В России снизили ключевую ставку. Как это скажется на рынке недвижимости?

Центробанк продолжил снижать ключевую ставку. На заседании, которое прошло 24 октября, ее опустили на полпункта — до 16,5% годовых, хотя большинство экспертов были уверены, что показатель останется на прежнем уровне.

Директор агентства недвижимости «Метражи» Екатерина Торопова рассказала E1.RU, как это скажется на рынке недвижимости и что вообще на нём происходит прямо сейчас.

Ясно, что это просто символический жест — поддержать вектор движения, дать людям надежду на восстановление экономики. Радует, что ставка снизилась хоть чуть-чуть, но по большому счету экономика продолжает буксовать, а мы с вами — терпеть и приспосабливаться к непростым условиям.

Это в целом касается и рынка недвижимости, хотя там есть свои нюансы — прежде всего льготные программы. Давайте посмотрим, что сейчас происходит в этой сфере и чего стоит ожидать до конца года.

Последние 5 лет все участники рынка наблюдают за ростом цен на новостройки и прогнозируют, что этот пузырь вот-вот лопнет. Но жизнь, как обычно, богаче прогнозов. Какие-нибудь 30-метровые студии, которые в 2020 году стоили 2 миллиона, теперь оцениваются в 5–6 миллионов — и их покупают. Квартиры в новых ЖК, которые мы покупали клиентам всего год назад, подорожали в среднем на 20%.

Спрос поддерживается двумя факторами: семейной ипотекой и новыми инструментами покупки от застройщиков, в частности рассрочкой. Схема простая: покупатель вносит первоначальный взнос, фиксирует цену и дальше платит по 30–40 тысяч в месяц. Часто так делают те, кто уже живет в своей квартире, но под льготные программы не подходит. Он оформляет рассрочку, а перед сдачей дома продает свое жилье и гасит остаток.

Схема для застройщиков рискованная: покупатель может передумать или просто не заплатить. Конечно, за это есть какие-то штрафы, но они сильно картину не меняют, часть таких квартир возвращается на рынок. Девелоперов это, похоже, не пугает. В принципе их можно понять: какая тут еще альтернатива — сидеть без покупателей и продаж?

Может быть, цены притормозят свой рост, если правительство введет дифференциацию ставок по семейной ипотеке. Но тут тоже палка о двух концах: получается, что семьи с одним ребенком тогда не смогут купить жилье под 6% и часть таких покупателей отложит свои намерения до лучших времен, обеспечив в будущем взрывной отложенный спрос.

Сейчас на рынке недвижимости, как и в целом в экономике, странный период. Такого сочетания факторов у нас не было никогда: санкции, СВО, дефицит бюджета, а главное — длительная изматывающая неопределенность. Всё это вместе складывается в какую-то невиданную доселе конструкцию.

Программа семейной ипотеки на вторичку не в счет — ею могут воспользоваться совсем немногие. Поэтому этот рынок лихорадит, и люди не успевают подстроиться. В частности, продавцы вторичного жилья сильно переоценивают спрос.

Вот недавний пример. Клиент решил продать квартиру на вторичке и купить в новостройке, но у «физика», по переуступке. Семейная ипотека на переуступку сейчас не распространяется: такие сделки можно оплатить только наличными или взять кредит по базовой ставке 19–20%. Поэтому цены на такие квартиры ниже, чем у застройщика. Квартира, которую хотел купить клиент, стоила 8 миллионов рублей — при этом аналогичный вариант от застройщика стоил уже 10 миллионов.

Старую квартиру клиента мы оценили в 8,3 миллиона. Но он не согласился: посмотрел цены на «Циане» и «Авито» на похожие квартиры и сказал, что цена его квартиры должна быть на миллион больше. Мы объясняли, что там цены рекламные, на них ориентироваться не стоит, но он стоял на своем.

Мы согласились — иногда действительно случается чудо и квартира уходит по самой верхней планке. Увы, чуда не произошло, звонков не было совсем. Это явно значило, что цена сильно выше рынка. Мы начали снижаться: по чуть-чуть, потому что продавец надеялся, что всё-таки кто-то заберет квартиру по самой высокой цене. Наконец появился покупатель с наличкой, который готов был купить квартиру за 8,2 миллиона. Продавец не согласился: 8,5 миллиона — или никакой сделки.

