Дольщики — вас больше нет:
что станет с Волгоградом без долевого строительства
что станет с Волгоградом без долевого строительства
Прогнозы застройщиков и банкиров по рынку жилья на ближайшие пару лет
ПАРТНЁРСКИЙ ПРОЕКТ
ПАРТНЁРСКИЙ ПРОЕКТ
Отмена долевого строительства — едва ли не самый популярный запрос в Яндексе за последние два-три месяца. Не удивительно, покупка квартиры на этапе «котлована» была шансом для многих россиян приобрести жилье на 20-30% дешевле. Правда, и тех, кто попал в число обманутых дольщиков скандальных проектов – не мало. Во многом поэтому власти намерены свернуть «долёвку» в трёхлетний срок. На смену ей придёт проектное финансирование. Какие последствия будет иметь отказ от использования средств дольщиков? Подорожает ли жильё? Будут строить меньше и хуже? И что делать тем, кто собирается купить или продать квартиру в ближайшие пару лет?
Долёвка в России существует с 2005 года и регулируется 214-ФЗ. За время существования закона в него было внесено несколько изменений, но, увы, законодательный контроль сферы, на которое в свое время возлагали большие надежды, особых плодов не принес. И по состоянию на конец 2017 года число официально признанных обманутых дольщиков в стране перевалило за 80 тысяч.
Кардинальные поправки в закон вступили в силу с 1 июля 2018 года. С этого момента началась кампания по замещению долевого строительства проектным финансированием. Застройщики больше не могут привлекать денежные средства дольщиков напрямую. В схеме приобретения новостроек между покупателем и продавцом появился посредник – банк.
Ведущие волгоградские застройщики, банкиры и эксперты по недвижимости собрались, чтобы ответить на часто задаваемые вопросы покупателей
о новых правилах игры.
о новых правилах игры.
Алексей Цуканов
Генеральный директор
СК «Пересвет-ЮГ»,
президент НП «Союз строителей Волгоградской области»
СК «Пересвет-ЮГ»,
президент НП «Союз строителей Волгоградской области»
Денис Болотин
Директор ООО «РЦ "ОКО"»
Тамара Ягодина
Финансовый директор
ООО «Горстрой-Альянс»
ООО «Горстрой-Альянс»
Владимир Иващенко
Генеральный директор АО «Приволжтрансстрой»
Алексей Долганов
Генеральный директор
ООО «ИнвестГражданСтрой» ,
ООО «Сити-Строй-Волгоград»
ООО «ИнвестГражданСтрой» ,
ООО «Сити-Строй-Волгоград»
Дмитрий Монастыршин
Главный аналитик
ПAO «Промсвязьбанк»
ПAO «Промсвязьбанк»
Что станет со строительным рынком Волгограда без «долевки»?
Владимир
Иващенко
Иващенко
Долевое строительство — это чисто российский менталитет. Нигде в мире такой практики нет, распространена аренда готового жилья. «Долевка» позволяет застройщикам спокойно строить. Главное — выполнять свои обязательства. На сегодня свыше 90% всего жилья в Волгоградской области строится и продается на условиях долевого участия.
Полная его отмена станет большой проблемой. Ситуация заметно усложнится, особенно для средних и мелких застройщиков, которых на волгоградском рынке больше половины и которые строят десятки многоквартирных домов в регионе. Это не может не повлиять на цену квадратного метра и качество строительства. Теперь все риски, лежавшие раньше на покупателях, берут на себя банки и закладывают их в проценты по кредиту для застройщика. А застройщик закладывает их в себестоимость своего жилья.
Полная его отмена станет большой проблемой. Ситуация заметно усложнится, особенно для средних и мелких застройщиков, которых на волгоградском рынке больше половины и которые строят десятки многоквартирных домов в регионе. Это не может не повлиять на цену квадратного метра и качество строительства. Теперь все риски, лежавшие раньше на покупателях, берут на себя банки и закладывают их в проценты по кредиту для застройщика. А застройщик закладывает их в себестоимость своего жилья.
