Страдают и покупатели и продавцы: в Волгограде рассказали, как будут спасать сделки с недвижимостью от «эффекта Долиной» и «внезапного прозрения»

В Государственной думе рассматривается законопроект, который может серьезно изменить правила купли-продажи вторичной недвижимости и защитить покупателей от последователей «эффекта Ларисы Долиной». Депутат Госдумы от Волгоградской области Алексей Волоцков и известный адвокат Виталий Григорьев рассказали, чем может помочь покупателям квартир предлагаемый «период охлаждения».

Напомним, сегодня вторичный рынок недвижимости оказался в центре повышенного внимания в связи с участившимися случаями мошенничества по так называемой схеме Долиной или «бабушкиных квартир», что создало серьезные риски для добросовестных покупателей.

Последователи певицы появились даже в Волгоградской области: мы рассказывали, как директор магазина электроники в городе-спутнике Волгограда — Волжском Карен Бадамян вынужден доказывать в суде свое право на недавно приобретенную квартиру. Молодой человек утверждал, что пенсионерка, недавно продавшая ему квартиру, пытается признать их сделку незаконной и намерена оставить обманутого покупателя ни с чем.

По словам депутата Государственной думы от Волгоградской области Алексея Волоцкова, теперь от этого страдают не только добросовестные покупатели, но и продавцы, которым по семейным обстоятельствам нужно срочно продать квартиру.

— Сейчас все напряжены, все боятся вступать в сделки. Я уже не говорю о том, что до неузнаваемости изменилась работа юристов и риелторов, которые стали совмещать работу психологов и в прямом смысле успокаивать людей, — говорит Алексей Волоцков. — Покупатели и продавцы начинают сомневаться в адекватности друг друга. Без принятия мер по усилению правовой защиты участников рынка недвижимости, последствия могут быть самыми негативными.

Чтобы стабилизировать ситуацию, защитить права обеих сторон и исключить мошеннические схемы в Госдуме рассматриваются меры по усилению правовой защиты. Одной из таких мер может стать «период охлаждения» для операций с недвижимостью, который планируется установить на неделю — семь дней.

— Считаю, что эта мера повысит безопасность сделок, — говорит депутат Волоцков. — Отсрочка на семь дней после подписания договора купли-продажи и государственной регистрацией перехода права собственности позволит защитить все стороны сделки от действий злоумышленников.

Проанализировал предложенные изменения по сделкам с недвижимостью, в том числе «период охлаждения», в своем телеграм-канале и известный адвокат из Волгограда Виталий Григорьев:

— Почему эта инициатива появилась? Триггером стало дело народной артистки России Ларисы Долиной, которая лишилась квартиры после действий телефонных мошенников. Второй кассационный суд вернул ей жилье, но покупатель — Полина Лурье — уже подала жалобу в Верховный суд, — напоминает Виталий Григорьев. — С учетом подобных кейсов законодатели предлагают создать более прозрачные и безопасные правила для добросовестных участников рынка. Вот что предлагается:

Если человек продает единственное жилье, он будет обязан доказать, что ему есть где жить после сделки. Нужно будет предоставить нотариально заверенное согласие собственника другого жилья — подтверждение, что продавца примут. Идея — исключить ситуации, когда человек остается на улице, а затем пытается оспорить сделку, ссылаясь на уязвимое состояние.

Сделку с участием продавца-физлица нельзя будет зарегистрировать сразу. Государственная регистрация станет возможна только через неделю после подписания договора. За эти 7 дней продавец сможет:

• еще раз взвесить решение;

• отказаться от сделки;

• но при этом возместить покупателю понесенный ущерб.

— По сути — это защитный буфер, который должен снижать риск давления, обмана и «внезапного прозрения» через суд, — резюмирует Виталий Григорьев.

Помимо «периода охлаждения» в законопроекте есть и еще одно важное предложение.

— Все деньги по сделкам с жильем должны будут проходить только через банк — аккредитив или защищенный счет. Наличка полностью исключается, — отмечает адвокат. — Продавец получит деньги только после перехода права собственности в Росреестре, — отмечает адвокат. — Это закрывает распространенную схему, когда продавец получает наличные, а потом пытается признать сделку недействительной по статье 177 ГК РФ («Беспомощное состояние»), заявляя, что деньги «утрачены».

Впрочем, уже сейчас выясняется, что «эффект Долиной» эффективно работает не у всех, кто пытался им воспользоваться в Волгоградской области. Так, только недавно Кумылженский районный суд отказал местному жителю в признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и жилого дома.

Зимой 2021 года мужчина получил право собственности на дом и земельный участок. Через семь дней недвижимость была продана соседке всего за 30 тысяч рублей.

Уже спустя несколько лет бывший владелец вновь обратился в суд, но уже с требованием признать сделку недействительной. Как заявил мужчина: «договор не подписывал, деньги не получал», аргументируя, заодно, заключением судебно-психиатрического эксперта в рамках расследования уголовного дела по статье за угрозу убийством. Якобы на момент сделки у мужчины отмечались «признаки психического расстройства, относящиеся к категории слабоумия в форме деменции неуточненной».

Но суд пришел к выводу, что мужчина как минимум до конца 2023 года осознавал характер всех своих действий, мог ими руководить и понимал всё с ним происходящее.