«Если продажи встают, они не могут дальше строиться»: В Волгограде рухнула цена на новостройки

Новостройки в Волгограде за месяц якобы стали заметно доступнее: стоимость квадратного метра в строящихся домах снизилась на 4,3%, до 128 тысяч рублей. При этом предложение выросло почти на 10%. Но риелтор Александр Добрылёв с такой оценкой рынка не согласен и говорит, что на практике цены на квартиры продолжают расти.

По данным Поиска Яндекса по квартирам, в июне медианная стоимость квадратного метра в строящихся новостройках Волгограда снизилась на 4,3%. Полная средняя стоимость квартиры, при этом, уменьшилась на 3,6% — до 5,6 миллиона рублей.

Количество предложений в строящихся домах при этом выросло на 9,6%. Большая часть квартир относится к комфорт-классу — на него приходится около 79% предложения. Еще 12,3% занимают проекты экономкласса.

По снижению стоимости квадратного метра Волгоград оказался на втором месте среди крупных городов России. Сильнее новостройки подешевели только в Ставрополе — там показатель снизился на 5,8%.

На этом фоне ситуация с уже готовыми домами выглядит иначе. Предложение квартир от застройщиков сократилось на 8,5%, а медианная стоимость квадратного метра выросла на 6,5% — до 153 тысяч рублей.

Риелтор Александр Добрылёв с выводом о снижении цен не согласен. По его словам, если смотреть не только на статистику, а на конкретные жилые комплексы и предложения застройщиков, заметного удешевления он не видит.

— У нас новостройки как дорожали, так и дорожают. Где они дешевеют? — рассказывает Александр Добрылёв. — Единственное, иногда проводят акции.

В качестве примера он привел квартиры в одном из жилых комплексов на берегу Волги. По словам специалиста, изначально стоимость квадратного метра там доходила примерно до 200–250 тысяч рублей. Позже застройщик предложил существенные скидки: некоторые студии, которые стоили около 5 миллионов рублей, продавались примерно за 4,3 миллиона.

Однако, риелтор считает, что воспринимать такую акцию как постоянное снижение цен нельзя.

— Со стороны можно посмотреть и сказать, что жилье дешевеет. Но это просто была акция, — объясняет Александр Добрылёв. — Продали определенное количество квартир и вернулись на тот же уровень.

По его наблюдениям, в других крупных жилых комплексах Волгограда стоимость квартир продолжает постепенно увеличиваться. В отдельных проектах цена квадратного метра может повышаться на несколько тысяч рублей каждые два-три месяца.

По мнению риелтора, временные акции могут быть связаны не с общим падением стоимости жилья, а с необходимостью поддерживать продажи.

Застройщики работают с эскроу-счетами, и при замедлении продаж им важно продолжать привлекать покупателей. Одним из инструментов для этого становятся скидки на отдельные квартиры или акции на ограниченный период.

— Если не вводить гибкую систему скидок, то темпы продаж существенно снизятся, — рассказывает Александр Добрылёв. — Это приведёт к замедлению поступления средств на эскроу-счета, а значит, банк может притормозить финансирование, и сдача дома затянется на неопределённый срок.

Риелтор также обращает внимание на то, как изменился ценовой уровень новостроек в Волгограде за последние годы. Ключевой фактор — широкое распространения льготных ипотек. Они привлекли множество новых клиентов. Застройщики, следуя рыночному спросу, по этапно корректировали цены.

— С 2021-го по 2024 год стоимость жилья в Волгограде, по представленным ему ранее данным, могла вырасти примерно вдвое, — утверждает риелтор. Следом за новостройками подорожали и квартиры на вторичном рынке. При этом сейчас темпы роста стали более спокойными. Но говорить о полноценном падении цен я пока не готов.

Александр Добрылёв считает, что специально откладывать покупку в надежде на падение стоимости не стоит, если квартира нужна для жизни.

— При этом выбирать не просто красивую квартиру по привлекательной цене, а внимательно изучать сам проект и застройщика, — советует специалист. — Особенно это касается строящихся жилых комплексов, где между покупкой и получением готового жилья может пройти несколько лет.

По мнению Александра Добрылёва, при покупке новостройки важно заранее выяснить, как будет развиваться территория вокруг дома. Если рядом появятся дороги, школы, магазины, детские сады и другая инфраструктура, это в дальнейшем может повлиять и на стоимость квартиры.

— Но обещания застройщика стоит проверять особенно внимательно от и до, — подчеркивает риелтор. — На решение о покупке должны влиять не только характеристики самого дома, но и сроки строительства, перспективы развития района, транспортная ситуация и то, что появится рядом с жилым комплексом.

Еще одна причина высоких цен на новостройки риелтор видит в относительно небольшом объеме строительства. По его словам, в Волгограде долгое время строили не так много новых жилых комплексов, поэтому квартиры успевали раскупать. Сейчас на рынок выходит больше проектов, и конкуренция постепенно усиливается.

— В Волгограде строили мало первичного жилья, — рассказывает Александр Добрылёв. — Поэтому они всё равно все продавались. Проблем с продажами у застройщиков не было, потому что строили мало. При этом даже сейчас, когда продажи стали сложнее, не наблюдается массового обвала спроса. Квартиры в востребованных проектах по-прежнему покупают.

Кстати, пока волгоградцы годами копят на квадратные метры в новостройках, в области есть недвижимость с куда более необычной историей. Ранее мы рассказывали, как государство выставило на продажу бывшие здания «Свидетелей Иеговы»*: например, в Михайловке за участок и здание площадью 252 «квадрата» просят около 3,5 миллиона рублей. В Котельниково — продают за недорого здание прокуратуры, а в Дубовке всего за 6.2 миллиона рублей — исторический дом, в котором полиция располагалась как до революции, так и до самого недавнего времени. Правда, это не совсем обычная недвижимость: сначала придется разобраться с документами и придумать таким объектам новую жизнь.

*деятельность секты запрещена на территории РФ