Строительство по новым правилам
Денис Болотин: Согласно изменениям в 214-ФЗ, которые вступили в силу 01.07.2018, деньги участников долевого строительства будут размещены на специальных счетах (эскроу) в банке, предоставившем проектное финансирование. Эти средства останутся недоступными для застройщика вплоть до момента подписания акта приема-передачи квартиры дольщику. Кроме того, законодательство запретило вести строительство двух и более домов одновременно.
Конечно, такой механизм позволяет защитить деньги дольщиков. Но, по сути, застройщик становится придатком банка. Если сегодня застройщики могут строить так, как они хотят с точки зрения материалов, качества, общей концепции. То согласно изменениям, каждую свою трату (на стройматериалы, оборудование и т. д.) они должны будут согласовывать с банком, что может повлечь за собой резкое падение качества возводимого ими жилья.
Конечно, такой механизм позволяет защитить деньги дольщиков. Но, по сути, застройщик становится придатком банка. Если сегодня застройщики могут строить так, как они хотят с точки зрения материалов, качества, общей концепции. То согласно изменениям, каждую свою трату (на стройматериалы, оборудование и т. д.) они должны будут согласовывать с банком, что может повлечь за собой резкое падение качества возводимого ими жилья.
До 1 июля 2019 года есть и второй путь — строить «по-старому», но для этого нужно получить разрешение на строительство дома и увеличить свой уставной капитал на сумму, пропорциональную квадратным метрам жилья — порядка 10 миллионов рублей на два многоквартирных дома. Неподъемные для малых и средних застройщиков суммы.
Алексей Цуканов
Около семи триллионов рублей средств дольщиков сейчас находится в строительной отрасли. Очевидно, что банки никогда не смогут заместить эти деньги. В лучшем случае банки рефинансируют до половины тех денег, которые застройщики cмогли взять у дольщиков. В результате объемы ввода многоквартирного жилья уже в следующем году снизятся минимум на 20-30%. Банки будут поддерживать только застройщиков, у которых на счетах есть минимум 30-40% средств от общего финансирования проекта. Это требование способны исполнить единицы застройщиков, остальным придётся уйти с рынка.
Новые правила игры не могут не сказаться и на качестве строительства. Решение проблем обманутых дольщиков, приоритетность достройки и сдачи объекта попросту вытеснят его на второй план. Качество жилья и репутация застройщика, на которой держались продажи добросовестных застройщиков последние годы, с вступлением в силу нового закона существенно девальвированы. Основной фактор развития застройщиков теперь — наличие и/или доступ к денежным средствам. Именно, этот фактор будет определять структуру рынка и ввод жилья на ближайшие несколько лет. Но будем надеяться, что ситуация постепенно отрегулируется и качество проектов начнет играть важную роль в выборе квартиры покупателем, так как полностью конкуренцию никто пока на строительном рынке не отменял.
Новые правила игры не могут не сказаться и на качестве строительства. Решение проблем обманутых дольщиков, приоритетность достройки и сдачи объекта попросту вытеснят его на второй план. Качество жилья и репутация застройщика, на которой держались продажи добросовестных застройщиков последние годы, с вступлением в силу нового закона существенно девальвированы. Основной фактор развития застройщиков теперь — наличие и/или доступ к денежным средствам. Именно, этот фактор будет определять структуру рынка и ввод жилья на ближайшие несколько лет. Но будем надеяться, что ситуация постепенно отрегулируется и качество проектов начнет играть важную роль в выборе квартиры покупателем, так как полностью конкуренцию никто пока на строительном рынке не отменял.
Город «золотых» квартир,
или Что будет с ценами?
или Что будет с ценами?
Алексей Долганов: С переходом на проектное финансирование, на первый взгляд, для покупателей начинаются сплошные «молочные реки» и «кисельные берега»: семья приобретает готовую квартиру в уже построенном доме. Между покупателем и застройщиком надежной стеной встает банк: покупатель вносит деньги в банк, банк рассчитывается с застройщиком. Покупая готовую квартиру в построенном доме, у новосела нет риска быть обманутым. А нет риска — нет никаких долгостроев, акций протеста и тысяч судебных исков (Прим.ред. — В Волгограде на конец 2017 года насчитывается более 700 обманутых дольщиков. Накануне несостоявшиеся жители очередного долгостроя вновь обложили Обладминистрацию пикетами).
