Для риелторов напишут закон

Правительство РФ начало обсуждать специальный закон о риелторах, который должен навести порядок в этой сфере рынка недвижимости. Сейчас чиновники рассматривают два варианта: в первом речь идет о создании профессиональных саморегулируемых организаций, во втором говорится о возврате к лицензированию. Подробности и мнения игроков рынка – в материале нашего сайта.

Вопросом регулирования деятельности риелторов задались сразу несколько российских ведомств. На прошлой неделе Росфинмониторинг обратился к коллегам с официальным письмом, в котором указал на законодательные пробелы в этой сфере рынка недвижимости. По словам замглавы Федеральной службы по финансовому мониторингу Павела Ливадного, отсутствие надзора за работой агентов делает рынок и его участников уязвимыми, в том числе и со стороны мошенников и «черных маклеров». В официальном письме, копия которого есть у нашего сайта, Павел Ливадный указывает на засилье мелких посреднических фирм, которые работают «в тени» – осуществляют сделки не в правовом поле и на полулегальных основаниях. По его словам, нелегитимная минимизация налогообложения или набирающий оборот механизм «обналичивания материнского капитала» в некоторых случаях формально не нарушает закон, но наносит ущерб стране и ее жителям.

С участием риелторов в крупных городах РФ совершается в среднем до 60% сделок. При этом, например, в Москве каждая 20-я операция проходит на рынке недвижимости незаконно. В Санкт-Петербурге по решению суда расторгаются до 5% ранее заключенных сделок, пишет «Российская газета». Споры вокруг жилья чаще всего возникают из-за внезапно объявившихся родственников продавца недвижимости, нарушения прав малолетних детей на жилье или же признания продавца недееспособным.

«Представляется необходимым формирование в Российской Федерации профильного законодательства, регулирующего общественные отношения в сфере осуществления риелтерской деятельности», – обратился в своем письме Росфинмониторинг к коллегам. Предложение ведомства о подготовке специального законопроекта о риелторах на сегодняшний день поддержали в Федеральной антимонопольной службе и Счетной палате РФ. Но сбор оценок от компетентных органов продолжается.

Конкретных решений проблемы Росфинмониторинг не озвучивает, однако нам стало известно, что в правительстве видят два варианта будущего законопроекта. Это создание СРО (подобно тем, что действуют сейчас для строителей) и возврат к лицензированию риелторской деятельности, от которого отказались 14 лет назад. Сами чиновники больше склоняются к первому варианту.

Лицензирование риелторов, то есть официальный допуск от государств, отменили в 2002 году. На смену ему пришла добровольная сертификация компаний. На сегодняшний день деятельность агентов почти не контролируется властями. Добровольную сертификацию можно пройти в профобъединении, например, при вступлении в «Российскую гильдию риэлторов». Однако, по некоторым подсчетам, сделали это лишь 10% от всех представителей этого бизнеса. «Квалификационные требования к аттестации риелтора необычайно низкие, – рассказывает руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры» Андрей Комиссаров. – Для получения аттестата гражданину необходимо всего лишь образование не ниже средне-специального. К брокерам требования несколько выше – высшее образование в любой области и опыт практической риелторской и управленческой деятельности не менее двух лет. В обоих случаях сдача каких-либо квалификационных экзаменов не предусмотрена. На практике же большинство риелторов не имеют не только аттестата, но и того юридического минимума знаний, который необходим для оказания качественной услуги, а о деловой этике даже говорить не приходится. По сути, сегодня сопровождать сделки с недвижимостью может любой совершеннолетний».

«Нашему рынку такой законопроект просто необходим, – комментирует директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Александр Шибаев. – Было несколько попыток урегулировать деятельность агентств недвижимости, однако успехов они, увы, не принесли. Не дает плодов и самоорганизация риелторов. Рынку недвижимости в России не хватает прозрачности и иногда профессиональности. У нас нет закона, который бы устанавливал размер комиссии – вознаграждения для агента, нет специальной сертификации и обучающих программ для риелторов. Одним из обязательных элементов регулирования рынка должна стать аттестация участников рынка. Причем лицензию должны получать не компании, а сами риелторы. Это даст возможность агентствам работать с квалифицированными сотрудниками. До высокого качества услуг, о которых сегодня заявляет практически каждая риелторская компания в нашей стране, рынку еще далеко».

В «Российскую гильдии риэлторов» входит порядка 1200 агентств недвижимости, в том числе 44 региональных сообщества. Проверить наличие сертификата и аттестации конкретного агента или компании можно с помощью специального реестра.

