Эта музыка будет вечной: пять взглядов на будущее хрущевок Волгограда

В Волгограде более 60% жилого фонда занимают хрущевки. И, если Москва неуклонно избавляется от архитектурного наследия 60-х, то в Волгограде пятиэтажная массовая застройка пока только ждет своего часа. Когда на хрущевки города-героя начнут наступать бульдозеры и прочая строительная техника, разбирались корреспонденты V1.ru.

Хрущевки – народное название домов массового строительства, развернутого в СССР в начале 60-х годов. Никита Сергеевич раскритиковал архитекторов за их увлечение излишествами, лепниной и классицизмом, в ущерб массовому строительству. В результате в стране начался строительный «хрущевский бум». Самыми ранними образцами массовой застройки стали быстровозводимые дома из панельных плит высотой не выше пяти этажей.

Волгоградская область не отставала от мощных темпов страны. Хрущевки целыми кварталами разрослись в Волгограде, Волжском, Камышине и почти по всем райцентрам и поселкам городского типа. Новые постройки отличала экономная планировка, ограниченные по жилой площади квартиры, кухни и коридоры размером со спичечный коробок. Главная задача строителей того времени – сделать каждый следующий дом дешевле предыдущего. За сэкономленные килограммы арматуры рабочих награждали премиями.

Сейчас в Волгограде хрущевки составляют около 60% общего жилого фонда. Огромные массивы этих домов расположены в Кировском, Тракторозаводском, Красноармейском и Дзержинском районах. В центре, основная часть архитектуры которого выдержана в стиле сталинского ампира, хрущевок относительно немного. Архитекторы и историки говорят – по хрущевкам в центре можно точно определить местонахождение лагерей для восстанавливавших город пленных немцев. Если в ряду сталинок неожиданно возникает хрущевка, как на улице Советской, значит на этом месте располагался лагерь.

Есть в Волгограде и кирпичные хрущевки серии 1-447, но их относительно немного – не более трети от общего количества.

Нетипичными, бесцементными, домами застроен и проспект Ленина в районе ЦПКиО. Силикатные блоки скреплялись между собой силикатной же массой. В Волгограде таких домов всего несколько десятков.

Волгоград стал новатором и попробовал облагородить безликую массовую застройку фасадом, обложенным силикатной крупноразмерной плиткой. Для этого на комбинате силикатно- строительных материалов был придуман блок, который формировался как силикатный кирпич. Дома новой серии можно увидеть, например, в квартале между проспектом Ленина, Наумова, Коммунистической и Пражской.

Волгоградские архитекторы в вопросе сноса хрущевок единодушны: такая программа нежизнеспособна для региона и мгновенно зайдет в тупик из-за банального отсутствия финансов.

– В Москве все благоприятствует сносу хрущевок – у них есть деньги в бюджете и заинтересованные застройщики, которые хотят на месте старых пятиэтажек возвести новые многоэтажные жилые дома, – уверен председатель комиссии Общественной палаты Волгограда по архитектуре, градостроительству и городской среде Михаил Норкин. – В Волгограде на реализацию этой программы нет денег.

Кроме того, сноса в первую очередь требуют послевоенные бараки, дома с деревянными перекрытиями, деревянные здания, обложенные кирпичом, – таких тоже еще очень много. Конечно, хрущевки были рассчитаны на срок эксплуатации в пределах 50-60 лет и сроки эти, в большинстве своем, уже истекли. Но не стоит забывать о том, что у нас в России запас прочности составляет где-то процентов 50.

– Единственное, что сейчас было бы своевременно сделать, так это провести аудит панельных домов хрущевского типа, построенных в 60-х годах. При тщательном обследовании можно обнаружить внутренние дефекты. Что же касается кирпичных хрущевок, то многие из них сохранились в хорошем состоянии благодаря своевременному капитальному ремонту. Они смогут прослужить еще не один десяток лет.

По мнению бывшего главного архитектора Волгограда Александра Вязьмина, у города нет финансовой возможности ни на снос старых хрущевок, ни на проведение в них полноценного капитального ремонта.

