Профессор экономики из Волгограда рассказал, когда выгодно продавать, а когда покупать недвижимость в России

В условиях падения ставки самый большой интерес у тех, кто пытается сберечь от инфляции деньги, вызывает недвижимость. Очевидно, спрос на нее сохраняет значение. Когда покупать недвижимость и какие перед собой ставить задачи? На этот вопрос в своем телеграм-канале «Ваш карман & тренды рынка» ответил профессор, доктор экономических наук Игорь Бельских.

— Инвестор, вкладывающий деньги в эту сферу, должен учитывать, что есть несколько факторов роста стоимости недвижимости, — рассказывает профессор Бельских.

1. Демография, любая территория, где происходит рост населения, естественный или миграционный, предъявляет повышенный спрос на недвижимость. Примером такого спроса являются Арабские Эмираты, территории больших столичных городов типа Москвы или курортные зоны. Что же касается демографической ситуации в Волгограде и Волгоградской области, то ее сложно назвать как-то по другому, чем катастрофой. Число родов в регионе за прошлый год оказалось даже хуже прежнего, за который президент Владимир Путин отчитывал губернатора Андрея Бочарова. Так, за 2024 год в 15 центральных районных больницах области не родился ни один ребенок. Еще в девяти ЦРБ число родов за год было меньше, чем пальцев на одной руке. Волгоградская область продолжает стремительно вымирать. По предварительным данным Росстата, население региона только за год сократилось на 18,5 тысячи человек, а с 2018 года в области словно исчезли все жители какого-либо крупного райцентра.

2. Важный фактор. В экономике должна быть низкая инфляция. Недвижимость — это инструмент низкодоходный и малоликвидный. Значит, процесс окупаемости вложений занимает большое количество времени. Если мы получаем доход от недвижимости за счет арендных платежей, то в текущих условиях средняя окупаемость квартиры — 20–25 лет в регионах страны. Это 5–6% на капитал. Ничего не дает, просто капитал «убьете».

3. Фактор на рынке недвижимости — ожидаемый рост стоимости объектов. Он легко прогнозируется в условиях стабильной экономики, и, соответственно, покупка недвижимости на пороге роста — это рационально, мудро и адекватно. Такое было в нулевые годы, мы об этом писали.

— Важный вопрос как считать доходность от недвижимости? — задает вопрос профессор Бельских и сам же на него отвечает: — Мы сторонники мировых цен.

В качестве примера к своим рассуждениям профессор приводит два варианта.

— Купили квартиру на Аллее Героев в Волгограде (это самый центр города) в 2012 году за 5,6 миллиона рублей. Это 175 тысяч у. е. Сейчас она стоит 14–15 миллионов, а просят 16–17 миллионов), 140 тысяч у. е. Цена упала на 18%, — подсчитывает он. — А дальше будет хуже… В рублях стоимость квартиры почти утроилась. Ну и что?

— Другой пример. Купили в 2000 году однушку на Невской в Волгограде (тоже центр, но не престижный) за 7,8 тысячи у. е. (около 200 тысяч рублей), — подсчитывает Игорь Бельских еще один вариант. — Продали в 2009 году за 1,850 миллиона рублей, 53 тысячи у. е. Реальный доход более 670%. Тренд роста цен. Сейчас стоимость такой однушки — 2,8 миллиона рублей (просят 3–3,2 миллиона), 28 тысяч у. е. Падение почти на 50%!

— Люди, которые ее купили в 2009 году, потеряли реальные деньги, — утверждает профессор Бельских. — Любую стоимость недвижимости можно посчитать, цифры доступны всем.

В текущих условиях что делать: покупать или продавать?

— С нашей точки зрения, сейчас — время продавать недвижимость. Почему? При высокой инфляционной стоимости, продавая такую недвижимость, мы получаем деньги, которые можем вложить в более доходные активы, — рассуждает профессор. — Продали, вложили, через пару-тройку лет у нас денег будет больше, а квартиры по цене, скорее всего, будут на текущем уровне.

Второй важный момент. Кто хочет купить квартиру в условиях сжатия спроса на нее?

— Из-за инфляции недвижимость объективно будет дешеветь, а количество людей, способных ее купить, даже в кредит будет снижаться, — приходит к выводу профессор. — Продавцы неизбежно начнут снижать свои цены, и это приведет к определенному кризису на рынке недвижимости. Московские эксперты пишут прямым текстом: московская недвижимость (новостройки) в ближайшие 2 года подешевеет на 15–20%! Целесообразно покупать недвижимость на территории Москвы в 2027-м и позже. Те люди, которые это сделают, скорее всего, поймают рост цен на недвижимость. Он будет в 2028–2032 годах из-за отложенного спроса. Плюс сыграет свою роль стабилизация курса национальной валюты, плюс сыграет объективно и позитивно экономический рост.

Профессор Бельских напоминает, что в условиях экономического роста всегда идет рост стоимости недвижимости с определенным временным лагом.

— Если идет стагнация или спад в экономике, то недвижимость, как правило, дешевеет спустя какое-то количество месяцев или лет, — рассуждает Игорь Бельских. — Поэтому внимательно смотрим за экономическими показателями нашей страны и принимаем грамотное решение.

Приходит профессор Бельских и к выводу, что в 2025–2027 годах недвижимость выгодно продавать с точки зрения текущего момента. А в 2028–2032 годах недвижимость выгодно будет покупать, чтобы поймать следующий цикл экономического роста цен на рынке недвижимости.

— Так что наше резюме: 2 года смотрим, а потом принимаем решение, — уверен профессор.