Однако, это так только на первый взгляд. На самом деле, в бизнесе — хоть в строительном, хоть в производстве игрушек — любое «закручивание гаек» неизбежно вызывает рост цен. Работать себе в убыток никто не станет, поэтому платить за это самое «закручивание» всегда будет конечный потребитель.
Однако, это так только на первый взгляд. На самом деле, в бизнесе — хоть в строительном, хоть в производстве игрушек — любое «закручивание гаек» неизбежно вызывает рост цен. Работать себе в убыток никто не станет, поэтому платить за это самое «закручивание» всегда будет конечный потребитель.
В результате для покупателя проектное финансирование выглядит так: надежно, но дорого. Сейчас практически все согласны взять на себя незначительный риск и купить квартиру как можно раньше — если не на этапе котлована, то хотя бы на этапе строительства первых двух-трех этажей, когда она еще стоит на 15-20% дешевле. Смогут ли покупатели платить 2 миллиона рублей вместо 1,5 миллионов? А если смогут, то захотят ли?
Чтобы компенсировать рост цен на жилье и не обрушить спрос, ипотеку банки должны выдавать по ставкам в два раза ниже — 4-6%, а не 10-12% годовых, как сейчас. Или активно кредитовать застройщиков под сопоставимый процент. Однако сейчас не та ситуация. Отсутствие риска всегда стоит денег.
Чтобы компенсировать рост цен на жилье и не обрушить спрос, ипотеку банки должны выдавать по ставкам в два раза ниже — 4-6%, а не 10-12% годовых, как сейчас. Или активно кредитовать застройщиков под сопоставимый процент. Однако сейчас не та ситуация. Отсутствие риска всегда стоит денег.
Алексей Цуканов
Средняя ставка по проектному финансированию банков будет от 6 до 12%. При среднем сроке строительства объекта два года себестоимость квартир вырастет на 10-15% за счёт «новых» процентных платежей банкам. Дополнительно регулярно растут цены на услуги и товары традиционных российских монополий (ГСМ, электроэнергия, газ, ж/д тарифы), которые также являются фактором роста себестоимости. Прогнозировать, что будет с ценами на квартиры, весьма сложно. Строительный рынок Волгограда достаточно инертен, очень большое предложение и низкий платежеспособный спрос. Жильё будет дорожать — это факт, но не сразу и не стремительно. Думаю, что через два года мы придём к росту цен на 25–35% на «первичку».
Денис Болотин
Стоит ли продать вторичку и вложиться в первичку? Вероятно, стоит. Инвестиции могут оказаться прибыльными. Если сейчас средняя стоимость квадратного метра в новостройке — 47 тысяч рублей кв.м, то скоро это будет уже 56 тысяч рублей за кв.м.
Тамара Ягодина
Но не надо забывать, что с ростом цен на «первичку» будет дорожать жилье и на вторичном рынке. Цены вырастут скорее всего к концу следующего года. Это связано с тем, что покупатели не понимают новых правил игры, а старое долевое строительство видится рискованным. Поэтому выбирают «вторичку» — уже готовое жилье со всей инфраструктурой.
«Экстремальный момент»:
купить или сидеть на деньгах?
купить или сидеть на деньгах?
Алексей Цуканов: Если в двух словах, то надо брать сейчас. Предложения застройщиков, ставки по ипотеке и пока ещё живая «долёвка» — это идеальные условия для выгодной покупки. Такими дешевыми квартиры уже никогда не будут. Цены в Волгограде к середине следующего года должны вырасти на 10-20%. Другого выхода нет — если застройщики продолжат торговать по старым ценам, они разорятся из-за роста себестоимости.
Дмитрий Монастыршин
Ставки по ипотечным кредитам достигли минимума в июне текущего года. Но затем начался рост — в июле средняя ставка выросла на 0,09 п.п., в том числе на вторичном рынке — на 0,18 п.п. Повышение ключевой ставки ЦБ РФ 14 сентября на 25 б.п. уже транслировалось в повышение ставок по депозитам в крупнейших банках. С учетом этого, ожидается, что в сентябре — декабре ставки по ипотеке продолжат расти.
