Поделиться
Поделиться
Волгоград в какой-то мере можно назвать заложником такназываемой линейной планировки. Вытянутый вдоль русла Волги и относительнонеширокий город до недавнего времени развивался в соответствии с задуманнойконцепцией. Однако с ростом объемов строительства все острее и остреестановился вопрос освоения новых территорий как залога дальнейшего успешногоразвития города.
Плюсы, которые может принести «освоение целины»,очевидны: новые рабочие места, объекты социально-культурного назначения, новоежилье. Как следствие – поступления в бюджеты всех уровней со всеми вытекающимиотсюда последствиями. В то же время новые объекты нужно построить, подвести кним коммуникации, включить в уже существующую инфраструктуру города. А этодалеко не так просто, как кажется на первый взгляд. В том числе и в финансовомплане. Проще говоря, неосвоенные территории нуждаются в крупных инвестициях, ив первую очередь со стороны власти.
Япланов наших люблю громадье
«В целом территорий, обеспеченных транспортными иинженерными коммуникациями, в Волгограде не так много, хотя свободные площадивсе же присутствуют на тех же присоединенных участках, – говорит начальник комитета по градостроительству иархитектуре администрации Волгограда Алексей Лисин. – Что же касаетсяжилищного строительства, то наиболее перспективным в этом плане выглядитСоветский район: это и проект «Родниковая долина», и территория «Радиоцентра»,и так называемый район «Радиоцентр-2», поселок Кирпичный, а также еще несколькоучастков, которые ждут своего часа.
Очень большие земельные ресурсы сосредоточены вТракторозаводском районе, в зоне «Селезнев бугор». На сегодня это зонагородских лесов, хотя существующим генеральным планом эта территория определенакак зона много- и среднеэтажной жилой застройки. Однако инвесторы туда пока нервутся: сказывается близость алюминиевого завода и некоторая оторванность отгорода. В плане транспортной доступности Советский район более привлекателен.Тем более, если нам сейчас с помощью федеральных денег удастся достроитьтранспортный туннель, который свяжет улицы Рабоче-крестьянскую иЭлектролесовскую, то очевидно, что доступность Советского района и частиКировского резко возрастает. Можно будет без переездов и пробок буквально за 15минут попадать в центр города. Но сейчас на территории района необходимо решитьцелый ряд вопросов, в частности по водоснабжению и отведению стоков.
Еще один серьезныйвопрос – это обеспечение транспортом. Понятно, что если вся та масса жилья,которая будет построена, будет завязана только на вторую продольную магистральи на Электролесовскую, этого будет мало, они просто не справятся с транспортнымпотоком. Поэтому сейчас администрация города вплотную занимаетсярезервированием территории для строительства третьей продольной магистрали.
Также достаточно перспективна зона Луговины,находящаяся между Красноармейским и Кировским районами.
Целого комплексного развития эта территория неполучала, поскольку не было документации по ее планировке. В генплане онапредполагалась как общественно-деловая, частично рекреационная зона. В прежнихградостроительных документах она рассматривалась как одна из резервных площадокпод строительство многоэтажного жилья, но, учитывая, что там есть некоторыепроблемы, связанные с достаточно дорогой инженерной подготовкой, а натерритории города имелись и другие площадки под многоэтажное строительство, этатема постепенно ушла.
Согласно новому генплану, там предусмотренаобщественно-деловая зона. В настоящее время проект планировки территории ужеподготовлен, согласован и готовится к публичным слушаниям. В докризиснуюситуацию на застройку этой территории имелось очень много претендентов. Вчастности, компания «Ашан», ушедшая сегодня на другую площадку, компания«Старт» из Санкт-Петербурга, целый ряд дилеров по продаже автомобилей был готовпостроить там комплекс из 15 автосалонов. Часть этих площадей, прилегающих кСарептскому путепроводу и станции Сарепта, предполагалось отдать под зонуобщественного обслуживания с торгово-развлекательными центрами,продовольственным магазином «Паттерсон», спортивно-оздоровительным комплексом.
Зону, прилегающую к Кировскому району, планируетсязастроить крупнейшими торговыми центрами. В серединной зоне запланирован«автоград» – место, где можно купить автомобиль, его застраховать,дооборудовать, тут же провести обучение и получить права. В итоге получаетсянекий комплекс общественной застройки.
Сейчас проектперешел уже в следующую стадию – организацию всех потенциальных инвесторов дляпроведения работ по инженерной подготовке территории. Подготовка требуетсяочень серьезная. В настоящее время определяется общая стоимость работ иколичество участников из тех, кто претендовал ранее на эту территорию и готоввкладываться сейчас в изготовление проектной документации, а в дальнейшем – восуществление этого проекта по частям».
