремонта корпусов в ценах 2008 года была назначена отдельная экспертиза. Ростовскому эксперту ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» Светлане Щербине удалось установить, что с 2003 и до 2015 года арендатор действительно занимался улучшением арендованных корпусов, что могло считаться и реконструкцией и капитальным ремонтом. Среди 59 найденных серьезных улучшений были электроснабжение, центральные вентиляция и кондиционирование корпусов, заливка бетонных полов с упрочителем и многое другое.

При этом, по выводу Светланы Щербины, стоимость согласованных работ составила 154 с лишним миллиона рублей — столько же, сколько требовало через суд ООО «Центр».

Еще одна рыночная тайна

И МУП «Центральный рынок», и администрация Волгограда с департаментом муниципального имущества настаивали: при сдаче корпусов в аренду они не требовали капремонта.

Но эти заявления опровергло появившееся в деле «Заключение по обследованию несущих конструкций зданий Центрального рынка Волгограда», выполненное еще в 2002 году специалистами ВИСТех при ВолгГАСУ под руководством профессора Александра Калинина. Из него следовало, что основные дефекты в несущих конструкциях овощного корпуса — это результат некачественного строительства, плохого водостока с кровли из-за неровностей и засоренности ливневой канализации, пожара 1987 года и отсутствия планомерного ремонта и защиты конструкции от коррозии. Профессор Калинин обращал внимание и на неудовлетворительное техническое состояние ограждающих стен корпусов рынка. Для нормальной его эксплуатации, «не ведущей к травмам и гибели людей», он советовал срочно выполнить ряд мероприятий.

Обследован был и другой корпус Центрального рынка, чьи несущие конструкции находились либо в ограниченно-работоспособном, либо в аварийном состоянии.

Тайна ремонтных согласований

Но несмотря на обилие документов, арбитраж не нашел подтверждений прав бывшего арендатора на компенсацию затрат за ремонт Центрального рынка.

— То, что в 2007–2008 годах фирма-арендатор согласовала капитальный ремонт корпусов с МУПом, не нашло своего подтверждения, — рассказали V1.RU в арбитражном суде. — Письма в администрацию Центрального района с просьбой согласовать ранее проведенную реконструкцию и постановление районной администрации о даче согласия на сохранение самовольно произведенной реконструкции, не могут это доказывать. В них нет сведений о процедуре согласования самовольной реконструкции здания в период действия договора. Не позволяют они определить и конкретные виды работ, на производство которых соглашался МУП.

Экспертиза, по мнению суда, также подтвердила только сам факт капитального ремонта, причем заказчиками работ, которые производились ООО «Центральный рынок» начиная с 2007 года, выступали индивидуальные предприниматели Андрей Воробьев и Николай Карев, а также ООО «МАН» — ныне ООО «Гермес Ритейл».

Памятник рыночной архитектуры не пострадал

Представитель администрации Волгограда беспокоился в суде, что ООО «Центральный рынок» во время ремонтов могло нарушить закон «Об объектах культурного наследия», так как один из рыночных корпусов — мясной — является памятником архитектуры. Но претензии мэрии были отклонены в арбитраже, так как коммерсанты ремонтировали другие объекты — мясомолочный корпус 1968 года постройки и овощной корпус — 1971 года.

— «Неотделимые улучшения», то есть капремонт, проводились в корпусах, которые к объектам культурного наследия никакого отношения не имели, — заявили в арбитраже. — Поэтому довод администрации Волгограда о нарушении закона при проведении работ признан был необоснованным.

Отказывая экс-арендатору в иске, волгоградский арбитраж взыскал с него в пользу МУП «Центральный рынок» расходы в размере 65 тысяч рублей, понесенные при оплате экспертизы по проверке фальсификации доказательств.

По последним данным, решение, прошедшее апелляционную инстанцию и вступившее в законную силу, обжаловано в арбитражном суде Поволжского округа в Казани.