Выбраться из четырех стен: что будет с загородной недвижимостью после пандемии коронавируса

Цены на загородную недвижимость в регионах России могут вырасти из-за продления режима самоизоляции, а спрос на объекты — увеличиться из-за нежелания россиян быть запертыми в городе. Журналист N1 опросил участников рынка недвижимости, каждый из которых поделился своими прогнозами касательно «загородки». Россиянам разрешили самоизолироваться на даче 11 мая президент России Владимир Путин во время своего обращения к гражданам объявил о завершении нерабочих дней. Глава государства перенес ответственность на губернаторов регионов и санитарных врачей, расширив список мер поддержки некоторым категориям граждан. Еще до обращения Путина в ряде субъектов режим самоизоляции продлили: в Свердловской области — до 18 мая, в Красноярском крае, Челябинской области и Москве — до 31 мая, в Новосибирской области — бессрочно. Режим самоизоляции россиянам разрешили соблюдать на даче. Как рассказывал председатель Мосгордумы Алексей Шапошников, возможность передвижения семьей зависит от того, куда и зачем она едет. Если семья едет на дачу для самоизоляции, то это можно допустить. Депутат Законодательного собрания Красноярского края Александр Глисков рассказал, что несмотря на объявление Красноярска и прилегающих к нему районов территориями особого режима, жители города могут ездить на дачу. Он также добавил, что если дача находится за пределами временных контрольно-пропускных пунктов, то при себе нужно иметь объяснительную, предусмотренную указом о самоизоляции. Соблюдать самоизоляцию в Новосибирской области можно в местах пребывания, в том числе и на даче. Губернатор региона призвал жителей города не пользоваться общественным транспортом для поездок на участки. При этом еще в конце марта N1.RU фиксировал повышенный спрос на аренду и покупку дач в семи городах России — Новосибирске, Екатеринбурге, Челябинске, Красноярске, Архангельске, Тюмени и Перми. Аналитики компании отметили, что, по состоянию на 26 марта, количество поисковых запросов на покупку дач в семи городах за месяц увеличилось на 16,6%, на аренду — на 72,4%. Каким будет спрос на «загородку» после режима самоизоляции? Как рассказала журналисту N1 директор офиса продаж вторичной недвижимости агентства Est-a-Tet Юлия Дымова, те жители Москвы, у которых нет в собственности загородной недвижимости, или она по какой-то причине не пригодна для постоянного проживания, действительно задумываются о приобретении таких объектов. — Спрос на недвижимость такого формата сезонный, наиболее активным является период с апреля по сентябрь. Сейчас режим самоизоляции действительно стал одним из основных драйверов спроса, что связано с желанием людей выбраться из четырех стен квартиры и проводить время на воздухе. Более того, рынок аренды на сегодняшний день не смог обеспечить объектами всех желающих, сейчас предложений почти не осталось, поэтому люди достаточно спонтанно принимают решение о покупке, — пояснила Дымова. Она также добавила, что, учитывая климатические условия в России, которые не подразумевают постоянного проживания без отопления, спрос в большей степени вырастет на благоустроенные объекты, в которых предусмотрены все коммуникации, а именно свет, вода и газоснабжение. По оценке руководителя аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаила Хорькова, интерес к загородной недвижимости в Екатеринбурге весной 2020 года вырос. Частично это связано с традиционным сезонным оживлением, частично — с эмоциональной реакцией на карантинные ограничения. Резкий рост интереса к «загородке» фиксируют и в екатеринбургском агентстве недвижимости «Атом». По информации компании, только за первые пять дней мая варианты объектов, подразумевающие возможность неограниченного нахождения на природе, посмотрели почти три десятка потенциальных покупателей. Противоположного мнения касательно спроса придерживается генеральный директор АН «Республика» в Новосибирске Дмитрий Холявченко. Он рассказал, что увеличения интереса ни на одну категорию недвижимости в ближайшие три месяца не будет ввиду того, что страна погружается в глубокий экономический кризис, доходы людей падают катастрофически — в том числе из-за карантинных мер. — Колебания курса национальной валюты, рост цен на основные товары потребления, экономические санкции, неадекватная политика федеральной власти — всё это в посткрымский период привело к тому, что более-менее устойчивым массовым спросом пользуются только максимально стандартные и понятные большинству категории объектов недвижимости — квартиры на вторичном рынке. Все, что находится за рамками — индивидуальные жилые дома, комнаты в общежитиях и коммунальных квартирах, дачи, гаражи и объекты загородной недвижимости — испытывают крайне нестабильный спрос, — рассказал Холявченко. Рост спроса на загородную недвижимость заметили и в Красноярском крае. Время повышенного спроса на данный тип недвижимости приходится на период с февраля по апрель, сообщила директор агентства недвижимости «Альянс Недвижимость» Ольга Борисова. — Люди стараются заранее купить земельные участки, например, под реконструкцию или уже готовые объекты в надежде на то, что ранняя весна даст им возможность подготовиться к посеву и земельным работам, — пояснила Борисова. Она отмечает: условия текущего экономического кризиса помогают людям сориентироваться в направлении выезда за границы города для проживания. Во время экономических потрясений люди массово мигрируют за город, потому что жить в своем доме выгоднее, чем в квартире. В основном спрос на загородную недвижимость в Красноярском крае сейчас сосредоточен на дома и дачи небольших площадей и с участком земли до 15 соток. Это