«Отель узаконили, а я — вне закона?»: в Волгограде глава семьи пытается спасти от сноса свой дом

Администрация Волгограда требует снести индивидуальный жилой дом по адресу улица Севастопольская, 28 неподалеку от Второй Продольной магистрали в Дзержинском районе города. Власти уверяют: дом построен самовольно с нарушениями градостроительных норм и в нем может жить не одна, а несколько семей. Владелец здания, ссылаясь на результаты экспертизы, уверяет: дом вполне соответствует нормативам и совершенно безопасен для проживания его одной, но действительно большой семьи.

История началась в 2012 году после того, как собственник приобрел земельный участок по адресу Севастопольская, 28. Затем он получил разрешение на строительство, согласно которому мог построить жилой дом площадью 260 квадратных метров. На стройку периодически приходил Госстройнадзор с проверками, не находил никаких нарушений. В 2015 году дом наконец был достроен и в упрощенном порядке поставлен на учет в Единый государственный реестр недвижимости. В 2016 году как гром среди ясного неба владелец недвижимости получает повестку в суд. Мэрия обратилась с иском о признании дома самовольной, подлежащей сносу постройкой.

— За два заседания, без проведения судебной, строительно-технической экспертиз судья вынес решение не в нашу пользу, — рассказывает представитель владельца дома. — Причем решение устояло даже в апелляционной инстанции. Судья решил, что дом похож на многоквартирный, на нем есть какие-то площадки, из-за которых, по мнению председательствующего, площадь застройки земельного участка составляет 78%.

Процесс сноса также начался в 2016 году. Однако примерно в это же время администрация предложила заключить с владельцем здания мировое соглашение, признав его многоквартирным домом. Стороны зашли в суд для заключения мирового соглашения и признания права собственности на 10-квартирный жилой дом. Однако в мэрии внезапно отказываются от заключения мирового соглашения, снова предложив изменить статус дома с многоквартирного на индивидуальный жилой.

Вся эта процедура длится еще четыре года. Наконец в 2020 году чиновники заявляют, что если собственник исправит определенные нюансы, то можно будет говорить о мировом соглашении.

— В частности, требовалось изменить назначение земельного участка, на котором находился дом, и экспертизой подтвердить, что дом нормальный и полностью соответствует всем требованиям, предъявляемым к индивидуальному жилому дому, — вспоминает владелец здания. — Выходят специалисты архитектурно-строительного университета, осматривают дом, приходят к выводу, что он полностью безопасен. Обращаемся в администрацию и получаем ответ: заключение мирового соглашения нецелесообразно. В прокуратуре, куда мы обратились с жалобой, нам ответили, что это право администрации, мы снова идем в суд.

В суде выясняются чрезвычайно интересные детали. Оказывается, в 2021 году администрация Волгограда через суд изъяла земельный участок у владельца. Поэтому когда суд рассматривал иск об обжаловании отказа в заключении мирового соглашения, то указал, что к дому вопросов нет, он полностью соответствует всем градостроительным нормам. Единственная проблема — он снесен, следовательно, узаконить его невозможно. При этом фактически дом стоял и до сих пор стоит на своем месте.

— Ситуация на сегодняшний день такова: дом соответствует всем градостроительным нормам, но сносить его всё равно придется, потому что земельный участок под ним изъят, — возмущается владелец здания. — Причем изначально, когда участок покупался, он находился в зоне Ж1 для индивидуального жилищного строительства. Однако там почему-то появились мойка, отель «Мартон» — все они были объектами самовольного строительства до тех пор, пока земля под ними не стала в зоне Д1, где нельзя строить индивидуальное жилье. Они сейчас стоят, а от меня требуют снести мой дом. Остается одна надежда — обращаться к Александру Бастрыкину. Может, он вмешается и попробует разобраться в трагедии одной отдельно взятой семьи?

