Как в 2008-м: строители частных домов по всей стране бросают клиентов с долгостроями. Виновата не только ипотека

С середины 2024 года рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС) переживает резкое охлаждение. Последствия становятся заметны сейчас: сотни семей по стране остались с долгами по ипотеке и недостроенными домами. Эксперты отмечают, что ситуация на рынке ИЖС схожа с кризисом 2008 года, когда застройщики многоэтажек надеялись на дальнейший рост экономики, вкладывая средства дольщиков в новые проекты, но оставили покупателей без жилья. Почему компании не могут достроить дома и что ждет рынок малоэтажного жилья дальше — в материале NGS.RU.

В России ряд компаний, предлагавших строительство домов по договору подряда, не выполняют свои обязательства, оставляя покупателей с долгами по ипотеке на долгострои. В стране с начала прошлого года стало известно о десятках похожих, как под копирку, случаев с сотнями пострадавших.

Подрядные организации чаще всего предлагают типовые проекты домов. Покупатель может приобрести участок и сам найти подрядчика либо купить землю в коттеджном поселке сразу с договором о строительстве дома.

Самая громкая история в Новосибирской области связана с компанией «Мегадом». Более 30 семей оформили ипотеку на самостоятельное строительство в общей сумме более чем на 100 миллионов рублей. В течение 120 дней покупатели должны были получить готовые дома на своих участках, но у многих даже спустя месяцы нет ничего, кроме свай. При этом по истечении года необходимо предоставить банку дом в залог, иначе ставку по ипотеке повысят с 8% примерно до 25% годовых, объясняли пострадавшие.

Осенью 2024 года бывшего учредителя «Мегадома» Евгения Мельникова задержали по делу о мошенничестве на 25 миллионов рублей, спустя месяц он умер в СИЗО. Арестовали и нынешнего директора Виктора Рычкова по делу о мошенничестве на сумму 150 миллионов рублей.

Похожие истории рассказывают и клиенты компании «Дримхаус»: им вовремя не построили дома в коттеджном поселке «Аляска» Мошковского района. Сам владелец фирмы Роман Бобров объяснял кризис запредельно высокими ставками по ипотеке, отсутствием рабочих субсидированных ипотечных программ, введением эскроу-счетов для застройщиков ИЖС и кадровым голодом в строительной отрасли.

«С июля 2024 года у представителей нашего сегмента рынка резко упали продажи как готовых объектов недвижимости, так и строительных услуг. Это привело к резкому снижению оборотных средств», — говорил Роман Бобров.

Кризисная ситуация со строительными компаниями сложилась и в других регионах России. В Тюмени заказчики оформляли траншевую ипотеку на возведение домов по договору подряда, она предполагает выдачу средств частями по мере завершения определенного этапа строительства: сначала около 15%, затем 50% и в конце — остатки.

Пострадавшие тюменцы рассказали, что компания «СК Диес» обещала возвести дом за семь месяцев. Строители получили первый небольшой транш, залили фундамент, а когда им перевели большую часть — примерно 3 миллиона рублей, — работы остановились. Пострадавшие семьи ежемесячно платят ипотеку за недостроенные дома. По условиям банка, они должны быть готовы к концу 2027 года, в противном случае заемщиков лишат льготной ставки.

Эксперты, опрошенные NGS.RU, отмечают, что кризис у строительных компаний, занимающихся малоэтажными домами, — проблема федеральная. Причин может быть несколько, от намеренного мошенничества до неправильного распределения финансов и слишком оптимистичных ожиданий о продолжении подъема на рынке. Проблемы на рынке, считают эксперты, начались примерно в середине 2024 года — начале 2025 года.

Руководитель отдела ИЖС агентства недвижимости «Жилфонд» Надежда Ситник отметила, что есть компании, которые попросту не рассчитали свои силы. Рынок ИЖС — молодой, строительные компании в этом секторе образовывались стихийно.

— Построили дом, продали, заработали. Потом позвали брата или соседа, взяли кредит, построили еще два дома, продали и заработали. Так образовалось большинство строительных компаний ИЖС, — объяснила Надежда Ситник. — Важный момент: рынок подряда индивидуальных жилых домов практически никак законодательно не регулируется.

Застройщики ИЖС по договору подряда не состоят в саморегулируемых организациях строителей, их деятельность не застрахована. Влияет и человеческий фактор: у людей нет опыта вести крупный бизнес, работать с большими суммами, просчитывать экономические показатели и прогнозировать тенденции рынка.

— Когда начались перебои с выдачей льготной ипотеки, у застройщиков образовался кассовый разрыв, им экономически тяжело соблюдать сроки сдачи домов, — считает Надежда Ситник.

Директор по развитию коттеджного поселка «Лаки Парк» Олег Климов заметил, что некоторые компании искренне хотели завершить свои объекты, но не смогли из-за нынешней кредитной политики, роста цен и падения платежеспособности клиентов. Льготные ипотеки выдавали часто, а до принятия закона об эскроу-счетах в марте этого года финансирование шло напрямую подрядчику — компании взяли большое количество заказов и не справились.

— Цены на строительные материалы повышаются стремительно, бывало и такое, что смету корректировали раз в месяц, а то и раз в неделю, — рассказал Олег Климов. — Строители рассчитывали закупить материалы по одной цене, а она внезапно вырастала. В этих условиях компании не справились, особенно если набирали много заказов.

С марта этого года для застройщиков ИЖС ввели эскроу-счета. По мнению Олега Климова, это защищает заказчика: банк переводит деньги компании только после сдачи дома. Но появились эксроу-счета в то время, когда выросла ключевая ставка. Ипотека стала недоступной, лимиты по льготным программам ограничили. Строители же влезали в кредиты, потому что у небольших компаний редко есть свои средства на возведение домов. Всё это отразилось на конечном покупателе возросшей стоимостью.