Ожидаемое повышение ставок и девальвация рубля в августе-сентябре могут заметно подогреть спрос на жилищное кредитование. Иными словами, сейчас выгодное время для покупки квартиры в ипотеку.
(Прим.ред. — Областной бюджет в течение двух лет будет компенсировать 5,5% ставки ипотечных кредитов в случае приобретения жилья в долгостроях).
Ожидаемое повышение ставок и девальвация рубля в августе-сентябре могут заметно подогреть спрос на жилищное кредитование. Иными словами, сейчас выгодное время для покупки квартиры в ипотеку.
(Прим.ред. — Областной бюджет в течение двух лет будет компенсировать 5,5% ставки ипотечных кредитов в случае приобретения жилья в долгостроях).
Тамара Ягодина
В дальнейшем, вероятно, будет прослеживаться тенденция «либо ты покупаешь дорого, либо не имеешь возможности приобрести собственное жилье». Третьего будет не дано. Ряд застройщиков уже подняли цены на квадратный метр, что является объективным решением после принятий законодательных поправок. Удастся ли сэкономить тем, кто покупает квартиру сейчас? Безусловно, да. Но только при одном условии — если они приобретают жилье у надежного застройщика.
Надо брать: какие квартиры покупать и как выбрать застройщика?
Тамара Ягодина
Берег Волги всегда пользовался большой популярностью. Квартиры здесь никогда не падали в цене. Поэтому и сейчас с точки зрения инвестиций рассматривать стоит именно их, но при одном условии — они должны быть от надежного застройщика.
У каждого есть интернет, есть сайт Госстройнадзора, на котором присутствуют объективные данные обо всех волгоградских застройщиках. Потенциальный покупатель может промониторить любого из них: сколько он существует на рынке, сколько объектов он построил и сдал в срок, сколько еще строит, и сроки их сдачи, есть ли разрешение на строительство. Кроме того, существует «сарафанное радио», которое поможет дополнить официальную информацию.
У каждого есть интернет, есть сайт Госстройнадзора, на котором присутствуют объективные данные обо всех волгоградских застройщиках. Потенциальный покупатель может промониторить любого из них: сколько он существует на рынке, сколько объектов он построил и сдал в срок, сколько еще строит, и сроки их сдачи, есть ли разрешение на строительство. Кроме того, существует «сарафанное радио», которое поможет дополнить официальную информацию.
Денис Болотин
На рынке остаются проекты, которые получили разрешение на строительство до 01.07.2018. И их не мало. Параллельно будут запускаться новые продукты уже с проектным финансированием. Крупные российские девелоперы, имея большой уставной капитал, теперь могут заходить во все регионы. Не исключено, что они появятся и в Волгоградской области.
Покупателю в этих условиях нужно понимать, не может квадратный метр в многоквартирном доме стоить 20 тысяч рублей. Только его себестоимость — 25 тысяч рублей. Когда такую цену предлагают — подумайте десять раз. Застройщик не будет работать себе в убыток. Наверняка это очередная «пирамида».
Покупателю в этих условиях нужно понимать, не может квадратный метр в многоквартирном доме стоить 20 тысяч рублей. Только его себестоимость — 25 тысяч рублей. Когда такую цену предлагают — подумайте десять раз. Застройщик не будет работать себе в убыток. Наверняка это очередная «пирамида».
Алексей Цуканов
Самое главное, насколько компетентно застройщик расходует деньги участников долевого строительства. Не стоит доверять застройщикам без имени, без истории и собственных денежных средств. Если есть стабильные ежегодные объемы ввода домов в эксплуатацию (не менее 25 000 кв.м. в год), финансовая «подушка безопасности», нет нареканий к срокам ввода и качеству жилья, то все в порядке, можно смело покупать квартиру такого застройщика.
Еще раз. Через год долевое строительство, даже как термин, перестанет существовать. Какой будет новая реальность — эксперты пока не решаются сказать наверняка. Много вопросов и пробелов в новых правилах игры, которые законотворцам еще только предстоит решить. Как плавный переход на проектное финансирование сможет ужиться с отечественным менталитетом, кто сможет влиться в новые реалии, и чем обернется запрет долевки для строительной отрасли регионов — покажет только время.