В администрации Волгограда подробно объяснили претензии к дому:

— Параметры объекта площадью свыше 630 квадратных метра не соответствовали ранее выданному разрешению на строительство индивидуального жилого дома, объект обладает признаками многоквартирного жилого дома, — объяснили в мэрии. Он имеет общий вход в дом и самостоятельные входы в квартиры на 1-м, 2-м, 3-м этажах. Квартиры включают следующие помещения: жилые комнаты, кухня-столовая, санузел, коридор. В целом это не соответствует определению индивидуального жилого дома. Также существенным фактором является то, что в ходе возведения здания не были соблюдены предельные параметры разрешенного строительства объектов капитального строительства для данной территориальной зоны — площадь застройки участка значительно больше максимально разрешенной. Чтобы предотвратить вероятность продажи отдельных квартир в доме, построенном на участке, где разрешено возведение только индивидуального жилищного строительства, что могло бы привести к нарушению прав добросовестных покупателей, на объект наложено ограничение на регистрацию прав собственности.

Также в мэрии уточнили, что еще восемь лет назад суд удовлетворил исковое требование администрации Дзержинского района произвести снос самовольно построенного объекта, и даже обращались в Межрайонный отдел по особым исполнительным производствам УФССП России по Волгоградской области, однако объект так и не был снесен.

— В связи с этим, в соответствии с требованиями федерального законодательства, муниципалитет был обязан обратиться в суд с иском об изъятии данного земельного участка с последующей продажей с публичных торгов хозяйствующему субъекту, который произведет демонтаж, — говорится в ответе администрации Волгограда на запрос редакции V1.RU. — В декабре 2021 года Дзержинский районный суд удовлетворил иск, решение вступило в законную силу. В текущем году владелец пытался восстановить право собственности на объект, однако в удовлетворении иска судом было отказано. Согласно действующим правовым нормам, если гражданин исполнит первоначальное решение суда и демонтирует незаконную постройку, то вновь сможет распоряжаться земельным участком по своему усмотрению, в том числе использовать его для строительства жилья, отвечающего всем нормативно-правовым требованиям.

Последнее решение по делу было вынесено 18 октября 2024 года 12-м арбитражным апелляционным судом. Решение Арбитражного суда Волгоградской области обжаловала администрация Волгограда. В суде мэрия требовала признать снятие с учета здания по адресу Севастопольская, 28, аннулировать запись о регистрации строения как жилого дома и восстановить запись о регистрации в качестве здания. Суд первой инстанции отказал мэрии в полном объеме, однако решение было обжаловано в апелляции. Суд Саратова отменил решение суда Волгоградской области и принял новое решение по делу.

В нем указано, что спорный объект недвижимости был реконструирован с уменьшением площади на 100 квадратных метров, несмотря на то, что суд однозначно требовал снести здание. Апелляционная инстанция указала — такие действия могут быть расценены как попытка уклонения от исполнения решения суда:

— Таким образом, ответчиком для постановки на кадастровый учет и регистрации права на объект представлены недостоверные сведения, — говорится в решении суда. — Сведения, содержащиеся в ЕГРН, должны быть достоверными. Учитывая изложенное, в ЕГРН внесены сведения не соответствующие фактическим обстоятельствам — на государственный кадастровый учет поставлен объект и зарегистрировано право на самовольный объект, подлежащий сносу. Если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением. Учитывая специфику спора и основания для оспаривания, судом апелляционной инстанции установлено, что действия регистрирующего органа по постановке на государственный кадастровый учет жилого дома площадью 560,6 квадратного метра, расположенного по адресу Севастопольская, 28, совершены с нарушением закона.

Решение суда звучало однозначно: запись о регистрации дома из реестра исключить как незаконную, впрочем, дав возможность обжаловать это решение в Арбитражном суде Поволжского округа. Информации об обжаловании дела нет, согласно отметке в картотеке суда, 24 октября дело вернулось в суд первой инстанции.