В общем, продавали мы эту квартиру долго, и больше такого щедрого покупателя у нас не было. Владелец через несколько месяцев вынужден был продать квартиру за 8 миллионов — и то только потому, что застройщик анонсировал повышение цен через неделю и ему бы просто не хватило тогда на новостройку.

Это типичная история для сегодняшней вторички. Продавцы, повторю, переоценивают спрос. Он есть, но в основном на бюджетные квартиры до 4 миллионов, и то в хорошей локации. Всё, что выше, требует гибкости и готовности к диалогу. И я от души советую: если приходит покупатель с реальным предложением — не тяните.

Бывают, конечно, и исключения. Тоже из нашей практики: продавец снижаться не соглашался, ждал год и в итоге продал именно за свою цену. Такое случается, но стоит учесть: за этот год квартира требовала расходов на коммуналку, времени на показы и сил на переговоры. А деньги, лежи они в банке, могли бы принести проценты. Поэтому выгодно ли он продал — это еще вопрос.

Еще несколько лет назад собственный дом был привилегией состоятельных людей, а потом вдруг открылось окно возможностей для всех: господдержка, льготные ипотечные ставки, активное развитие частного строительства.

Тут несколько факторов. Во-первых, ввели эскроу-счета — инструмент в теории нужный, но пока приносящий всем участникам рынка больше трудностей, чем пользы. Во-вторых, земля и само строительство в последние годы быстро дорожают. В-третьих, господдержки на ИЖС становится всё меньше. Формально льготные программы еще есть: семейная ипотека под 6%, IT-ипотека под 6% и сельская под 3%. Но получить ту же сельскую или IT-ипотеку — это тот еще квест.

С семейной ипотекой проще, но лимит там — 6 миллионов рублей (до 12 млн рублей — для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей. — Прим. ред.). За эти деньги люди хотят получить дом из газобетона хотя бы на 100 квадратных метров, лучше с отделкой — потому что на ремонт денег уже не остается. И участок тоже должен войти в эту сумму. Увы, в 2025 году это невозможно. Такой дом сегодня обойдется в 8–9 миллионов минимум.

Да, на рынке есть предложения под ключ за 6 миллионов. Честно, я не знаю, как строительные компании это делают: очевидно, что они на чём-то экономят — и экономят серьезно. На чём именно — предстоит выяснить потом покупателям.

Вопрос о повышении лимитов по ипотеке на ИЖС назрел давно, но похоже, ждать этого не стоит: федеральный бюджет трещит по швам, и правительство, наоборот, идет по пути ужесточения. Так что очень возможно, что вскоре исчезнут даже те льготы, которые сегодня еще есть.

Думаю, Центробанк к концу года всё-таки снизит ключевую ставку до 16%, как обещал: этого ждут все — и вероятнее всего, так и будет. Если, конечно, не случится чего-то непредвиденного.

Впрочем, даже если ставку на следующем заседании ЦБ снова чуть снизят, серьезного эффекта на рынке не произойдет. Станет чуть мягче фон, немного оживится вторичка, но чудес ждать не стоит.

Предпосылок для снижения цен на недвижимость пока не видно. Наоборот — с января дополнительное давление создаст налоговая реформа: повышение НДС до 22% и снижение лимита по выручке для освобождения от НДС с 60 до 10 миллионов рублей. Проще говоря, сейчас будет больше компаний, которые в цены будут обязаны включать НДС, и это приведет к удорожанию практически всего — даже в тех сферах, где налог формально не применяется.

Если коротко: существенных улучшений на рынке недвижимости не предвидится. Рынок будет жить инерцией, в ожидании нового цикла.

Что делать? Жить. Если планировали покупать — покупайте. Хотели строиться — стройтесь. Готовы продавать — продавайте. Ждать «лучшего времени» бессмысленно: когда ставки наконец снизятся до нормальных, оживет большой отложенный спрос — и цены снова пойдут вверх. Так что действуйте: осторожно, расчетливо — но действуйте.