Ставки падают – квартиры дорожают?

Осень на рынке недвижимости началась с приятной неожиданности – банки снизили ставки по ипотеке. Средний показатель по жилищным кредитам сейчас равен 12%. Но скептически настроенные аналитики не прогнозируют скорого оздоровления рынка. Для покупки квартиры даже на привлекательных условиях, по их словам, у населения попросту нет денег. А вот цены на квадраты вполне могут пойти в рост. Подробности разузнали у экспертов.

В сентябре Банк России снизил ключевую ставку по ипотеке до 10%. Это вызвало цепную реакцию – об изменении в условиях жилищного кредитования объявили сразу несколько крупных банкиров страны. В итоге к октябрю средний показатель по ипотечной ставке отскочил сразу на несколько пунктов и составил 12% годовых. Аналитики отмечают, что в преддверии окончания программы государственного субсидирования ипотеки банки стали активнее предлагать собственные ипотечные продукты и вспоминать уже позабытые приемы привлечения клиентов. Некоторые, например, снова готовы выдавать кредиты без подтверждения дохода заемщика.

Снижение ключевой ставки не стало неожиданностью для банкиров. Оперативно отреагировать на заявление Банка России и адаптировать свои программы под конкурентные условия им отчасти помогла запущенная правительством схема государственного субсидирования. Теперь уже ясно, что чиновники не будут продлевать программу в следующем году. «В том виде, в котором существует субсидирование – до 12%, сегодня это не имеет никакого смысла, потому что уже, по сути, рыночные ставки с учетом снижения ключевой приближаются к 12%», – цитирует министра строительства и ЖКХ Михаила Меня «Российская газета». Чиновник добавил, что правительством рассматриваются другие альтернативные меры поддержки рынка – например, субсидии на развитие инфраструктуры.

Аналитики не спешат с выводами относительно эффективности сентябрьского решения банкиров. Объемы выдачи ипотеки, по их данным, продолжают падать. «Снижение ключевой и ипотечных ставок по собственным программам банков не обеспечили рывка ипотечного рынка: пока наблюдается замедление темпов роста в сравнении с предыдущим кварталом 2016 года», – комментирует управляющий партнер компании «Метриум групп» Мария Литинецкая.

Основные ипотечные показатели во II и III кварталах 2016 года (в сравнении с 2015 годом)

Данные «Метриум групп»

Условия кредитования покупателей вторичного и первичного жилья, как правило, отличаются. До кризиса новостройки обходились заемщикам дороже, в острой его фазе – наоборот. Но сейчас, по данным аналитиков, доступность разных жилищных продуктов практически сравнялась. В настоящее время, по информации «Метриум групп», покупку квартиры в новостройке банки кредитуют по ставкам от 12-18% в рамках собственных программ и 10-12% по господдержке. Средний минимальный первоначальный взнос, который требуют кредиторы, равен 10% по собственным программам и 20% по господдержке. Несущественно ниже ставки на вторичном рынке: первоначальный взнос – от 15%, ставки – 11,5-18%.

Условия по ипотеке банков – лидеров ипотечного рынка (данные «Метриум групп»)

Эксперты считают, что банки не достигли минимального предела по ипотечным ставкам. Глава Агентства ипотечного жилищного кредитования Александр Плутник сообщил, что дальнейшее снижение может продолжиться в следующем году. «С точки зрения макроэкономического процесса сейчас есть все тенденции к снижению ставки, причем 8-9 процентов, которые предлагают застройщики для стимулирования спроса на жилье, – абсолютно достижимое значение», – прокомментировал руководитель АИЖК.

В коррекции ипотечных ставок уверен и руководитель аналитического центра «Русипотека» Сергей Гордейко. Правда, по его словам, нас вовсе ждет не падение стоимости продукта, а совсем наоборот. «Небольшое подорожание на приобретение новостроек возможно в январе в пределах 0,5-1%. Ставки по другим продуктам останутся неизменны, снижение в отношении вторичного жилья продолжится чуть позже», – поделился прогнозом эксперт.

Аналитики рынка недвижимости также настроены скептически. По их словам, улучшившиеся условия кредитования не делают решение квартирного вопроса более доступным для населения, пока у него попросту нет денег. «Основным фактором, влияющим на решение купить квартиру, остаются собственные доходы покупателя, – рассказывает исполнительный директор Гильдии риэлторов Санкт-Петербурга Елена Дорогова. – Человеку должно хватить и на выплату кредита, и на ремонт, и на жизнь. Главное – уверенность в завтрашнем и послезавтрашнем дне».

В случае дальнейшего снижения ипотечных ставок эксперты прогнозируют и неизбежный рост цен на жилье. «Большее количество потенциальных заемщиков захочет оформить кредит на новых условиях, – прокомментировал управляющий директор брокерского департамента "МИЭЛЬ – Сеть офисов недвижимости" Александр Москатов. – Мечтающие выручить от продажи максимально возможную сумму собственники, заметив эту тенденцию, начнут повышать цены или соглашаться на меньший дисконт во время торга. Вероятно, что это вызовет некоторый рост цен на недвижимость».

Директор ипотечного центра «МИЭЛЬ-Новостройки» Татьяна Гусева также прогнозирует, что выдаваемых кредитов станет больше, а квартиры – дороже. По ее словам, улучшение экономической ситуации на рынке станет временным. «В связи с окончанием программы господдержки активность покупателей возрастет – многие захотят успеть оформить ипотеку по привлекательным ставкам. Подобную ситуацию мы наблюдали в начале 2016 года, когда никто еще не знал о том, что господдержка будет продлена. Мы предполагаем, что повышенная активность покупателей будет особенно заметна в конце ноября и в декабре. Это будет вызвано также предновогодними акциями и скидками от застройщиков, которые традиционно перед Новым годом выведут выгодные предложения», – резюмировала риелтор.