Гладкобыло на бумаге, да забыли про овраги
«Новые строительные площадки в последние годы вВолгограде осваивались, скорее, не «благодаря», а «вопреки», – считает генеральный директор ЗАО «ИнститутВолгоградгражданпроект» Андрей Куприков. – По нашей информации, на данныймомент в Волгограде нет ни одного полностью сформированного земельного участкапод строительство в действительно больших объемах (300-500 тысяч квадратныхметров). Тем более нет таких участков с просчитанной сметой и подготовленнойинфраструктурой. Пока что есть только декларативные заявления. В Волгоградедолжна быть разработана проектная документация хотя бы на самые крупныеплощадки комплексной застройки, а ее до сих пор нет. В таких условиях дажеокрики правительства не помогут, потому что серьезный бизнес вкладывает деньгитолько в те проекты, где есть понятные и четкие правила игры. В Волгограде,безусловно, есть привлекательные для инвесторов земельные участки подкомплексное строительство. Это Кировский, Советский, Дзержинский районы города,плюс районный поселок Городище имеют перспективные свободные территории. Норабота местного чиновничества по привлечению инвестиций в город крайне неэффективная. Административные барьеры – это проблема всей страны. Однако такойпоказатель, как количество сдаваемых ежегодно квадратных метров жилья, порегионам разнится. Если сравнивать нашу область с соседними Ростовом илиКраснодаром, то мы уступаем им по этому показателю в несколько раз, живя водном правовом поле. А это значит, что кто-то находит способ и возможностьстроить жилье и привлекать инвесторов, а кто-то не может этого делать или нехочет».
Впрочем, застройщики утверждают, что освоениепустующих территорий, по крайней мере региональными инвесторами, будет возможнотолько лишь в том случае, когда оживет строительная отрасль региона.
«Все упирается, во-первых, в деньги и коммуникации,которые зачастую отсутствуют на пустующих территориях, – говорит заместитель генерального директора ЗАО«Стримлайн» Никита Анплитов. – Во-вторых, в регионе пока еще не закончилсякризис в строительной отрасли, и я не вижу особого желания среди местныхинвесторов и застройщиков заходить на новые площадки, за сколько бы их непродавали, хоть за копейку».
Когдавласть проявит власть...
Добавим, что, по мнению некоторых наблюдателей,проблемами освоения пустующих территорий должна заниматься прежде всегорегиональная администрация.
«Существует Генеральный план застройки Волгограда, гдепрописано четкое зонирование территорий, – говорит заместитель начальника Главного управления по градостроительству иархитектуре администрации Волгограда Александр Моложавенко. – Однакопроблема вся в том, что на подобных участках начисто отсутствуют какие-либокоммуникации.
Законодательство требует, чтобы территория, подлежащаяосвоению, была подготовлена – сформирован земельный участок, выставлен наторги, но главное – к нему должны быть подведены инженерные сети и дорога,чтобы застройщику оставалось довести их от границы участка до объекта. Ноподобных программ в Волгограде почему-то нет. В то же время Волжский активноработает в этом направлении, готовит земельные участки, участвует в федеральныхпрограммах по развитию территорий. Соответственно, инвесторы предпочитают ужеготовые участки, а не те, которые обременены огромным количеством техусловий.
На сегодняшний день только лишь энергетики оказываютуслуги по подведению сетей к строящемуся объекту. Заключается договорподключения, заказчик работ платит определенную сумму, и к назначенному срокуклиент получает необходимое количество энергии. Остальные же коммунальныеслужбы почему-то до сих пор не идут на такие шаги. В таком случае я всегдапривожу пример сотовой связи. Да, она регулярно развивается, ставятся новыевышки, однако их стоимость заложена в стоимость разговоров. Как, собственно, иразвитие сетей заложено в стоимость тарифа. Но почему-то коммунальщики вместотого, чтобы развиваться и зарабатывать на строительстве сетей, предпочитаютустраняться от этой проблемы, выдвигая драконовские технические условия,тормозя тем самым развитие города».
«Помнится, наш уважаемый мэр, избираясь на своюдолжность, обещал в массовом порядке застраивать новые территории и возводитьновые микрорайоны, – говорит главныйинженер проекта ПСК «Бинко» Петр Веденин. – И где это все? Поэтомупервопричиной, по которой в городе не осваиваются пустующие территории, я быназвал головотяпство руководства города и районов. Было бы желание, можно былобы решить все те вопросы, из-за которых участки теряют свою привлекательностьдля любого инвестора – я имею в виду прокладку инженерных сетей, дорог и другихнеобходимых коммуникаций».