– Дома строились около 60 лет назад. За это время их почти ни разу не ремонтировали, хотя степень износа этих построек велика,- поясняет Александр Вязьмин. – Мы ездили в Восточную Германию и наблюдали за настоящей реновацией старых панельных пятиэтажек. Дома были полностью обновлены, начиная с подвалов, входов, замены устройства приставных лифтов и заканчивая утеплением стен. Волгоград такие средства найти, конечно, не может. Рассчитывать на серьезные вливания от управляющих компаний тоже бессмысленно. Тем более что мы уже смогли убедиться, что так называемый капитальный ремонт отнюдь таковым не является. Чтобы привести дом в порядок, мало закрасить граффити на стенах. Полноценный ремонт включает в себя и обновление инженерии, и замену канализационных, водопроводных, электрических сетей.

Модернизировать хрущевки возможно, путем надстройки дополнительных одного-двух этажей. Для этого застройщику нужно укрепить фундамент, полностью поменять систему вентиляции и инженерных сетей. В результате стоимость квадратного метра в таком доме окажется в несколько раз выше, чем в новостройке. Есть и еще вопросы. Предположим, мы заселим в уже обжитый район новых жильцов. Спроектированные 60 лет назад микрорайоны просто не приспособлены к современному уровню жизни – нет места для такого количества автомобилей, не хватает детских садов и школ.

Чтобы начать программу по сносу хрущевок, потребуются не меньшие финансовые вложения. Причем речь идет именно о бюджетные тратах – нужны деньги хотя бы для строительства переселенческого фонда. Инвесторов, которых могли бы заинтересовать эти темы, я не знаю.

Программа сноса хрущевок ради возведения новых многоэтажных домов кажется бесперспективной и застройщикам. Гендиректор «Приволжтрансстрой» Владимир Иващенко уверен, что замена хрущевок на современное жилье в Волгограде экономически абсолютно нецелесообразна.

– В Волгограде снос хрущевок преждевременен, – убежден генеральный директор ОАО «Приволжтрансстрой» Владимир Иващенко. – Многие застройщики проводили анализ развития застроенных территорий и поняли, что с хрущевками нам работать абсолютно невыгодно. Нельзя сравнивать нас с Москвой. В столице цена квадратного метра жилья колеблется от 130 до 170 тысяч рублей. При такой стоимости застройщику окупится снос хрущевок.

В Волгограде цена одного квадратного метра вчетверо меньше. Фирмы, застраивающие жилье экономкласса, такие варианты рассматривать не могут. По мнению Владимира Иващенко, выгоднее окажется комплексная застройка на пустом участке – несмотря на то, что там с нуля нужно создавать всю инфраструктуру и прокладывать новые сети.

– Хрущевка – это три подъезда, пять этажей, четыре квартиры на этаже – получается 60 квартир в доме, – рассказал V1.ru Владимир Иващенко. – То есть при расселении людям нужно будет предоставить как минимум 60 квартир. А у некоторых будет желание получить в обмен на свою квартиру жилплощадь и побольше. Что мы можем построить на этом месте? В Волгограде я не вижу мест, где можно возвести здание высотой больше 16 этажей. Возьмем двухподъездный 16-этажный дом. Это примерно 144 квартиры. Мы видим, что себестоимость 16-этажки – это почти 50 процентов в квартирах. И получается, что цена жилья в этом доме с учетом расселенных жителей снесенной хрущевки будет выше ста тысяч рублей за квадратный метр. И для кого мы будем строить такое жилье? В Волгограде покупателей с такими финансовыми возможностями попросту нет.

Волгоградские строители хоть и указывают на недостатки домов эпохи Никиты Хрущева, но все же уверены, что строения с полувековой историей прожили лишь половину отмеренного им срока.

– Сложно поспорить с тем, что качество нового жилья значительно отличается от домов-хрущевок. В них уже не скрипят полы, а крыши не накаляются до температуры нагретых сковородок, – рассказывает строитель Алексей Ольховников. – Сейчас я занимаюсь отделкой квартир и периодически сталкиваюсь с недобросовестной современной работой. И все же хрущевки – это не аварийное жилье, в нем еще можно жить комфортно. Все минусы домов такого типа исправит хороший ремонт.

Опытные строители предлагают варианты модернизации хрущевок, способные качественно изменить не только устаревший дизайн, но и их функциональность.