О том, что на рынок необходимо вернуть контроль государства, говорят не впервые. Последнее обсуждение на высоком уровне состоялось весной прошлого года, когда президент РФ Владимир Путин напомнил о том, что риелторский бизнес нуждается в санации и установки четких правил. Подготовку законопроекта взяла на себя зампредседателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Елена Николаева и предложила перенять опыт строителей, которые после отмены лицензирования деятельности перешли к созданию саморегулируемых организаций. По словам чиновника, вступление в СРО станет для риелторов обязательным. Те, кто этого не сделают, рискуют подпасть под уголовную ответственность за ведение незаконного предпринимательства. Документ, который планируют представить депутатам в ближайшее время, прописывает также обязательства и ответственность риелторов перед своими клиентами и государством.

Идея СРО для риелторов по душе самим риелторам, правда, с небольшими оговорками. Так, в компании «Инком-недвижимость» нам рассказали, что переход на саморегулирование видится им самым оптимальным решением, но при условии жестких и равных для всех правил. «К примеру, в отличие от строительной сферы, масштаб риелторской отрасли не столь велик, и строго спрашивать со "своих" бывает сложно, – поясняет глава департамента загородной недвижимости «Инком-недвижимость» Андрей Кройтор. – Поэтому для эффективной деятельности СРО необходимо преодолеть подобную "местечковость" и ввести более жесткий, беспристрастный контроль».

«Создание саморегулируемых организаций, на наш взгляд, наиболее перспективный шаг для рынка недвижимости, – комментирует генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. – Если агентствам предстоит получать допуски от СРО, им придется уделять больше внимания качеству своих услуг. Государство сможет контролировать не каждого отдельного риелтора, а только СРО, которое в свою очередь следит за своими членами. Другие участники рынка смогут влиять на риелтора, ведь в отношении СРО это сделать проще, нежели менять политику государства. При возникновении споров не обязательно идти в суд, решать их станет проще и дешевле. Нормы саморегулирования более гибкие, риелторам легче адаптироваться к меняющимся условиям рынка, на это потребуется меньше времени».

Юрист Андрей Комиссаров поддерживает создание СРО, но опасается, что их появление увеличит стоимость риелторских услуг на рынке. Более рациональным, по мнению эксперта, стал бы переход от добровольной сертификации к обязательной. «Аттестацию риелторов можно было бы отнести к компетенции Росреестра, поскольку именно он регистрирует все изменения, вносимые в единый госреестр прав на недвижимое имущество», – подытожил Андрей Комиссаров.

Среди риелторов есть и противники саморегулирования. Так, исполнительный директор Гильдии риэлторов Санкт-Петербурга Елена Дорогова не считает строительные СРО положительным примером, на который хотелось бы равняться. Такая форма сообщества не является гарантией добросовестности застройщика, отметила эксперт, добавив, что основным критерием выбора застройщика остается его собственная репутация. Елена Дорогова уверена, что риелторам необходимо возвращаться к лицензированию компаний, а тем, кто привык работать в одиночку, предложить патенты на ведение частной практики. «Отмена лицензирования привела к тому, что в профессию кинулись все, кому не лень, – продолжает Елена Дорогова. – Не остановило и отсутствие необходимых для оказания качественной услуги знаний и умений. Безусловно, среди самостоятельно работающих агентов есть профессионалы, дорожащие своей репутацией. Но есть и те, кто становятся фигурантами уголовных дел по мошенничеству с недвижимостью». К слову, президент Путин год назад не исключил возможного возврата к лицензированию.

В большинстве стран риелторская деятельность регулируется государством. Например, в США, Бразилии и Канаде действует лицензирование риелторского бизнеса. В Великобритании, Австрии, Нидерландах и Бельгии риелторам не требуется специального разрешения на работу, однако за защитой прав потребителей строго следит государство. Махинации на рынке недвижимости предполагают уголовную ответственность и лишение свободны сроком от 3 до 14 лет.

Президент-элект РГР Татьяна Деменок частичное решение проблемы видит в утверждении профстандартов работы агентов и утверждении их на государственном уровне. По ее мнению, это может произойти уже через год. «Согласно указу российского президента, в этом году на смену квалификационному справочнику придет реестр профессиональных стандартов профессий, – рассказала Татьяна Деменок в феврале в интервью нашему сайту. – Профессиональный стандарт – это документ, который содержит информацию о том, что и как должен делать представитель той или иной профессии. В настоящее время профстандарты риелторов фактически сформированы, в ближайшее время мы их планируем утвердить. Сначала они будут корпоративными, то есть придерживаться их обязаны будут члены гильдии. Через год планируем вывести их и на государственный уровень».

Эксперты надеются, что, принимая решение о будущем риелторского бизнеса, власти учтут пожелания и мнения представителей профессии. «Обязательно нужно встретиться с представителями профсообществ, вникнуть в региональные особенности ведения этого бизнеса, чтобы в конце концов принять такой закон, который будет во благо всем участникам рынка, и гражданам в первую очередь. Главное, как говорится, не выплеснуть ребенка вместе с водой», – подвела итог беседе Елена Дорогова.