объясняется тем, что летом можно вырастить урожай и привести в порядок дом к осенне-зимнему сезону, если требуется круглогодичное проживание, поделилась исполнительный директор АН «Аревера-Недвижимость» Ирина Томаровская. Вырастут ли цены на загородную недвижимость? По оценкам Юлии Дымовой, в среднем рост стоимости загородной недвижимости в Москве может достичь 20%, однако здесь все зависит от сегмента. Например, на небольшие дачи эконом-класса спрос был всегда, поэтому здесь ожидается наибольший ценовой прирост. Ждать бума на рынке загородной недвижимости в Екатеринбурге пока не стоит. Для этого нужна совершенно иная экономическая база и инфраструктурные инвестиции в пригороды, заверяет Хорьков. — Мы не ждем изменения цен на этом рынке в среднесрочной перспективе. Тем не менее карантинный эффект будет способствовать постепенному переосмыслению современного городского и пригородного жилья, — рассказал руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости. Цены на загородную недвижимость в Новосибирске будут падать, уверен Дмитрий Холявченко. Однако необходимо иметь в виду, что речь идет о реальной цене сделок, которая уже многие годы очень слабо коррелирует с ценой предложения. По его оценке снижение стоимости затронет небольшую часть рынка — только 10–20% всех продаваемых объектов. Именно в этом сегменте и будут проходить сделки. — В случае более вероятного сценария — многолетнего ухудшения экономической ситуации в стране — вы будете просто иметь дело со сложным и малоликвидным объектом недвижимости, который будет требовать еще и постоянных вложений. В случае же кардинального изменения политической ситуации в стране и начала позитивных изменений в экономике на первое место встанет проблема коммуникаций — в первую очередь транспортных — и социальной инфраструктуры, что зависит от собственника и от самоорганизации соседей лишь в небольшой степени, — рассказал Холявченко. Он отмечает: покупать загородную недвижимость можно только с потребительскими целями и с готовностью потерять часть своего капитала, потому что подавляющее большинство вложений в загородный дом экономически никогда не оправдается. Цены на загородную недвижимость в Красноярском крае традиционно повышаются в середине весны, отмечает Томаровская. Сегодня этому способствует не только сезонность, но и ситуация с ограничительными мерами. — Данный фактор ситуационный и может быть очень кратковременным. Цена будет реагировать на спрос, который будет снижаться с приближением осени. Рост цены возможен до 10–15%, — рассказала Томаровская. В части повышения цен на загородную недвижимость в Красноярском крае сложилась двойственная ситуация. Дело в том, что объекты «загородки» и так уже дорогие, стоимость на них повышается в тех районах, которые находятся ближе к краевому центру, прокомментировала Борисова. — Рынок всегда формируется самостоятельно. Сказать в общем, будут ли расти или падать цены на загородную недвижимость, я точно не могу. Цены будут подниматься либо держаться на высоком уровне на те объекты, которые покажутся покупателям наиболее привлекательным местом для проживания. Стоимость той недвижимости, интерес к которой не растет или вообще не проявляется, будет держаться на низком уровне, либо падать, — рассказала Борисова. Говорить о том, какой из типов загородной недвижимости вырастет и упадет в цене, очень сложно. По мнению Борисовой, те объекты, которые имеют свою инфраструктуру, в дальнейшем будут расти в цене. Стоимость тех объектов «загородки», которые проигрывают в интересах покупателей, будет падать. Как не выйти на мошенников? По словам Дымовой, чтобы не попасться на мошенников, нужно внимательно изучить садовый участок и понять, все ли коммуникации находятся в рабочем состоянии, а также проверить наличие обременений в ближайшем окружении: строительство дороги, наличие взлетно-посадочной полосы и прочее. На взгляд Холявченко, мошеннические схемы в сфере загородной недвижимости почти не отличаются от любых других сегментов рынка в Новосибирской области. Единственное заметное отличие — избежать их можно только будучи уверенным в верной идентификации объекта недвижимости. — Для этого надо уметь читать кадастровую карту, прилагать ее к местности и уметь разбираться в адресной системе, если она вдруг принципиально отличается от принятой в городе. Это необходимо для того, чтобы вы совершили сделку купли-продажи того объекта недвижимости, который незадолго до этого видели при просмотре, — отметил Холявченко. Проблемы с материнским капиталом Все остальные риски с той или иной степенью сложности снимаются агентствами недвижимости или юридическими компаниями. Однако некоторые сделки осложнены в большей степени, чем обычно. Чаще всего это вопросы, связанные с наследством, общей совместной собственностью супругов, детьми-собственниками, отчуждением доли в праве общей долевой собственности, заложенными объектами недвижимости, завышением оценочной стоимости объекта, обязательной нотариальной формой сделки и особенно вопросами, связанными с материнским капиталом. — Последнее самое серьезное и опасное. Попытки продажи объекта недвижимости, для строительства которого или для погашения ипотеки по которому был использован материнский капитал, без предварительного выделения долей детям — одно из самых массовых мошенничеств современной России, — заметил Холявченко. — К сегменту загородной недвижимости это также имеет прямое отношение. Единственным серьезным и цивилизованным способом защитить свои имущественные права в случае сделки с теоретически повышенным уровнем риска является только страхование титула — риска потери права собственности. Все остальное не более чем маркетинг посредников, подчеркнул Холявченко.