Стоит ли сейчас, когда во всем мире только и говорят о глобальном экономическом кризисе, покупать квартиру в ипотеку? Что поможет простимулировать спрос на жилую недвижимость и помогут ли в этом меры поддержки застройщиков, которые предлагает региональное правительство? На эти и другие вопросы ответил директор Красноармейского центра недвижимости Александр Касаев.
Отток населения влечет рецессию
– Александр, россиян сейчас пугают кризисом, который будет даже сильнее, чем кризис 2008 года. Стоит ли сейчас пытаться решить свой жилищный вопрос путем ипотеки?
– Не хотелось бы пока нагонять страстей. Давайте немного пока поговорим о макроэкономическом фоне на общемировом уровне и на уровне Федерации и плавно перейдем к региональному фону.
В 2008-2009 годах мировая экономика находилась в острой фазе кризиса. Чтобы оживить экономику, развитые страны начали снижать ставки (США, ЕС, Великобритания, Япония, позже Австралия). И в некоторых странах данная мера привела к оздоровлению экономики (США, Великобритания). А вот в странах Еврозоны (за исключением Германии) и странах БРИК об оздоровлении думать еще рановато. В связи с улучшением внешнего фона в экономиках развитых стран инвесторы стали выводить деньги с рынков стран БРИК на рынки США, Великобритании, Японии, Германии, Австралии, Канады и так далее. Например, отток капитала из России за 2012 год составил 54,6 миллиарда долларов, а в 2013-м уже почти на 15 процентов больше – 62,7 миллиарда долларов. То есть пока динамика этого показателя неутешительная. Поэтому исключать того, что в странах БРИК, в том числе и России, 2008 год может повториться, нельзя. Только это повторение может произойти уже не по острому сценарию (как было в 2008-м), а по сценарию вялотекущему. Дело в том, что внешний спрос на товары российских экспортеров обеспечивают в основном потребители из Европы и Китая. Европа, возможно, прошла дно кризиса, и, возможно, оттуда можно ожидать увеличения спроса, а вот в большую часть 2013 года с экономикой Китая происходило то, что с ней не было в течение многих лет: она снижала темпы. Например: рост ВВП в прошлом году составил 7,5%. Эта цифра, о которой могут только мечтать крупнейшие экономики мира, но она очень сильно отличается от 14% в 2007 году. То есть, пока налицо замедление экономики Китая. И в России мы получили в этом году тоже замедление, съехав с трех-четырех процентов роста ВВП до одного – полутора. То есть пока налицо рецессия. И все это подтверждается последними выводами по индексу PMI (индекс деловой активности в промышленной сфере) банка HSBC. В этих выводах вкратце говорится, что в декабре 2013 года произошло значительное ухудшение деловой конъюнктуры в России за последние четыре года.
Темпы сокращения деловой активности в обрабатывающих отраслях России ускорились. Последний раз наблюдалось значение головного Индекса PMI на точно таком же уровне в декабре 2009 года.
Декабрьский Индекс PMI вернул опасения относительно перспектив роста обрабатывающих отраслей России. Сектор близок к потере последнего столпа своего роста – внутреннего спроса. Существенное падение выпуска в секторе инвестиционных товаров также указывает на отдаленные перспективы восстановления инвестиционной активности в России. Таким образом, экономический рост будет продолжать оставаться приглушенным. Кроме того, не ожидается восстановления как внутреннего, так и внешнего спроса в ближайшее время. Удивительно, но наблюдаемое ускорение глобального экономического роста не привело к повышению спроса на российский экспорт. Более того, производители- экспортеры рапортуют об ухудшении спроса на свою продукцию. Индекс PMI опустился до 48,8 балла в декабре 2013 года, идет падение занятости на фоне стагнации роста новых заказов, максимальное сокращение закупочной активности с мая 2009 года. Значение этого индекса ниже 50 свидетельствует о замедлении темпов экономического развития.
На уровне региона макроэкономический фон также неутешителен: численность населения, которое обеспечивает потребление товаров и услуг, снижается, налицо также миграционный отток населения из региона, постоянно растущий бюджетный дефицит.