— Кредитно-денежная политика отстает от реальных потребностей стройки и потребителей. Население привыкло к льготной ипотеке, был бум, сейчас — резкое охлаждение. Спрос есть, но реализовать его не получается, у населения денег всё меньше, — объяснил Олег Климов.

Источник NGS.RU в строительной сфере также сказал о том, что подрядные организации попали в кассовые разрывы из-за недостатка навыка финансового планирования. Эксперт сравнил нынешний кризис на рынке ИЖС с проблемами в 2008–2010 годах у крупных застройщиков, когда стройка фактически встала из-за того, что средства дольщиков тратили на покупку земли в ожидании новых сделок.

— Застройщики в прошлом надеялись перекрыться будущими поступлениями, но этого не случилось. Прокатилась волна банкротств и проблем на рынке. Сейчас ситуация похожая, потому что с 2022 года и до начала 2024 года компании привыкли к потоку массового клиента в нижнем ценовом сегменте и ожидали, что так будет и дальше, — объяснил собеседник.

Рынок ИЖС несколько лет подряд рос, в том числе благодаря льготным ипотечным программам. Подрядные компании, в свою очередь, были настроены чересчур оптимистично: деньги, даже траншевые, могли тратить на закрытие предыдущих проектов, рост компании, покупку чего-то нового в надежде, что средства придут еще. Эксперт сравнил это с финансовыми пирамидами. При этом ни банк, ни заказчик не могут проконтролировать движение денег, потому что подрядчик по закону не обязан об этом отчитываться.

Лучший вариант, считает собеседник, — взять ипотеку на строительство хозспособом и выдавать компании средства впритык. Но даже при таком варианте есть минусы: заказчику придется самому всё контролировать и нести личную ответственность перед банком.

Надежда Ситник из «Жилфонда» признала, что обманутые заказчики, которые подают иски на недобросовестных застройщиков, есть по всей России. Дальше, предположила эксперт, разбирательств будет еще больше, к ним могут присоединиться иски за некачественную постройку.

Свои корректировки в проблему на рынке внесли и программы кредитования: в июле закрыли ипотеку по госпрограмме, в сентябре закончились лимиты по сельской ипотеке, ближе к зиме — лимиты по семейной и IT-ипотекам. Рынок из-за этого фактически впал в ступор.

Еще несколько причин, из-за которых подрядчики не выполняют свои обязательства и бросают объекты, назвал Александр Якубовский, депутат Госдумы и президент Ассоциации малоэтажного и индивидуального жилищного строительства (МЖС). Среди них низкий порог входа на рынок, отсутствие у многих организаций опыта, устойчивой финансовой модели, профессиональных кадров и понимания нормативных требований. Компании не выдерживают рыночного давления и исчезают, оставляя за собой недострои и долги, говорит эксперт.

По мнению Надежды Ситник, введение эскроу-счетов на рынке ИЖС выбило из него слабое звено застройщиков, у которых нет ни своих средств для строительства, ни аккредитации и кредитной линии в банке.

Эксперты считают, что в будущем с рынка частных домов и вовсе уйдут небольшие компании. Их место, вероятнее всего, займут крупные застройщики, но переток в ИЖС организаций, которые возводят многоэтажные дома, вряд ли возможен из-за разной специфики работы.

Источник NGS в строительной сфере заметил, что застройщики многоэтажек плохо понимают рынок ИЖС: у них нет опыта проектирования поселков, да и сложно спрогнозировать скорость реализации и доходность из-за растянутой во времени реализации таких проектов. Эксперт при этом не верит и в то, что государство позволит банкам поднять ставку по ипотеке пострадавшим от недобросовестных подрядчиков, потому что это может привести к социальному взрыву.

Желающие жить в частном доме, в свою очередь, могут перейти к строительству за свой счет: люди с достатком выше среднего вполне возведут дом в течение двух-трех лет. Те, кому доход такие сроки не позволяет, просто будут строить более медленно.

— Ситуация нормализуется в течение полутора-двух лет. Будут собирать подрядчиков, заказчиков, банки, искать пути решения, — считает собеседник NGS.

Директор по развитию поселка «Лаки Парк» Олег Климов согласился, что на рынке останутся крупные компании: у маленьких попросту нет своих средств, а строить в кредит — дорого. Из подряда такие компании могут перейти в формат собственного строительства и продажи готовых домов либо в премиум-сегмент.

— Крупные компании будут доминировать, этот процесс развивается в Москве и западных регионах. Застройщики подключают проектное финансирование, отстраивая большие комплексы. В Новосибирской области суперкрупных строителей коттеджей, которые сравнимы с городскими, нет, и в ближайшие годы вряд ли появятся, — считает Олег Климов.

Президент Ассоциации МЖС Александр Якубовский подчеркнул, что назрела необходимость разработать меры поддержки пострадавших как от мошенничества, так и от управленческой некомпетентности подрядчиков. Это могут быть специальные механизмы по достройке домов при участии регионов и профильных фондов.

Эксперт также считает, что рынок ИЖС может развиваться дальше при наличии спроса и ипотечных программ с господдержкой.

— Сейчас важно повысить прозрачность и ответственность на этом рынке, — заявил Александр Якубовский. — Мы в Ассоциации МЖС выступаем за создание открытого реестра добросовестных подрядчиков, внедрение системы аккредитации компаний, типовых договоров, минимальных стандартов проектирования и отчетности. Это не про бюрократию, а про защиту интересов граждан и формирование зрелого рынка ИЖС.