– В Волгограде могут снести максимум один – два дома, чтобы расчистить себе выгодный пятачок, – рассуждает заслуженный строитель России Александр Хаустов. – На большее у нас просто нет денег. Да и зачем убирать пятиэтажки, если их можно реанимировать на 50, а то и на все 75 лет? Будущее хрущевок за приставными лифтами и лоджиями. Тем более что у Волгограда уже есть успешный опыт. В доме на улице Даугавской рядом с нефтяным техникумом мы сделали приставные китайские лифты – получилось замечательно. А в двухэтажке на Полоненко нарастили два мансардных этажа и восстановили дом вплоть до укладки новых сетей в этом квартале. Сегодня появилось столько новых материалов, что можно запросто поменять облик любого строения. Не нужно ждать, когда «хрущевки» придут в негодность и станут аварийными. Нужно рисовать огромные программы для всей области и собирать строителей, которые смогут нарастить дополнительные этажи.

Почти все волгоградские хрущевки у местных управляющих компаний числятся на хорошем счету – за полувековую историю они доказали свою практичность и неприхотливость в эксплуатации.

– Нельзя мерить все дома такого типа одной меркой, – рассказывает главный инженер управляющей компании «Тандем» Светлана Борисова. – Возьмем улицу Металлургов и два рядом стоящих дома – №27 и №29. Один находится в предаварийном состоянии, другой окажется крепче почти любой новостройки. Капитальный ремонт способен продлить жизнь хрущевок на десятилетия. Обслуживание такой застройки не вызывает особых затруднений, наоборот – все намного легче, чем с новостройками. Взять хотя бы доступ к коммуникациям в квартирах – в старых постройках он абсолютно свободный. А в современных домах все квартирные стояки находятся в нишах. И это ужасно неудобно. Много преимуществ и у чугунных канализационных труб перед новым пластиком. И, конечно, самый главный плюс домов хрущевского периода – толстые стены, хорошо и надолго сохраняющие тепло.

Малогабаритные комнаты, отсутствие лифта и мусоропровода компенсируется покупателям квадратных метров в хрущевке демократичной ценой.

– Когда мы выбирали жилье на вторичном рынке, не задумывались над типом постройки. Перед нами стояла задача – найти стоящий вариант и не выбиться из бюджета, – вспоминает владелица квартиры в хрущевке на Академической Валерия Колесникова. – После долгих поисков мы все же подобрали неплохой вариант. Кирпичный дом 1965 года постройки, который простоит еще лет 100, а то и больше. Кухня-столовая размером со спичечный коробок нас не смутила. Мы нашли несколько преимуществ – доступная цена, хорошее качество самого строения и возможность переделать все на свой вкус. Сделали перепланировку, убрали стену в коридоре, увеличили площадь до 26 кв. м и выбрали для ремонта современные материалы. Небольшая спальня и детская плюс две кладовки – более чем достаточно для семьи из трех человек. Но, несмотря на все плюсы, мы бы не отказались от модернизации, замены старых коммуникаций и обновления унылого фасада.

В свою очередь жительница дома №64 по проспекту Ленина, Тамара Федоровна считает, что хрущевка, в которой она живет уже 57 лет, страдает больше от наплевательского отношения коммунальщиков, чем от своего «преклонного» возраста.

– В фундаменте нашего дома разрушился один ряд кирпичей, – рассказала V1.ru волгоградка. – Что сделали сотрудники управляющей компании? Они пришли, замазали, покрасили и ушли. Сделали ремонт для блезира и умыли руки, а вода теперь в подвал течет. Так что дело не только в износе зданий – их можно привести в порядок при желании. Проблема только в том, что желания нет.

Кстати, волгоградские риелторы считают, что несмотря на быстро растущие новостройки, хрущевки еще долго будут пользоваться спросом у покупателей.

– Горожане, имеющие финансовую возможность, конечно, отдают предпочтение современным домам. Но при сниженной цене мы быстро находим покупателей для квартир в хрущевках, – уточняет риелтор Ирина Степанова. – Для себя я отмечаю практичность домов с полувековой историей. Иногда захожу с покупателями в новостройку и слышу каждое слово в разговоре соседей. В хрущевках благодаря толстым стенам конфиденциальность бесед гарантирована.