Самая главная негативная тенденция в регионе – мы теряем население. Без войны и стихии идет сокращение населения в области, причем внушительными темпами и, по прогнозу экспертов, такая тенденция может продолжиться в регионе до 2026 года
Главная причина оттока населения из региона – это низкая заработная плата. Ежегодный рост доходов населения в пределах официальной инфляции шесть-семь процентов, как правило, обеспечен лишь ростом доходов граждан, получающих доходы из бюджета. Наряду с небольшим ростом доходов населения в регионе идет планомерное (считаю, ничем необоснованное) увеличение расходов населения на услуги энергетиков и ЖКХ, которые, не зная меры, ежегодно повышают тарифы на 10-15 процентов. Если в 2003-м году, например, содержание обычной двухкомнатной квартиры обходилось в пределах тысячи рублей, то сейчас порой эта сумма зашкаливает за четыре тысячи. Многие наши граждане и даже крупные субъекты предпринимательской деятельности уже не могут справиться с этими драконовскими тарифами и закрывают свой бизнес на территории региона («Русал», например, после закрытия которого более трех тысяч человек осталось безработными). Негатив в экономике региона подтверждается также почти семипроцентным сокращением потребления электроэнергии в 2013 году. Анализируя все выше сказанное и учитывая последние трагические события ушедшего года, на ближайшее время можно забыть про внешнего инвестора и внешний спрос в регионе, о котором так любят говорить в руководстве региона. И поскольку особых надежд на внешний спрос в ближайшее время у нашего региона не предвидится, то сосредоточиться надо в основном на внутреннем потребителе.
Тем не менее, не смотря на все негативные тенденции в экономике РФ и Волгоградского региона в частности, рынок недвижимости – это крайне инертный рынок, и любые события, которые происходят в экономике, на рынке недвижимости отражаются через определенный период времени. И ждать того, что упадут цены – это ошибочно. При всех негативных тенденциях, существующих на сегодняшний день, могут упасть только долларовые цены (в общем-то, что сейчас и происходит), а рублевые цены сейчас в регионе достаточно стабильны. Рынок ипотечного рублевого кредитования даже при негативных факторах в экономиках России и региона продолжает демонстрировать уверенный рост.
Объемы просроченной задолженности по ипотечным кредитам очень незначительны, и в частности по Волгоградской области одни из самых низких (менее двух процентов). И ждать, когда этот рост оборвется, бессмысленно. Вполне возможно, что рост объемов ипотечного кредитования будет продолжаться до 2015 года, а может, и дольше, все это будет зависеть от потребительских стимулирующих мер всех игроков рынка недвижимости. А поэтому тем, у кого существует необходимость в решении своих жилищных вопросов при помощи ипотеки, не стоит откладывать свои вопросы в долгий ящик. Просто надо, как и везде, соблюдать риск менеджмента. Самое простое правило – не брать кредит больше суммы собственных средств.
Рынок недвижимости в фазе неопределенности
– Какова в целом ситуация на рынке недвижимости Волгограда? Какие тенденции наблюдаются? Прогресс, регресс или же затишье?
– На острой фазе кризиса в 2008-2009 годах цены на волгоградскую недвижимость существенно упали. Например: в Красноармейском районе цена упала с 60 тысяч рублей за квадратный метр до 30. После чего в течение трех лет произошел отскок примерно до 40-45 тысяч рублей за квадратный метр. После отскока всегда наступает стадия консолидации (неопределенности), которая наступила сейчас в нашем городе. Многие продавцы на этой стадии отказываются от продажи недвижимости, занимая выжидательную позицию. По-другому такую стадию консолидации можно назвать волантильной стабильностью. То есть цены остаются стабильными и растут в пределах инфляции.
– Некоторые ваши коллеги уверены, что доступное жилье – это миф. Согласны ли вы с этим утверждением?
– Безусловно, при существующих доходах основной массы населения региона, размерах ипотечных ставок и ценах на жилье это миф. Большинство жителей Волгограда далеки от забот о новом доступном жилье, так как сбережения у большинства граждан нулевые, а доходы многих не позволяют даже мечтать об ипотеке. В Волгоградской области, например: в 2012 году среднедушевой доход в месяц составил 16 тысяч рублей. Если вычесть отсюда доходы депутатов и чиновников, которые одни из самых высоких среди всех регионов России, то получим средний доход не более 12 тысяч. Если еще вычесть прожиточный минимум, то с таким доходом максимально что можно – потребительский кредит на покупку нового телевизора.
– Агентство «Интеррейтинг» опубликовало недавно так называемый «Индекс угла», согласно которому Волгоград по стоимости квадратного метра обошел Краснодар, Саратов и Челябинск. Насколько оправдан, на ваш взгляд, этот рейтинг и справедливо место Волгограда в нем?
