На рынке строящегося жилья Волгограда в прошедшее полугодие ощутимо дешевел бизнес-класс, и в то же время наблюдался плавный рост стоимости квадратных метров в зданиях экономкласса. Причиной этому послужил дефицит предложений недорого жилья. Однако этот дефицит частично преодолен за счет выхода новых проектов в сегменте дешевого жилья.
На целину
«Я бы не сказал, что кризис полностью преодолен, – рассказал корреспонденту 34metra.ru генеральный директор компании «Инвестстрой» Михаил Галанов. – Скорее, застройщики просто все больше адаптируются к работе в изменившихся условиях. – Однако очень большого ввода жилья в ближайшее время я бы прогнозировать не стал. Если город наконец сумеет создать условия для инвесторов комплексного освоения территорий, таких как «Родниковая долина», тогда можно говорить об объемах. Но туда должны прийти очень мощные застройки, способные возводить целыми кварталами. Скорее всего, это будут москвичи. Потому что из местных компаний, переживших кризис, никому сейчас не потянуть. К тому же поначалу это будет дешевое жилье в больших количествах. Иначе затраты на сети быстро не окупить. Нам же, волгоградским строителям, пока все еще интересен бизнес-класс – такое жилье, как в комплексе «Волгоград-Сити», где строит наша компания».
О необходимости скорейшего выхода на новые территории говорит и новый главный архитектор города Александр Моложавенко.
«Точечная застройка себя практически исчерпала. Пятен под застройку почти не осталось, а там, где они еще есть, застройщики сталкиваются с сопротивлением жителей окрестных домов. Впрочем, с недавнего времени я наблюдаю нарождающуюся тенденцию, когда застройщик скупает участки земли под частными домами и втыкает туда высотку. Так что и полном прекращении уплотнения говорить рано. Просто теперь оно идет в новом виде, – рассказал корреспонденту 34metra.ru Александр Моложавенко. – С этим нужно бороться. И по возможности помогать застройщикам в освоении новых территорий».
Еще недавно, в первые два посткризисных года, в структуре предложения рынка преобладал бизнес-класс. Застройщики, не предполагая финансового обвала 2008 года, активно развивали тему дорогого жилья. Затем большинство проектов было заморожено. Однако теперь стройки возобновлены, и застройщики декларируют новые сроки их завершения.
В частности, инвестиционно-строительная компания «Ваш выбор» обещает сдачу в эксплуатацию первой высотки жилого комплекса «Снегири» уже к концу года.
«В первом семнадцатиэтажном здании «Снегирей» уже продано около 80% квартир, что является нормальным показателем и позволяет уверено смотреть в будущее, – рассказала корреспонденту 34metra.ru директор инвестиционно-строительной компании «Ваш выбор» Жанна Божко. – Мы намерены сдать здание до конца года, а второе – в следующем году».
Этот же брокер занимается реализацией квартир первой очереди малоэтажного комплекса «Олежкина слобода» (застройщик «Прозелит-строй») на границе Центрального и Краснооктябрьского района.
«Первичный рынок жилой недвижимости Волгограда за последние шесть месяцев 2011 года характеризовался стабильностью. Число новых проектов на рынке и жилых домов, сданных в эксплуатацию, было единичным, и их объемы взаимно компенсировались. Не наблюдалось резких структурных изменений в качественном, географическом и конструктивном распределении строящихся жилых объектов, – рассказал корреспонденту 34metra.ru генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько. – Структурный дефицит предложения, признаки которого наблюдались в аналогичный период прошлого года, частично преодолен за счет выхода новых проектов в экономклассе, начала продаж в некоторых новостройках и проектирования первых домов с квартирами-студиями».
В частности, в текущем месяце предполагается старт крупного проекта ЖК «Армейский» на улице 64-й армии. Впрочем, название комплекса пока условное.
«Пока не утверждено официальное название будущего комплекса, – рассказала корреспонденту 34metra.ru менеджер компании «Квартстрой-Вг» Дина Марченко. – Также называть проект домами с квартирами-студиями тоже не верно. Нами будет выведен на рынок совершенно новый для Волгограда формат жилья – это серия «3D». Основной смысл формата – недорогие квартиры небольшого метража, но с потребительскими характеристиками более высокого класса жилья».
Ценовой люфт
Колебания цен на первичном рынке жилья за последние шесть месяцев привели к коррекции цен на уровне 4,3%. Ее основной причиной стал выход на рынок или начало продаж в проектах, которые имеют минимальные цены, а также ограниченная платежеспособность спроса, вынуждающая часть застройщиков домов бизнес-класса корректировать цены для стимулирования продаж.
В новостройках экономкласса средневзвешенный уровень цен за шесть месяцев 2011 года повысился. На рост повлияла ценовая политика большинства застройщиков (ЖК «Старт», ЖК «Снегири», дом «Юнижстрой» на Землячки), а также начало продаж в объектах с высокой ценой, например дом на Московской – 43 тысячи рублей за квадратный метр.
В бизнес-классе уровень цен за шесть месяцев снизился на 5,3%. Низкий уровень спроса на жилье, декларируемое как бизнес-класс, заставил большинство застройщиков снизить цены (ЖК «Прибрежный», дом «Юнижстрой» на Днестровской). Кроме того, начались продажи в ЖК «Каспийская долина» – по 33 тысячи рублей за квадратный метр. Впрочем, столь невысокая цена продержится недолго.
«Сейчас проект в начальной стадии, есть только котлован, – рассказал корреспонденту 34metra.ru директор компании «Вся недвижимость для вас» Игорь Ефимов. – Но застройщик, «Волго-строй-инвест», планирует сдать эту высотку в 2013 году. Так что работы ведутся активно, и цена поползет вверх. Два других дома, которые строит эта компания неподалеку, того же уровня, но продаются уже по 40 тысяч рублей. Так будет и с «Каспийской долиной».
Спрос ограничен
«Негативное влияние кризиса на категории спроса первичного рынка жилой недвижимости Волгограда ослабляется. Это выражается в росте активности покупателей, что отмечает большинство игроков рынка, в увеличении числа сделок. При этом платежеспособность спроса остается ограниченной, что приводит к улучшению ситуации с продажами только у ликвидных объектов, к которым относятся проекты экономкласса с низким и среднерыночным уровнем цен, высокой стадии готовности и с небольшой площадью квартир, – сказал Илья Володько. – По экспертным оценкам, по итогам прошедших шести месяцев на первичном рынке было заключено около 850 сделок. Это на 38% больше, чем в аналогичный период 2010 года, однако по-прежнему меньше докризисных значений.
По-прежнему наиболее привлекательными районами для покупки жилья на первичном рынке остаются Центральный, Дзержинский и Ворошиловский районы. Они являются центральными и наиболее развитыми с точки зрения инфраструктуры и транспортной доступности».