– Это все происходит потому, что у нас в городе многие застройщики объявили цену на стадии котлована 30-35 тысяч рублей за квадратный метр. Затем в течение года безосновательно умудряются ее повысить до 45 тысяч рублей. Вот, например: новостройка по улице Фадеева в Красноармейском районе год назад стоила 35 тысяч рублей за квадратный метр, а теперь ее увеличили до 44 тысяч рублей. То есть на 25 процентов. И рост этих цен происходит на падающих объемах продаж.
Обычно рост на падающих объемах является медвежьим признаком и говорит о недостатке на рынке продавцов (застройщиков), а не о наличии покупателей, выстроившихся в огромную очередь. Мы имели уже горький опыт «лидерства» по росту цен на падающих объемах в начале 2008 года, после чего стали лидерами по падению. Поэтому волгоградские цены в указанном индексе формально соответствуют действительности, но фундаментально место Волгограда рейтинге должно быть значительно ниже.
Строителям не стоит жадничать
– Администрация Волгоградской области запланировала целый ряд мер для стимулирования застройщиков по комплексному освоению территорий под строительство жилья. В частности, в несколько раз снижена аренда за земельные участки. Помогут ли эти меры простимулировать застройщиков?
– В этом году в Волгоградской области начато внедрение сразу двух прорывных инициатив. Это многократное снижение арендной платы за землю для комплексных застройщиков и льготная ипотека для жителей. Обе меры предполагают дать мощный стимул развитию отрасли строительства жилья. Кроме того, поставлена задача решить вопрос обеспечения участков под строительство инженерной инфраструктурой.
Помогать в этом Волгоградской области готов федеральный Фонд РЖС. Часть затрат на прокладку коммуникаций Фонд готов взять на себя. Региону уже решено выделить субсидию на 26 миллионов, а чтобы сделать эту помощь более системной, областному правительству предложено подготовить трехлетнюю программу по всем инфраструктурным решениям.
Безусловно, такие меры для застройщиков являются стимулирующими. Уменьшение арендной платы за землю для застройщиков и обеспечение участков инженерной инфраструктурой – это прямые способы снижения себестоимости жилья. Все это в целом позволяет снизить стоимость жилья до 20%, а льготная ипотека – это мера, которая стимулирует спрос. Но застройщики, в свою очередь, тоже должны стимулировать рынок и не повышать сразу цены при первых же увеличениях объемов продаж, как это часто происходит в нашем регионе, когда начинаем с 30 тысяч рублей за квадратный метр, а затем за пару лет умудряемся поднять цены вдвое.
Также в стороне не должны оставаться и другие игроки рынка недвижимости, такие как банки. В данный момент спрос на строящееся жилье стимулируется путем компенсации гражданам части расходов по оплате процентов по ипотечным жилищным кредитам. И компенсации эти выплачиваются из областного бюджета, дефицит которого, к сожалению, у нас растет из года в год. А инициатива стимулирования спроса должна именно идти от банков путем снижения ставок по ипотечным кредитам.
– В каком состоянии сейчас рынок аренды? Есть ли на нем градация по сегментам – эконом, элитка, бизнес? Адекватны ли цены предложению?
– В отличие от рынка продаж недвижимости, на котором, как я и говорил, сейчас установилась волантильная стабильность (неопределенность), и скачки цен то вверх, то вниз могут достигать 15-20 процентов в год, рынок аренды показывает восходящую динамику спроса на хороших объемах в сегменте экономкласса с ростом арендной платы на процент, равный примерно официальной инфляции в год, то есть шесть-семь процентов. Градация на эконом, бизнес, элитклассы, безусловно, есть, и стабильный спрос присутствует во всех сегментах и будет присутствовать до тех пор, пока не развеют миф о доступности собственного жилья.
– Каковы перспективы развития рынка недвижимости Волгограда? Есть ли шанс, что близлежащие поселки начнут застраиваться недорогим достаточно комфортным жильем?
– Все стимулирующие меры, предлагаемые правительством Волгоградской области, будут недостаточны, до тех пор, пока не будет решена на региональном уровне демографическая проблема оттока населения из Волгограда, о которой я говорил в первом вопросе. И пока этот отток будет продолжаться, никаких перспектив развития у Волгоградского рынка недвижимости не будет. Необходимо стимулировать рынки не только двумя мерами, предложенными правительством Волгоградской области, необходимо прежде всего стимулировать увеличение рождаемости и миграционный приток населения, причем платежеспособного, из других регионов и других стран, а также создавать рабочие места, а не только строить бетонометры. А у нас, к сожалению, рабочие места, наоборот, сокращаются. И чтобы застраивать поселки недорогим комфортным жильем, необходимо срочно решать эту вышеозвученную проблему, чтобы не превратиться во второй Детройт.
